后山學派楊元相、鴻翎[臺]、劉晉元、時勇軍、李閩山、楊瑾、李意敏等誠摯推薦

任見：北宋洛陽的房地產報告書解析『原創』

01

說起宋朝西京洛陽，它雖然不是正都，但仍然是一個學術中心。

理學人物程顥、程頤，是洛陽伊川人，弟兄倆都是玩概念的。

司馬光雖說是個政治保守派，退休居住洛陽期間，寫了一部史學名著《資治通鑒》。

歐陽修的《新唐書》和《新五代史》初稿，也基本上是在洛陽編成的。

文彥博、富弼集中洛陽德高望重的名流、學者組成“耆英會”，在一起飲酒賦詩，作出了不少優美的詞句。

還有個邵雍，玩術數。

02

北宋時期西京洛陽，設有全國最高學府國子監，名賢大儒云集。

云集洛陽的名流、學者們在著述和講學之暇，除以詩酒唱和、談古論今外，還多從事園林修筑，使洛陽在北宋時期園林花木之盛甲于天下，前述李格非的《洛陽名園記》即是書證。

五代洛陽城，經唐末兵火之后，“城邑殘破，戶不滿百”，但洛陽人民勤勞，不斷竭力修葺，連五鳳樓、朝元殿和清暑樓等都又建了起來。

五鳳樓即唐時的應天門，當然后修的差勁些，遠不及隋唐盛況。

03

宋朝定洛陽為西京后，對洛陽城進行了重建。宮城和皇城仍為隋唐五代舊址。

在官方重建洛陽城的同時，居洛的官僚之家興起建造豪華宅第園林之風。后來鱗次櫛比，多至千處。

從另一個側面來看，李格非的《洛陽名園記》也是一份當世的房地產業報告書。

他對當時大宋西部都城洛陽數十個豪華型住宅和園林進行取樣分析，然后結合了數百年來洛陽地區房地產的走勢，得出了一個看空的結論。

李格非的結論二十二年后得到了證實。

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報告書的主題是：國家的興衰看洛陽，洛陽的興衰看房地產。

報告書的開端也不擺什么數據，也不分析大宋央行的最新政策，而是開門見山地講洛陽的地理位置：“洛陽處天下之中”，處于國家的中心區域。

怎么樣的中心區域呢？有肴山和澠池這樣的險阻，是陜西和甘肅的要害，是河南與河北的必經之地，從地產意義而言，是一塊處于中心區域的旺地，因而具有很強的指標意義。

全國的政治經濟形勢，都以洛陽這塊中心區域為指標；而洛陽地區的形勢又以什么為指標呢？以洛陽的房地產為指標。

05

李格非是個悲觀的看空者，對于中心旺地洛陽的走勢，他很悲觀，認為經濟中心的位置必然也是戰爭的中心位置，是各種軍事力量的必爭之地，“蓋四方必爭之地”。

就是說，有事則洛陽必受兵。

國家沒事的話還好說，但如果基本面動蕩，政治經濟形勢不穩定，發生軍事沖突，那么洛陽必定是軍事沖突的第一波及地段，“天下當無事則已，有事則洛陽必受兵”。

06

在報告書的第二部分，李格非講述了過去洛陽房地產興盛時期的概況。

時間段是在“唐貞觀、開元年間”，也就是大唐盛世時期，當時的官僚和貴族在洛陽地區興建豪宅、別墅和園林的，據說有上千所。

數據上顯示的規模很宏大，就個例而言，這些樓盤也豪華到超乎想象。

例如唐朝政府的執政內閣首腦——牛僧孺首相，在這里就建有歸仁園，據李格非的報告書考察認定：此處樓盤占有整個洛陽的一個街區那么大，大概有四五百畝地的面積，換算成當今的計量單位就是：三十多萬平方米。

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這可不像某些房地產廣告，把毫不相關的什么花園果園也扯到自己樓盤里來，歸仁園的果園花園那可是自個擁有的，而且也不會忽悠住戶一番，然后拔了樹木花草再建樓盤。

當然，唐朝，素質跟現代人不一樣。

當時的樓盤林園設計相當科學精致，報告書提到了一處名為“湖園”的樓盤，是唐憲宗時期的名相裴度建的，它的設計做到了六個兼顧。

在規模宏大的同時能保持幽邃的氣氛；人工而不傷天然，雖然都是人力造出來的，卻有古樸的特質；雖然園內水池瀑布多，但不妨礙進行整體上的眺望。

這個樓盤，當年白居易也來考察過。

08

當然，白居易老師在洛陽也有自己的宅子，名為“大字寺園”。

根據白居易自己的記載，該樓盤居住面積五畝，園林面積十畝，綠化也很到位，“有竹千竿”。

能有這樣的豪宅住，當然樂觀啦，干嗎不叫自己為“白樂天”呢。

此外，在這里有地產的還有唐朝初期軍界老大——李靖，也就是傳說中紅拂女的男朋友，他的豪宅名曰“仁豐園”。

講到這里就不啰嗦了，也沒必要替一千多年前的唐朝賣房地產廣告，報告書羅列這些情況，只是說明：處于中心旺地的洛陽，確實是豪宅云集之地。

09

這么多政界軍界商界的重量級人物，將宅子選在這里，當時洛陽的地價房價可想而知。

然而，愿景并不因為一時的繁華而走好，對于房地產，不能光考量地理因素、政治因素和經濟因素，放長了考量，還要考慮到戰爭因素。

八世紀中期，郭子儀、李光弼軍隊與安祿山叛軍的決戰，就是在洛陽一帶展開的。

戰爭對于洛陽樓市的破壞，報告總結書里有簡單介紹：樓盤里的綠化地段，例如“池塘竹樹”，都慘遭軍用作戰車輛踐踏，變成了廢墟；而那些建筑物也在戰火中“化而為灰燼” 。

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唐朝這個政權的基本面不好，洛陽的樓市也跟著下跌，甚至走向毀滅，李格非感嘆洛陽的樓盤“與唐共滅而俱亡”。

報告書在這里概括了一個規律：房地產的走勢，就是洛陽興衰的象征，“園囿之興廢，洛陽盛衰之候也”。

然后，進一步總結：國家的基本面好不好，就看洛陽的基本面好不好，洛陽的基本面好不好，就看洛陽的房地產市場。

形勢好不好，看中心區域，中心區域好不好，看房地產。

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總結出這條規律，李格非先生說明了自己的意圖：我做這份報告不是閑著沒事干，而是事關天下興亡的，“則《名園記》之作，予豈徒然哉”？

我難道是白白地寫這篇報告嗎？

李格非擔心宋朝樓市重蹈覆轍。

樓市有個衰而復興的過程，它往往跟政治經濟戰爭這些基本面緊緊相扣。

唐朝和五代的戰亂過去了，洛陽樓市跌到谷底，又慢慢上拉，關于這個緩慢的恢復過程，后山就不贅述了。

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到了宋朝，和平再次降臨中心區域，洛陽的豪宅樓盤又旺起來。

報告書中講到，北宋的保守黨黨魁——司馬光教授，在洛陽就有一處樓盤：獨樂園。不過，這處樓盤比較小，“卑小不可與他園班”。班，比較。

反映了園主清廉的品格。不過，這么一位保守黨黨魁都在此置業，洛陽房地產的行情可想而知。

宋朝上了級別的領導干部，一般都喜歡在東京開封城上班，在洛陽休閑，或者度假，如果政治上失意了，更喜歡待在洛陽進行休假性退休，司馬光在這里待了十五年，完成了超長專著《資治通鑒》。

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保守黨的精神領袖之一，范仲淹變法的老搭檔：富弼，也在洛陽置業，樓盤叫“富鄭公園”。

洛陽首富董老板的樓盤分為“東園”和“西園”，人走在里面會迷路，“而屈曲深邃，游者至此往往相失”。

更重要的是，房產調查報告書的作者李格非，與這些園林樓盤的關系也很緊密，李格非的老婆——大宋狀元王拱辰的孫女就是洛陽大樓盤——環溪樓盤業主。

這樣的身份很利于李格非進行樓盤的考察。

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王家的環溪宅院，“宏大壯麗，洛中無逾者”，洛陽城里沒有能比得上的，一個廳子里能坐幾百人，簡直是個大舞廳，開大型派對沒問題。

布局也利于觀瞻，可以看得清洛陽十幾里風景和皇家宮殿的千門萬戶。

然而，李格非并沒有被眼前的繁華地產景象所迷惑，他似乎很悲觀。

是什么使他對北宋的樓盤悲觀呢？

在報告書總結里他這樣分析：如果大宋王朝的官吏們放縱自己的一己之私，心里沒有裝著國家，天天將心思放在自家樓盤園林上，前景恐怕……李格非似乎看到洛陽樓盤的基本面不太好，這種基本面上的隱患可能殃及到洛陽那些富麗堂皇的園林。

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因此李格非做出悲觀的預估：照這樣下去，宋王朝的大員們想要退下來在洛陽享受生活，還有可能嗎？唐朝末年的跌落局面恐怕又要在洛陽重演，“欲退享受此，得乎？唐之末路是已”。

故而說，《洛陽名園記》是一份極其悲觀的關于北宋樓市的報告書。

李格非的身份雖然和這些豪華樓盤捆在一起，但沒有違心唱多，而是客觀地提出了自己的擔心。

什么叫專業眼光？什么是叫人文精神？這就是。

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報告發布二十多年后，金兵鐵蹄踏入中原，洛陽的豪華園林，豪華樓盤，又像報告書中所言“化而為灰燼”。

李格非的專業眼光受到業界的肯定，《宋史》就這么評價：“其后洛陽陷于金，人以為知言。”

后來洛陽陷落金兵之手，大家都認為李格非有極高的預測評估水平。

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李格非的洛陽地產分析報告之寶貴之處在于，他能從宋王朝官吏的工作狀態、精神狀態看到國家基本面，從而從基本面唱空當時的樓市，并且將戰爭因素考慮在內，因此，這份地產報告書能管二十多年。

報告書發布的當年，李格非的女兒李清照二十一歲，報告書應驗的那年，李清照年過四十。

從周旋于洛陽的豪宅大院，到流落江南煙雨，李清照對故國的懷念，恐怕不只是那里的山河大地，應該也包括洛陽她外祖父那豪華壯麗的樓盤。

選自任見《帝都傳奇》第三版第十卷，有刪改。

帝都傳奇

第拾卷

任見著

內容簡介

本書（第三版）10卷本150章615節330萬字，開創為城市“立傳”的先河，以立體、豐滿的洛陽千載帝都形象，以歷史洛陽前世今生的呼吸與脈搏，以都城洛陽特有的兵燹狼煙和婉轉風流，以文化比較研究專家對洛陽的獨特“見解”，以磅礴跌宕的故事情節，以藝技獨運的構思布局，以簡約與飽滿臻于極致的洗練文筆，以重重蘊藉的文化輝煌和作家特有的深度幽默，將中國歷史文化小說的藝術魅力推到了新穎動人的特殊境界，相信讀者會驚喜于自己因為這部著作而獲得的關于東方文明的發現、立體洛陽的歷史文化精神和不凡的帝都個性以及大不相同的閱讀趣味。

本書第一版和第二版均為九卷本，因而本第十卷非常珍貴。

目 次

第一百三十六章 亂世藩王………………

第一百三十七章 后唐明君………………

第一百三十八章 五代瞬息………………

第一百三十九章 香艷奇葩………………

第一百四十章 洛陽地脈…………………

第一百四十一章 形勝西京………………

第一百四十二章 留守漫像………………

第一百四十三章 北境決戰………………

第一百四十四章 天下名園………………

第一百四十五章 四道之論………………

第一百四十六章 熙寧變法………………

第一百四十七章 地產預測………………

第一百四十八章 婉約詞宗………………

第一百四十九章 靖康災難………………

第一百五十章 抱樸守素…………………

娟娟與《帝都傳奇》………………………

《帝都傳奇》總目錄………………………

著者任見簡介………………………………

臺北張教授手持任見《曹操傳》臺灣版

1.多位北大博士推薦：任見先生的《大唐上陽》（15卷），與眾不同的認識價值。

2.后山學派楊元相、鴻翎[臺]、劉晉元、時勇軍、李閩山、楊瑾、李意敏等誠摯推薦。

3.后山學派楊鄱陽：任見先生當年有許多思想深邃、辭采優美的散文在海外雜志和報紙發表，有待尋找和整理。