【編者說】執行過程中，次承租人是否有權以“買賣不破租賃”為由請求排除強制執行，應取決于承租人是否享有該項權利。如果承租人對此不享有權利，則次承租人也不得主張該權利。

某銀行股份有限公司廈門分行與武漢萬某住房租賃服務有限公司案外人執行異議案

——次承租人是否享有排除執行民事權益的審查認定

最高人民法院 于2025年5月20日修改

入庫編號：2025-17-5-201-001

關鍵詞：執行 執行異議案件 抵押權 租賃 強制執行

基本案情

某銀行股份有限公司廈門分行（以下簡稱某銀行廈門分行）與鑫某 順公司、徐某、沈某勇金融借款合同糾紛一案，因三債務人不能履行還 款義務，某銀行廈門分行申請將抵押物折價拍賣、變賣后所得價款優先 受償，并向福建省廈門市中級人民法院申請強制執行，執行依據為廈門 市鷺江公證處出具的（2013）廈鷺證金字地01400號《具有強制執行效力 的債權文書公證書》。廈門市中級人民法院受理執行案號為（2014）廈 執行字第374號。

執行期間，廈門市中級人民法院于2014年7月24日查封被執行人徐某 名下抵押物湖北省武漢市洪山區和平鄉三角路村某房產（以下簡稱案涉 房產），并于2017年1月12日前往現場查看，查明案涉房產當時系由徐某 居住使用。案涉房產所在小區物業單位接受調查時表示，該房產2010年 以后長期欠繳物業管理費，直至2016年4月9日才補交至當年年底。

2017年1月13日，廈門市中級人民法院在案涉房產張貼公告，責令徐某及 其他占用人于公告張貼之日起 30日內自行遷出案涉房產。

執行過程中，案外人方某鑫提出執行異議。經查，湖北省武漢市武 昌區人民法院于2014年7月22日作出民事調解書，確認本案被執行人徐某 與方某鑫就案涉房產簽訂的租賃合同有效，武漢市武昌區住房保障和房 屋管理局于2018年10月9日對該租賃事實進行備案，有效期為2018年10月9日至2027年5月31日。2017年12月20日，廈門市中級人民法院作出（2017）閩02執異292號執行裁定，駁回方某鑫的案外人異議。后方某鑫 不服該異議裁定，提起案外人異議之訴，廈門市中級人民法院于2018年 10月25日作出（2018）閩02民初290號民事判決，駁回方某鑫訴訟請求,該判決已發生法律效力。

2022年6月20日，廈門市中級人民法院作出（2022）閩02執恢96號執 行裁定，恢復對該案執行。案外人武漢萬某住房租賃服務有限公司（以 下簡稱萬某公司）依據買賣不破租賃原則提出執行異議。經查，2022年 9月29日萬某公司與方某鑫簽訂《武漢市房屋出租委托代理合同》，約定 方某鑫將案涉房產委托異議人對外出租，租期為2022年10月15日至2025年10月15日，每月租金4300元，按季支付。萬某公司請求撤銷、中 止對案涉房產的執行，待2025年10月15日該公司租賃到期后再騰退交付。

廈門市中級人民法院于2023年7月14日作出(2023)閩02執異162號裁 定：駁回萬某公司的異議請求。該裁定已發生法律效力。

執行理由

本案爭議焦點主要有三：一是本案執行異議的性質；二是本案執行 行為合法性；三是關于萬某公司的租賃權利如何保護。

其一，關于本案執行異議的性質。本案中，案涉房產的所有權人是被執行人徐某，而本案異議人所主張的權利來源是與方某鑫簽訂的租賃合同，而非與被執行人簽訂的租賃合同，且方某鑫所依據的其與徐某之間租 賃法律關系已經被2017年案外人異議救濟程序中生效法律文書作出認定，不具有對抗強制執行的效力。因此，萬某公司所主張的權利來源已經不復存在，對其異議請求應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2021年修正）第二百三十二條的規定進行審查，即對本案查封、騰退案涉房產的合法性進行審查。

其二，關于本案執行行為合法性的問題。依照《最高人民法院關于人民 法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號,2020年修正）第二條和《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣 、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號，2020年修正）第一條的規定 ,執行法院可以查封被執行人名下的不動產并應當及時采取拍賣、變賣 等執行措施。本案中，案涉房產登記在被執行人徐某名下，長達近十年 的時間中因被執行人、案外人等緣故未推進房產的處置，人民法院在2023年依法再次啟動司法處置程序符合法律規定。

其三，關于萬某公司的租賃權利如何保護的問題。本案中，萬某公司取 得租賃權如前所述不具有排除強制執行的權利來源，且即便是在時間節 點上，其權利取得的時間也遠在本案抵押權設定和法院查封之后，更無 法排除強制執行。作為專業從事租賃行業的商事主體，其應當具有判斷 從承租人處轉承租不動產所面臨法律風險的能力、條件和方式，其在本 案強制執行中受到的損失屬于其自身所面臨的商業風險，可以通過主張 違約責任的方式另行救濟。

執行要旨

在不動產執行過程中，次承租人是否享有排除強制執行的合法權益，取決于承租人所享有的權利。在承租人提出的案外人異議已被人民法院在異議之訴程序中駁回的情況下，次承租人以“買賣不破租賃”為由主張保護其租賃權的，人民法院不予支持。

關聯索引

《中華人民共和國民事訴訟法》第236條（本案適用的是2021年12月 24日修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第232條）

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號，2020年修正）第17條

執行： 福建省廈門市中級人民法院 (2023)閩02執異162號執行裁定 （2023年7月14日）

本案例文本已于2025年5月20日作出調整