城市真正的日常商業(yè)力，或許就藏在這類項(xiàng)目里。

撰文丨銳裘

編輯丨未文

前不久，超市品牌奧樂(lè)齊（ALDI）在無(wú)錫和蘇州工業(yè)園區(qū)開出江蘇雙首店，拉開了它“出走”上海的序幕。

但和大部分首店落位選取于大型商圈不同，奧樂(lè)齊并未選擇流量爆棚的新地標(biāo)，而是低調(diào)進(jìn)入社區(qū)，與一個(gè)你可能并不熟悉的名字牽手——蘇州鄰里中心。

奧樂(lè)齊江蘇首店

這家主打社區(qū)的商業(yè)品牌，或許不常出現(xiàn)在行業(yè)熱榜里，但在蘇州，它已經(jīng)陪伴城市走過(guò)了近三十年，融入大部分蘇州人生活日常：吃早食、買生鮮，還可以是喝咖啡、吃披薩；當(dāng)然有時(shí)候，只是順路繞進(jìn)去歇一歇腳，和熟悉的攤主聊會(huì)兒天。

而正是這份“日常感”，讓它成為奧樂(lè)齊眼中的在蘇州的理想落腳點(diǎn)——一個(gè)足夠貼近真實(shí)人群、穩(wěn)定、扎實(shí)、可長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的空間系統(tǒng)。

我們借此機(jī)會(huì)前往蘇州工業(yè)園區(qū)，實(shí)地探訪了這家“默默運(yùn)營(yíng)二十八年”的公司。在這個(gè)看似不起眼的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)背后，我們?cè)桨l(fā)堅(jiān)定認(rèn)為，“鄰里中心”值得被更多人看見：它構(gòu)建的，是一張圍繞居民生活展開的社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，在城市不斷變化中，持續(xù)提供穩(wěn)定的公共服務(wù)支點(diǎn)。

用最小單元，

穿透蘇州的社區(qū)日常

社區(qū)商業(yè)之所以重要，是因?yàn)樗B接的是人最真實(shí)的生活場(chǎng)景，也聯(lián)結(jié)著每戶人家最初和最后的15分鐘。而鄰里中心的特別之處，不在于它做了多少“亮眼”的項(xiàng)目，而是它長(zhǎng)期堅(jiān)持做了一件“看起來(lái)不新鮮，但非常必要”的事。

時(shí)間倒回90年代末，彼時(shí)蘇州這座文化古城正在因工業(yè)園區(qū)的崛起發(fā)生巨變。以借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，工業(yè)園區(qū)逐步建立與國(guó)際接軌的管理體制和運(yùn)行機(jī)制，隨之而來(lái)的是大量人才與新居民涌入到此，在這塊新區(qū)安家。

行走在新加坡，我們會(huì)經(jīng)常看到一種常見的社區(qū)小型集合點(diǎn)——小販中心，這里是每個(gè)社區(qū)最有煙火氣的地方，價(jià)廉的美味聚集在此，為居民提供從早到晚的美食供應(yīng)。

新加坡中峇魯市場(chǎng)的小販中心（Tiong Bahru Market）

蘇州鄰里中心的原型便來(lái)源于此。在園區(qū)新城整體開發(fā)的背景下，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司在園區(qū)設(shè)立不久后的1997年正式成立，以新加坡小販中心為參考樣式，從“柴米油鹽”出發(fā)，把“公建配套+便民商業(yè)”融合成一套完整體系，將商業(yè)嵌入社區(qū)、嵌入生活。

不同于很多后來(lái)行業(yè)提到的“社區(qū)型購(gòu)物中心”以大體量開發(fā)為主，鄰里中心從一開始就是“小單位、密分布”的策略：一個(gè)中心，服務(wù)1.5至5萬(wàn)人，面積控制在大幾千至2萬(wàn)平方米之間，強(qiáng)調(diào)以人為核心、以社區(qū)為單位，強(qiáng)調(diào)“便民、利民、惠民”的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。這也形成了鄰里中心始終如一的氣質(zhì)——以務(wù)實(shí)穩(wěn)定的方式，深耕社區(qū)日常。

新城鄰里中心

景城鄰里中心

截至目前，鄰里中心已經(jīng)在蘇州建成運(yùn)營(yíng)了24個(gè)項(xiàng)目，另有4個(gè)在建項(xiàng)目，開發(fā)運(yùn)營(yíng)總面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，覆蓋蘇州園區(qū)內(nèi)外等多個(gè)社區(qū)板塊。從生鮮菜場(chǎng)、便民服務(wù)、藥房，到母嬰、理發(fā)、圖書、運(yùn)動(dòng)空間，再到近年的數(shù)字化系統(tǒng)、城市更新項(xiàng)目，它不斷通過(guò)“最貼近生活的空間節(jié)點(diǎn)”，回應(yīng)城市居民的日常節(jié)奏與真實(shí)所需。

鄰里中心的自持資產(chǎn)（含運(yùn)營(yíng)和在建）

鄰里中心以一種“嵌入式”的方式，持續(xù)滲透進(jìn)蘇州各個(gè)社區(qū)角落。它像一張隨著城市生長(zhǎng)而慢慢鋪展開的生活網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)數(shù)十個(gè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)，真正扎根于蘇州市民的生活肌理之中。

真實(shí)、實(shí)用、有人情味

走進(jìn)蘇州任何一家鄰里中心，你很快會(huì)被一種熟悉又踏實(shí)的生活感所包圍：緊湊有序的空間業(yè)態(tài)組合與動(dòng)線，鋪陳在地面的市井尺度，菜場(chǎng)里挑揀食材的老人、街角咖啡店里午后辦公的年輕人，這些細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著一種生活的實(shí)感——真實(shí)、實(shí)用，有人情味。

在師惠鄰里中心，我們感受到的就是這樣的氛圍。

師惠鄰里中心

這是鄰里中心在蘇州金雞湖區(qū)域的代表作之一，2024年完成整體煥新后，便呈現(xiàn)出一種“功能升級(jí)”與“生活還原”的并置感：外立面更為輕盈現(xiàn)代，并設(shè)有公區(qū)和小廣場(chǎng)為居民社交與小型活動(dòng)設(shè)立基礎(chǔ)，內(nèi)部則將菜/肉/水產(chǎn)、小餐飲、便民超市，以及多個(gè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)緊密融合，形成一個(gè)“麻雀雖小五臟俱全”的日常生活系統(tǒng)。

師惠鄰里中心青年友好街區(qū)X《讀者》聯(lián)合活動(dòng)

鄰里生鮮菜場(chǎng)

除了基礎(chǔ)民生，我們注意到一些具有主理人氣質(zhì)的“年輕化選項(xiàng)”正在進(jìn)入鄰里中心。

比如“WAVA PIZZA”，這是一家強(qiáng)調(diào)“社區(qū)陪伴屬性”的小型披薩廚房，第一家門店就開在鄰里中心，并陸續(xù)與多個(gè)項(xiàng)目展開合作。披薩這一種可融入日常的小業(yè)態(tài)，則可以讓居民在下樓買菜之余，也能順便“吃點(diǎn)好吃的”。這也是主理人王鯤之所以想和鄰里中心長(zhǎng)期合作的原因，他說(shuō)：

“鄰里中心是離人非常近的，所有生活相關(guān)的一些事物，都可以在這發(fā)生碰撞。”

WAVA PIZZA @師惠鄰里中心

又比如“ZAKU作”，一家以餐吧形式呈現(xiàn)的日式創(chuàng)意料理，95后主理人Mina是從日本料理店的服務(wù)員做起，一路“升級(jí)打怪”，基于周邊日本商務(wù)人群的客群基礎(chǔ)，選擇落地鄰里中心開出獨(dú)立門店。Mina坦言，鄰里中心就像是她的家長(zhǎng)，守護(hù)著她的小店，才能讓她去守護(hù)更多她想守護(hù)的人。

ZAKU作 @師惠鄰里中心

與此同時(shí)，更打動(dòng)我們的，是那些原本在城市中已日漸消失的便民服務(wù)——

從理發(fā)、照相、配鑰匙、縫紉改衣，到家政、月嫂服務(wù)、數(shù)碼修理……在鄰里中心都被一一囊括。這些點(diǎn)位看起來(lái)微不足道，卻恰恰是高密度城市生活中最容易“找不到的東西”。身在上海，我們常有類似感受：原本弄堂口唾手可得的便利，如今常常難以尋覓，在蘇州能看到居然會(huì)有如此集中完整的便民服務(wù)點(diǎn)，不禁有點(diǎn)羨慕。

鄰里管家

當(dāng)然，這些“服務(wù)點(diǎn)位”不是設(shè)置完就能自動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，真正支撐這些服務(wù)的，是“人”。

鄰里中心團(tuán)隊(duì)介紹，他們?cè)诿總€(gè)項(xiàng)目都配有運(yùn)營(yíng)同事，專門負(fù)責(zé)對(duì)接社區(qū)里有技能但缺乏平臺(tái)的個(gè)體戶，并為其提供機(jī)會(huì)。這其實(shí)是一種更具溫度的社區(qū)共建機(jī)制，既維持空間的服務(wù)密度，也創(chuàng)造出穩(wěn)定的本地就業(yè)機(jī)會(huì)。

這套看似“生活化”的空間背后，有一整套數(shù)字系統(tǒng)在靜默支撐。

一進(jìn)入內(nèi)部，一眼就能看到一塊體現(xiàn)菜場(chǎng)事實(shí)情況的智能屏，而接下來(lái)的體驗(yàn)更是體現(xiàn)了鄰里中心對(duì)“智慧菜場(chǎng)”深入運(yùn)維：

? 每個(gè)攤位都接入了“Welife”自主系統(tǒng)，支持交易記錄、商品溯源與動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)；

? 入口處的大屏幕，實(shí)時(shí)顯示菜場(chǎng)當(dāng)日價(jià)格波動(dòng)、客流變化、攤位狀態(tài)；

? 消費(fèi)者通過(guò)掃碼直接連入鄰里中心自主研發(fā)的小程序，獲得一張電子明細(xì)單，可作為售后服務(wù)的重要憑證；

? 每一筆交易數(shù)據(jù)都直接聯(lián)入總部數(shù)據(jù)中控臺(tái)，用于后續(xù)管理分析與供應(yīng)鏈調(diào)整。

智慧菜場(chǎng)

但數(shù)字化從來(lái)不是缺少情感的機(jī)器，相反，他們的態(tài)度是：數(shù)字系統(tǒng)不是主角，而是支撐生活日常運(yùn)營(yíng)的機(jī)制。它讓攤主更有經(jīng)營(yíng)意識(shí)，讓居民獲得明碼標(biāo)價(jià)與消費(fèi)信任，讓日常更有秩序、更可感知。

如果說(shuō)鄰里中心是“社區(qū)生活的前臺(tái)”，那它背后的中控系統(tǒng)，則構(gòu)成了支撐整個(gè)體系運(yùn)轉(zhuǎn)的后端能力。

后端支持系統(tǒng)，

讓社區(qū)商業(yè)跑得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)

我們?cè)诳偛繀⒃L時(shí)，專門體驗(yàn)了鄰里中心的大數(shù)據(jù)管理中心，對(duì)這套系統(tǒng)的完整性印象頗深。不同于許多商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司“人控項(xiàng)目”的經(jīng)驗(yàn)式管理，鄰里中心構(gòu)建起一套標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字中臺(tái)，從菜場(chǎng)運(yùn)維到項(xiàng)目能效，從商戶數(shù)據(jù)到用戶行為，都可以被實(shí)時(shí)調(diào)取和響應(yīng)。

就如同在師惠鄰里中心看到的智慧菜場(chǎng)打造，在生鮮這個(gè)“最難管控”的業(yè)態(tài)中，鄰里中心通過(guò)“Welife”平臺(tái)打通前臺(tái)交易、中臺(tái)分析、后臺(tái)調(diào)度，目前已對(duì)16個(gè)菜場(chǎng)全部實(shí)現(xiàn)智慧化運(yùn)營(yíng)。攤位客流、銷售結(jié)構(gòu)、定價(jià)機(jī)制可視化管理，不僅提升了居民體驗(yàn)，也讓商戶攤主的經(jīng)營(yíng)行為逐漸向規(guī)范靠攏。

值得關(guān)注的是，鄰里中心針對(duì)于目前空間運(yùn)營(yíng)和數(shù)字化系統(tǒng)構(gòu)建力之外，已經(jīng)打磨出一套可被規(guī)模復(fù)制的“社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品力”：從前期選址規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配、數(shù)據(jù)建模，到中期招商管理、標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)運(yùn)、數(shù)字系統(tǒng)部署，再到后期的內(nèi)容更新、服務(wù)優(yōu)化、資產(chǎn)活化，全流程具備自運(yùn)行能力。這使得鄰里中心不僅能夠深耕蘇州，還具備了向全國(guó)輸出的能力。

截至目前，鄰里中心已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開展了超過(guò)117個(gè)輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，遍及長(zhǎng)三角、珠三角等多個(gè)城市。通過(guò)品牌授權(quán)、方案設(shè)計(jì)、招商代理、數(shù)字平臺(tái)輸出等方式，它已從“一個(gè)地方項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)”逐步轉(zhuǎn)型為輻射全國(guó)的“社區(qū)商業(yè)的專業(yè)服務(wù)提供商”。

輕資產(chǎn)輸出全國(guó)分布版圖（39個(gè)城市）

在金融端，鄰里中心也是最早探索社區(qū)商業(yè)REITs化路徑的公司之一。從2018年開始，它就試圖跑通一套“投融建管退”的運(yùn)營(yíng)閉環(huán)——將穩(wěn)定項(xiàng)目作為資產(chǎn)包注入資本市場(chǎng)，為其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)提供現(xiàn)金流緩沖與增長(zhǎng)杠桿——這一點(diǎn)的標(biāo)志性意義在于，它讓“社區(qū)服務(wù)”也擁有金融結(jié)構(gòu)意義上的穩(wěn)定性。

有意思的是，這樣一家沒(méi)有流量打法、主攻“小單位、密分布”的公司，如今卻成了蘇州商業(yè)運(yùn)營(yíng)體量最大、項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)最密的本地商業(yè)品牌之一。

這像是一場(chǎng)城市商業(yè)的“龜兔賽跑”——在無(wú)數(shù)項(xiàng)目追逐快轉(zhuǎn)快出的過(guò)程中，鄰里中心始終踩在生活節(jié)奏上，一步一步成為蘇州社區(qū)里的必選項(xiàng)。

你很難用一句話來(lái)定義鄰里中心到底“是什么公司”。它從不以開發(fā)為終點(diǎn)，也不僅僅是一家空間運(yùn)營(yíng)商。更貼切地說(shuō)，它是一套被長(zhǎng)期驗(yàn)證的社區(qū)生活系統(tǒng)的建造者：從空間動(dòng)線到服務(wù)流程，從菜場(chǎng)攤主到數(shù)字中臺(tái)，從便民服務(wù)到資產(chǎn)閉環(huán)，每一步都圍繞“如何真正服務(wù)社區(qū)”而設(shè)。

它用近三十年的時(shí)間，把這種生活的基本盤一點(diǎn)點(diǎn)鋪展開來(lái)，慢慢扎入每一個(gè)日常細(xì)節(jié)：一個(gè)可以改褲腳、買早餐、打疫苗、配鑰匙、喝咖啡的地方，一個(gè)能讓居民從“順路使用”轉(zhuǎn)為“長(zhǎng)期依賴”的社區(qū)節(jié)點(diǎn)。而這，也恰恰是中國(guó)城市進(jìn)入“精細(xì)化更新”階段之后，最稀缺、也最被需要的能力。

長(zhǎng)期主義，不是喊出來(lái)的理念，而是日復(fù)一日，把復(fù)雜的生活拆解成可被使用的日常：

于普通消費(fèi)者，

它們像毛細(xì)血管，滲入購(gòu)物中心無(wú)法觸及的社區(qū)縫隙，是生活便利與幸福感的具體承載；

于運(yùn)營(yíng)者，

它們是近三十年深耕的成果，從城市配套建設(shè)走向自帶體系的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；

于城市本身，

正因?yàn)橛辛诉@些“可被依賴的日常”，城市才真正成為“人可以安頓下來(lái)”的地方。