城市真正的日常商業力，或許就藏在這類項目里。

撰文丨銳裘

編輯丨未文

前不久，超市品牌奧樂齊（ALDI）在無錫和蘇州工業園區開出江蘇雙首店，拉開了它“出走”上海的序幕。

但和大部分首店落位選取于大型商圈不同，奧樂齊并未選擇流量爆棚的新地標，而是低調進入社區，與一個你可能并不熟悉的名字牽手——蘇州鄰里中心。

奧樂齊江蘇首店

這家主打社區的商業品牌，或許不常出現在行業熱榜里，但在蘇州，它已經陪伴城市走過了近三十年，融入大部分蘇州人生活日常：吃早食、買生鮮，還可以是喝咖啡、吃披薩；當然有時候，只是順路繞進去歇一歇腳，和熟悉的攤主聊會兒天。

而正是這份“日常感”，讓它成為奧樂齊眼中的在蘇州的理想落腳點——一個足夠貼近真實人群、穩定、扎實、可長期運營的空間系統。

我們借此機會前往蘇州工業園區，實地探訪了這家“默默運營二十八年”的公司。在這個看似不起眼的社區商業網絡背后，我們越發堅定認為，“鄰里中心”值得被更多人看見：它構建的，是一張圍繞居民生活展開的社區生活網絡，在城市不斷變化中，持續提供穩定的公共服務支點。

用最小單元，

穿透蘇州的社區日常

社區商業之所以重要，是因為它連接的是人最真實的生活場景，也聯結著每戶人家最初和最后的15分鐘。而鄰里中心的特別之處，不在于它做了多少“亮眼”的項目，而是它長期堅持做了一件“看起來不新鮮，但非常必要”的事。

時間倒回90年代末，彼時蘇州這座文化古城正在因工業園區的崛起發生巨變。以借鑒新加坡經驗為基礎，工業園區逐步建立與國際接軌的管理體制和運行機制，隨之而來的是大量人才與新居民涌入到此，在這塊新區安家。

行走在新加坡，我們會經常看到一種常見的社區小型集合點——小販中心，這里是每個社區最有煙火氣的地方，價廉的美味聚集在此，為居民提供從早到晚的美食供應。

新加坡中峇魯市場的小販中心（Tiong Bahru Market）

蘇州鄰里中心的原型便來源于此。在園區新城整體開發的背景下，蘇州工業園區鄰里中心發展有限公司在園區設立不久后的1997年正式成立，以新加坡小販中心為參考樣式，從“柴米油鹽”出發，把“公建配套+便民商業”融合成一套完整體系，將商業嵌入社區、嵌入生活。

不同于很多后來行業提到的“社區型購物中心”以大體量開發為主，鄰里中心從一開始就是“小單位、密分布”的策略：一個中心，服務1.5至5萬人，面積控制在大幾千至2萬平方米之間，強調以人為核心、以社區為單位，強調“便民、利民、惠民”的運營標準。這也形成了鄰里中心始終如一的氣質——以務實穩定的方式，深耕社區日常。

新城鄰里中心

景城鄰里中心

截至目前，鄰里中心已經在蘇州建成運營了24個項目，另有4個在建項目，開發運營總面積超過150萬平方米，覆蓋蘇州園區內外等多個社區板塊。從生鮮菜場、便民服務、藥房，到母嬰、理發、圖書、運動空間，再到近年的數字化系統、城市更新項目，它不斷通過“最貼近生活的空間節點”，回應城市居民的日常節奏與真實所需。

鄰里中心的自持資產（含運營和在建）

鄰里中心以一種“嵌入式”的方式，持續滲透進蘇州各個社區角落。它像一張隨著城市生長而慢慢鋪展開的生活網絡，通過數十個服務節點，真正扎根于蘇州市民的生活肌理之中。

真實、實用、有人情味

走進蘇州任何一家鄰里中心，你很快會被一種熟悉又踏實的生活感所包圍：緊湊有序的空間業態組合與動線，鋪陳在地面的市井尺度，菜場里挑揀食材的老人、街角咖啡店里午后辦公的年輕人，這些細節都體現著一種生活的實感——真實、實用，有人情味。

在師惠鄰里中心，我們感受到的就是這樣的氛圍。

師惠鄰里中心

這是鄰里中心在蘇州金雞湖區域的代表作之一，2024年完成整體煥新后，便呈現出一種“功能升級”與“生活還原”的并置感：外立面更為輕盈現代，并設有公區和小廣場為居民社交與小型活動設立基礎，內部則將菜/肉/水產、小餐飲、便民超市，以及多個基礎業態緊密融合，形成一個“麻雀雖小五臟俱全”的日常生活系統。

師惠鄰里中心青年友好街區X《讀者》聯合活動

鄰里生鮮菜場

除了基礎民生，我們注意到一些具有主理人氣質的“年輕化選項”正在進入鄰里中心。

比如“WAVA PIZZA”，這是一家強調“社區陪伴屬性”的小型披薩廚房，第一家門店就開在鄰里中心，并陸續與多個項目展開合作。披薩這一種可融入日常的小業態，則可以讓居民在下樓買菜之余，也能順便“吃點好吃的”。這也是主理人王鯤之所以想和鄰里中心長期合作的原因，他說：

“鄰里中心是離人非常近的，所有生活相關的一些事物，都可以在這發生碰撞。”

WAVA PIZZA @師惠鄰里中心

又比如“ZAKU作”，一家以餐吧形式呈現的日式創意料理，95后主理人Mina是從日本料理店的服務員做起，一路“升級打怪”，基于周邊日本商務人群的客群基礎，選擇落地鄰里中心開出獨立門店。Mina坦言，鄰里中心就像是她的家長，守護著她的小店，才能讓她去守護更多她想守護的人。

ZAKU作 @師惠鄰里中心

與此同時，更打動我們的，是那些原本在城市中已日漸消失的便民服務——

從理發、照相、配鑰匙、縫紉改衣，到家政、月嫂服務、數碼修理……在鄰里中心都被一一囊括。這些點位看起來微不足道，卻恰恰是高密度城市生活中最容易“找不到的東西”。身在上海，我們常有類似感受：原本弄堂口唾手可得的便利，如今常常難以尋覓，在蘇州能看到居然會有如此集中完整的便民服務點，不禁有點羨慕。

鄰里管家

當然，這些“服務點位”不是設置完就能自動運轉，真正支撐這些服務的，是“人”。

鄰里中心團隊介紹，他們在每個項目都配有運營同事，專門負責對接社區里有技能但缺乏平臺的個體戶，并為其提供機會。這其實是一種更具溫度的社區共建機制，既維持空間的服務密度，也創造出穩定的本地就業機會。

這套看似“生活化”的空間背后，有一整套數字系統在靜默支撐。

一進入內部，一眼就能看到一塊體現菜場事實情況的智能屏，而接下來的體驗更是體現了鄰里中心對“智慧菜場”深入運維：

? 每個攤位都接入了“Welife”自主系統，支持交易記錄、商品溯源與動態調價；

? 入口處的大屏幕，實時顯示菜場當日價格波動、客流變化、攤位狀態；

? 消費者通過掃碼直接連入鄰里中心自主研發的小程序，獲得一張電子明細單，可作為售后服務的重要憑證；

? 每一筆交易數據都直接聯入總部數據中控臺，用于后續管理分析與供應鏈調整。

智慧菜場

但數字化從來不是缺少情感的機器，相反，他們的態度是：數字系統不是主角，而是支撐生活日常運營的機制。它讓攤主更有經營意識，讓居民獲得明碼標價與消費信任，讓日常更有秩序、更可感知。

如果說鄰里中心是“社區生活的前臺”，那它背后的中控系統，則構成了支撐整個體系運轉的后端能力。

后端支持系統，

讓社區商業跑得更穩、更遠

我們在總部參訪時，專門體驗了鄰里中心的大數據管理中心，對這套系統的完整性印象頗深。不同于許多商業運營公司“人控項目”的經驗式管理，鄰里中心構建起一套標準化數字中臺，從菜場運維到項目能效，從商戶數據到用戶行為，都可以被實時調取和響應。

就如同在師惠鄰里中心看到的智慧菜場打造，在生鮮這個“最難管控”的業態中，鄰里中心通過“Welife”平臺打通前臺交易、中臺分析、后臺調度，目前已對16個菜場全部實現智慧化運營。攤位客流、銷售結構、定價機制可視化管理，不僅提升了居民體驗，也讓商戶攤主的經營行為逐漸向規范靠攏。

值得關注的是，鄰里中心針對于目前空間運營和數字化系統構建力之外，已經打磨出一套可被規模復制的“社區商業產品力”：從前期選址規劃、業態搭配、數據建模，到中期招商管理、標準化營運、數字系統部署，再到后期的內容更新、服務優化、資產活化，全流程具備自運行能力。這使得鄰里中心不僅能夠深耕蘇州，還具備了向全國輸出的能力。

截至目前，鄰里中心已經在全國范圍內開展了超過117個輕資產合作項目，遍及長三角、珠三角等多個城市。通過品牌授權、方案設計、招商代理、數字平臺輸出等方式，它已從“一個地方項目團隊”逐步轉型為輻射全國的“社區商業的專業服務提供商”。

輕資產輸出全國分布版圖（39個城市）

在金融端，鄰里中心也是最早探索社區商業REITs化路徑的公司之一。從2018年開始，它就試圖跑通一套“投融建管退”的運營閉環——將穩定項目作為資產包注入資本市場，為其長期運營提供現金流緩沖與增長杠桿——這一點的標志性意義在于，它讓“社區服務”也擁有金融結構意義上的穩定性。

有意思的是，這樣一家沒有流量打法、主攻“小單位、密分布”的公司，如今卻成了蘇州商業運營體量最大、項目網絡最密的本地商業品牌之一。

這像是一場城市商業的“龜兔賽跑”——在無數項目追逐快轉快出的過程中，鄰里中心始終踩在生活節奏上，一步一步成為蘇州社區里的必選項。

你很難用一句話來定義鄰里中心到底“是什么公司”。它從不以開發為終點，也不僅僅是一家空間運營商。更貼切地說，它是一套被長期驗證的社區生活系統的建造者：從空間動線到服務流程，從菜場攤主到數字中臺，從便民服務到資產閉環，每一步都圍繞“如何真正服務社區”而設。

它用近三十年的時間，把這種生活的基本盤一點點鋪展開來，慢慢扎入每一個日常細節：一個可以改褲腳、買早餐、打疫苗、配鑰匙、喝咖啡的地方，一個能讓居民從“順路使用”轉為“長期依賴”的社區節點。而這，也恰恰是中國城市進入“精細化更新”階段之后，最稀缺、也最被需要的能力。

長期主義，不是喊出來的理念，而是日復一日，把復雜的生活拆解成可被使用的日常：

于普通消費者，

它們像毛細血管，滲入購物中心無法觸及的社區縫隙，是生活便利與幸福感的具體承載；

于運營者，

它們是近三十年深耕的成果，從城市配套建設走向自帶體系的商業運營能力；

于城市本身，

正因為有了這些“可被依賴的日常”，城市才真正成為“人可以安頓下來”的地方。