南山新房住宅終于補貨了。

　　5月29日， 南頭同樂南的中海云啟源境拿了預售證，207套房源，備案均價約9.04萬/㎡，折后約7.5萬/㎡起。

　　同片區內，位于同樂北的同樂公館營銷中心短暫開放后目前處于調整狀態，預計端午節期間再度開放，預計下半年入市。

　　作為南山的“邊角料”，南頭同樂片區近3年僅入市了3個商品住宅新盤，分別是鴻榮源尚璟公館、荔源雅苑和縉樾府，銷售均價從2022年約9萬/㎡，滑落到2024年底的折后6字頭。

　　同樂也有過高光時刻，樂有家APP數據顯示，作為片區的標桿盤之一，豪方天際成交價在2021年曾突破13萬/㎡，而且還是低樓層、西北朝向的戶型。

　　隨著市場逐漸冷靜，片區房價也在回落，今年以來，同樂南的豪方天際、前海東岸的成交單價在7.4-8.6萬/㎡之間，同樂北的東關樂尚林居在6.8-7.7萬/㎡間。

　　在二手房的對比下，中海云啟源境折后價約7.5萬/㎡起，同樂公館入市價格或在6字頭，有優勢嗎？值得買嗎？

　　PS.文末附《南山2個住宅盤20項指標PK表》，建議你認真看完。

　　產品PK

　　從項目體量來看，中海云啟源境有3棟樓，1棟規劃為保障房，另外2棟為商品房，分別為47層和21層，可售套數共298套，首推的1棟一座是47層，207套房源已拿預售，建面約90-143㎡。

　　同樂公館是獨棟，純粹商品房，一共39層，可售套數131套，即將推售的是建面約91-123㎡。

　　▲同樂公館| @深圳買房計劃攝于5月23日

　　兩個項目都應用了新規，也有同樣的問題：90㎡左右的戶型，是「正經」的兩房，可以變成「不正經」的三房。

　　▲中海云啟源境戶型圖（點擊查看大圖）

　　▲同樂公館

　　在當前深圳新房市場里，這個面積段是一個常規三房戶型，兩個項目都需要通過改造才能實現三房，這并不多見。

　　100㎡以上的戶型中，中海云啟源境105㎡也是兩房變三房，同樂公館113㎡「正經」三房可以進階到「不正經」四房。

　　在云啟源境的實體樣板間內，90㎡的尺度和景觀體驗比105㎡好一些。（純屬個人體驗，僅供參考）

　　▲中海云啟源境| @深圳買房計劃攝于5月27日

　　從戶型設計來看，中海云啟源境使用率應該更高一些，至少在主臥做到了雙面飄窗，同樂公館的主臥只有一面。

　　根據項目輸出的信息，云啟源境綜合使用率約95%，同樂公館使用率最高約94%。

　　再來看戶型采光朝向，同樂公館＞中海云啟源境，前者沒有西向戶型，都是南向或東向。

　　▲中海云啟源境與北環輔道之間隔著一個小廣場

　　從景觀視野的角度，中海云啟源境＞同樂公館，后者被其他住宅小區包圍，基本是城市景觀。

　　配套PK

　　兩個項目同在同樂片區，周邊配套中差異最大的是學校。

　　中海云啟源境緊挨著南實園丁學校，根據坊間統計，該校2024年普高錄取率90%以上。

　　在最新的學區劃分里，中海項目在南實園丁學校的招生范圍里，這大概率會成為吸引購買群體的一大亮點。（具體入學政策，以當年教育局和學校規定為準）

　　而同樂公館附近，是同樂實驗學校，直線距離約300米。

　　坊間南山初中普高率排名榜中，南實園丁學校在第一梯隊（普高率80%以上），而同樂實驗學校在第三梯隊（普高率60%以下）。

　　▲非官方排名，僅供參考

　　同樂實驗學校也有好消息，2025年南山區教育局的財政預算中，該校達到8437萬，排名南山近百個教育單位的27名。

　　▲2025年南山區教育局部門預算

　　至于地鐵，同樂片區內有12號線同樂南站，在兩個項目中間。

　　高德地圖顯示，從地鐵站到中海云啟源境的步行距離約600米，到同樂公館需步行約800米。

　　目前同樂片區缺乏大型商業配套，較近的大型商業體，要么是寶安的海雅繽紛城，要么是南頭的歡樂頌。

　　不過中海云啟源境鄰近南山農批，以后業主想買新鮮水果就不用跑遠了。

　　▲南山農批

　　同樂公館附近，去年隆尚minitown開業，實探發現只有幾家商鋪，聊勝于無。

　　整體配套來看，中海云啟源境＞同樂公館。

　　基本面

　　最后再來講一下兩個項目所在的同樂片區基本情況。

　　同樂片區這些年發展緩慢，尤其是在市政配套設施上，城市界面也比較老舊。

　　硬幣有兩面，老舊意味著有很大的城市更新的空間。

　　▲同樂片區很多低矮老舊的建筑

　　從區位來看，同樂片區處于南山和寶安交界，夾在南山科技園和前海之間，往東是科技園，往西是前海灣，比較便利。

　　對于這個片區來說，接下來比較大的利好是南頭直升機場搬遷。

　　據@創新南山發布的消息，南頭直升機場遷建項目建設已進入尾聲，完成搬遷后，在南頭直升機場搬遷后的原址上，新的城市更新計劃也已在醞釀中。

　　位于南山區高新北區的規劃范圍內，原先機場周圍100米的限高被打破，土地供應量大大增加，預計將釋放出300多萬平方米的潛在開發量。

　　當然，想等待片區煥新，還需要做時間的朋友。

　　結論：總體來看，預算在710萬及以上、在前海和科技園上班的群體，可以考慮這兩個盤。

　　中海云啟源境折后總價701萬起，同樂公館的價格可能會低一些。

　　附看房打分表。

　　打分表，純屬個人喜好，僅供參考。再好的房子，買不買還是要問錢包，以及現場去感受自己對房子的喜好。