作為上海“五個中心”建設重要功能服務聚集區，面對全球經濟下行周期及辦公模式變革，在打造產業集聚高地的同時，人才聚集或將成為北外灘下一個五年破浪前行的抓手。

澎湃研究所研究員經過實地調研和采訪，發現北外灘核心區存在“潮汐”現象，但具有成為居住高地的市場潛力，建議推進地塊功能復合利用并探索多類型居住功能產品，同時進一步提升濱水空間的開放性，實現近悅遠來，成為更好的北外灘。

留“住”人才：建立更加精細化的職住平衡

在虹口區規劃和自然資源局的“2025年工作計劃”中提到，要深化北外灘職居平衡專項研究，加快推進北外灘區域功能優化和控規調整工作，為北外灘功能區吸引人才和企業提供空間支持。

一江之隔的陸家嘴在1990年代迎來開發，現今也存在因為功能單一、通勤潮汐現象導致的非辦公時段活力斷層現象。那么，北外灘的職住功能如何？

“片區的功能結構，由它在城市的占位決定。”華東建筑設計研究院以設計總控身份全面參與了北外灘開發建設，其規劃中心主任葉鍾楠告訴研究員，北外灘的規劃汲取了倫敦金絲雀碼頭、東京丸之內等全球知名CBD的經驗。承擔與外灘、陸家嘴共同構成國際經濟、金融、航運“黃金三角”的使命，北外灘的功能定位以商務為主，從片區整體層面，功能結構在合理范圍內，而具體到核心區及各組團的功能結構，則需要更精細化地研究。

在全球經濟下行周期及辦公方式變革的影響下，一些具有全球影響力的CBD正在提升“住”的含量。世邦魏理仕中國區研究部資深董事陸燕告訴研究員，參照倫敦金絲雀碼頭幾個關鍵指標，可以看出金絲雀碼頭通過持續擴容與功能優化，逐步從“單一金融中心”轉向“產城融合生態”，并積極引入科技公司，增加科技研發空間，同時其商住配比調整體現了向職住平衡、多元復合發展的轉型趨勢。

相比之下，擁有100多年發展史的東京丸之內經歷了更為復雜的調整。長期以來，丸之內以商務和商業功能為核心發展，曾經一度面臨夜間及節假日人流減少導致城市活力衰退等問題。基于此，進入2000年代后，日本政府和東京都將"通過職住就近實現市中心居住的重要性"作為政策核心。

“盡管（該政策）對促進市中心居住有一定效果，但也暴露出育兒環境及教育基礎設施配套不足，居住面積局促等問題。基于這種情況，近年來有意見提出應將政策重點從‘住宅供應量’轉向‘提升居住環境及育兒支援等質量指標’。”三菱地所是丸之內最大的業主方，三菱地所設計董事總經理阿折忠受告訴研究員，如今，東京都與千代田區調整了城市策略，轉向"功能分區明確與多中心聯動"的發展模式，即將丸之內定位為"國際商務樞紐"，皇居西北區（番町、麹町等）則強化"職住一體的復合功能區"屬性，重點完善居住功能與生活配套。

城市是一個復雜的系統，職住平衡是多層次的，包括以組團為單位的平衡、核心區范圍的平衡、片區范圍的平衡乃至北外灘輻射區層面的平衡。研究員實地走訪后發現，北外灘核心區存量住宅含量不低，如白金灣府邸、名江七星城等2000年后的高層住宅，小區周邊生活氣息濃郁。然而，距離這些住宅幾百米之外的寫字樓，其商業部分以餐飲為主，在晚上辦公人群下班后，部分餐廳的人流不多，社區居民數量與商業空間不匹配，無法撐起夜間活力。未來，隨著更多商辦及商業樓宇拔地而起，或將加劇職住不平衡及活力斷層現象。

關于“職住平衡”，虹口區已然踏上了探索實踐之路：2025年4月，在距離白玉蘭廣場不遠處，北外灘首批國際人才公寓啟用。

從新加坡派駐上海的劉先生在黃浦上班，因為傾向國際品牌服務式公寓，于是入住了北外灘雅詩閣服務公寓。北外灘，為他提供了相當精彩的15分鐘生活圈：去濱江跑步、去1933老場坊玩密室逃脫、去友邦大劇院聽音樂會、去巴金圖書館看書，去今潮8弄的一尺花園，在一杯咖啡中度過悠閑的周末下午。

雅詩閣公寓部分房間的窗外，正對白玉蘭廣場和東方明珠。魯怡 攝

雅遇公寓（北外灘）位于雅詩閣的隔壁樓，聚焦需要有獨立空間的青年人才，該項目屬于保障性租賃住房，租戶可以在“隨申辦”申請公積金抵扣房租，符合條件的個人還可以申請人才補貼。在雅遇公寓的門口，張貼著保障性租賃項目供應備案表，顯示同地段同品質市場租賃租金為209.2元/㎡·月，而該項目平均價格為188.3元/㎡·月。楊小姐是一位90后，在楊浦上班的她選擇了在雅遇居住，因為窗外就是東方明珠，穿過白玉蘭廣場步行即可抵達濱江，盡覽陸家嘴和外灘“世紀同框”的景象。

研究員發現，北外灘具有成為居住高地的潛力。由于優越的地理位置，這里距居住空間更稀缺的外灘僅十分鐘左右車程，可以承接其外溢的居住需求；另一方面，由于年輕人對都市生活的更高要求，以往上班在市中心、租住在外圍的模式逐漸被打破，北外灘亦可滿足楊浦等周邊區域上班族對都市生活的向往。

易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴研究員，北外灘是展示上海宜居形象的區域，居住類項目規劃，實際上是以優質供給來創造新的需求，通過好房子來吸引更多的市場需求。

據了解，北外灘在下一個五年擬建設多層次居住產品并打造高品質生活環境。在5月13日舉辦的市政府新聞發布會現場，虹口區委書記李謙表示，未來將引進上中國際、金光國際等優質教育衛生資源，配套建設人才公寓、低密度住宅等多層次的居住產品。虹口區委副書記、區長呂鳴表示，將實施全球服務商集聚、外資總部提質增能等“八大行動計劃”，打造國際友好型人居環境。

北外灘開發辦相關負責人告訴研究員，中糧北外灘壹號風貌住宅力爭年內高層區出零，2028年全面交付。同時，將把更多市政設施、公共服務及民生項目鑲嵌到區域開發中，加快新建路隧道唐山路匝道、澄衷中學、長青中學等項目建成投用。虹口區規劃資源局工作人員表示，在北外灘核心區范圍內，規劃設置占地6個街坊、約22公頃的無車區，系統謀劃涵蓋了地下公共空間、6公頃中央綠軸和4.5公里二層連廊的北外灘三大系統，構建地上、地面、地下全方位互聯的立體活動網絡，實現產業辦公、商業活動、體育休閑、生態休憩等功能的高效銜接與有機融合。

同時，北外灘480米超高層地標塔樓區地下室頂板最后一塊混凝土澆筑已經完成，塔樓區正式出±0.00。該項目由美國 KPF 和華東建筑設計研究院組成聯合體負責設計，功能為商業、辦公、酒店、觀光等。作為未來的浦西第一高樓，該項目有望成為具有“虹”吸效應的目的地。

留“駐”活力：塑造令人流連忘返的濱水空間

從一江一河交匯處步入北外灘3.4 公里的濱水岸線，由三棟新舊建筑連綴成的世界會客廳如同一個巨大的觀景臺，陸家嘴的三件套、外灘的萬國建筑群360度環繞在“臺前”。會客廳之下是游人座椅，昔日泰戈爾、愛因斯坦的登岸之處如今成為親水平臺，一路向東，可以邂逅光明冷飲鋪、Manner 咖啡、寶萊納餐廳、渡邊餐廳等，歷史感、人民性、文化氛圍與商業活力在此交織。

工作日傍晚，北外灘濱江Manner咖啡店外，很多人拍照打卡，和對岸的陸家嘴合影。魯怡 攝

而如果從北外灘的腹地——地鐵國際客運中心站經白玉蘭廣場步入核心濱水區，會發現過了斑馬線迎面撞見（北外灘國客中心）辦公區入口，沿街的界面設有柵欄，游客按照指示在指定的幾處入口穿過綠化進入濱江步道，開放性顯得不足。

上海港國際客運中心是北外灘核心區最早再開發的區域，其辦公建筑群為地下三層、地上6-8 層，其中一線濱水的6座辦公樓一字排開，猶如一堵高墻，造成濱水區與腹地的割裂。同濟大學建筑系主任王一是《城市濱水公共空間活力營造視角下的北外灘》研究性設計的指導老師，該論文提出了對6座辦公樓的改造設想，通過建筑功能置換、活動場地釋放、綠地景觀更新等六方面的設計，強化一線濱水空間與腹地街區、人與水的聯系、提升濱水區的開放性和活力，充分發揮北外灘得天獨厚的濱水景觀資源優勢。

王一也是《虹口南片區（北外灘及擴展區）城市設計》的作者之一。“對既有建筑的性質進行重新認識，乃至對建筑進行一些更新改造，引入文化功能、商業功能甚至居住功能。”他表示，從整個片區而言，北外灘的功能結構符合簡·雅各布斯提出的“基本功能混合”，從整個片區而言，北外灘符合“功能混合”的原則，但在數據上的功能比例和多樣性之外，更要特別強調以城市行為為紐帶，將不同功能在空間上的混合，并讓各種城市要素以比較有密度的、親近的關系整合起來，以提升街區品質，為市民提供更好的日常生活體驗。

在北外灘國客中心與世界會客廳之間，下沉式廣場逐層下沉的臺階同時也是游客休憩、停駐、眺望陸家嘴天際線的觀景空間。魯怡 攝

北外灘來福士設計師Cesar Pelli 也是紐約世界金融中心的設計者，這個綜合體將容納公共服務功能的“冬季花園”、戶外的公共廣場外擺區以及毗鄰的游艇碼頭融為一體，營造了吸引辦公人群、市民和游客的精彩活力空間。縱觀黃浦江45公里濱江岸線，游艇碼頭是塑造濱水景觀、吸引游客的稀缺資源。王一建議，北外灘應該用好北外灘國客中心游艇碼頭、北外灘國航中心游艇港池等標簽，構建相匹配的商業配套，在留“駐”人流的同時，通過各種有吸引力的店鋪實現流量變現。

在招徠特色店鋪方面，北外灘打造了近悅遠來的生態環境，位于濱江驛站的熊爪咖啡店，是該品牌首家有堂食、休閑空間的門店。北外灘街道主要負責人告訴研究員，街道通過“開店一件事”的推進，構建了從準入到退出的全鏈條服務與監管體系，顯著提升了行政效率和商戶合規意識。下一步將聚焦數字化轉型與商戶共治，進一步降低制度性交易成本，未來計劃拓展服務范圍，將更多商戶納入“一網統管”平臺。在此基礎上深化商戶共治，持續提升街區治理溫度。

（感謝同濟大學芮典對本文的貢獻）

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