觀點網(wǎng) 自從2023年國企聯(lián)合介入舊改工作，廣州羅沖圍舊改的推進像按下了加速鍵。

羅沖圍片區(qū)位于廣州市白云區(qū)，西臨珠江西航道上游江畔，同時作為廣州的西部入口，承接著廣佛都市圈的部分交通。

在廣州眾多城中村改造項目中，羅沖圍舊改的起點是2014年，并不算 “第一批吃螃蟹”的舊村。

正因為羅沖圍片區(qū)是廣州西部的重要門戶，隨著近年來廣州城中村改造工作加速推進，羅沖圍舊改被提到更高的高度，改造速度已超越不少卡在不同難關(guān)的舊改項目。

日前，廣州市白云區(qū)發(fā)展改革局發(fā)布螺涌村、松南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億元。

交給三家國企聯(lián)合統(tǒng)籌的羅沖圍舊改，距離蝶變似乎已經(jīng)不遠了。

羅沖圍歷史

處在珠江與增步河交錯的半島上，羅沖圍最開始的轄內(nèi)面積并沒有如今舊改實施范圍那么大。

追溯至最初，羅沖圍指的僅僅只有靠近增埗橋的螺涌圍與螺涌村，而“羅沖圍”則是螺涌圍簡化音譯的產(chǎn)物。

隨著改革開放深入，靠河而居的小鄉(xiāng)村在1984年增埗橋通車之后才真正與廣州市區(qū)相連，打通了陸地交通的羅沖圍成為市區(qū)向外溝通的橋梁，商貿(mào)開始興盛的羅沖圍迎來第一次高光時刻。

連通市區(qū)與北出口的增槎路逐步成型，沿途農(nóng)田和魚塘消失，羅沖圍片區(qū)一座座廠房與倉庫建了起來，糖廠、水廠、水泥廠、電纜廠等工廠涌現(xiàn)。

名氣越來越大的同時，人們慢慢習(xí)慣將相鄰的松溪、槎龍等片區(qū)也納入羅沖圍的范圍。

只是，工廠為羅沖圍帶來了發(fā)展機遇，人口越加密集的同時也帶來了噪音、污染與交通堵塞，廠房眾多的低端產(chǎn)業(yè)成為羅沖圍片區(qū)轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)困擾。

舊改成為羅沖圍突破困境的水中浮木。

2014年6月，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《羅沖圍片區(qū)更新改造工作方案》，明確提出要解決羅沖圍片區(qū)交通擁堵、人車混行、公共設(shè)施缺乏、低端產(chǎn)業(yè)聚集、破舊廠房林立等問題。

改造方案中，預(yù)計各項摸查、更新改造方案編制將于2014年底完成，最遲收儲交地日期定在了2016上半年，爭取2016年底前使羅沖圍片區(qū)的交通、環(huán)境、民生等得到明顯改善。

但改造方案獲批只是舊改漫漫長征路的第一步，更棘手的問題出現(xiàn)在改造過程中。

除了作為廣州西部的重要交通樞紐，羅沖圍片區(qū)臨近河道，和舊改項目收儲、搬遷工作同步進行不止有道路升級改造以及大橋建設(shè)工程，還有白云區(qū)水源保護和土地規(guī)劃工作。

2017年6月，有居民向廣東省政府提出問題反映，自2014年改造方案獲批之后羅沖圍舊改各項改造工程非常緩慢，甚至有些項目基本停止，與方案中定下的時間節(jié)點相差太遠，要求相關(guān)部門盡快落實各項改造項目。

根據(jù)批復(fù)，羅沖圍片區(qū)更新改造工作進展緩慢的主要原因，是當時白云區(qū)在進行水源保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，受此影響，片區(qū)更新改造項目因無法通過環(huán)境影響評價而處于停滯狀態(tài)。

盡管批復(fù)表示，調(diào)整工作已分別于2016年10月31日和2016年10月26日獲批，更新改造工作已恢復(fù)到正常推進階段，但羅沖圍舊改的進程依舊相對緩慢，直至2020年。

當時，羅沖圍舊改在廣州兩會中被著重點名，要將其打造為舊改示范區(qū)。隨著高度被拔高，項目也迎來了一位“貴客”。

2020年底，華為拿下羅沖圍片區(qū)內(nèi)的華僑糖廠地塊，將布局在廣州的首個研發(fā)總部。

華為研發(fā)中心落戶，在一定程度上為羅沖圍舊改其中一項重點工程--產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級開了個好頭。

因此，廣州于2021年1月向多個城中村改造項目發(fā)放專項借款，羅沖圍舊改獲得1億元借款，同時各項改造升級和動遷工作迎來多年期盼的提速。

舊改樣本

關(guān)注度提升之后，“沉默”多年的羅沖圍舊改，快速動了起來。

2021年底，松溪片區(qū)內(nèi)的螺涌村與松南村傳來同意啟動范圍內(nèi)更新改造的消息，成為羅沖圍舊改項目率先啟動改造的區(qū)域。

得益于華為進場，羅沖圍舊改破局時刻來臨，搭上快速列車之后，又在2023年迎來了國企聯(lián)合統(tǒng)籌操辦。

據(jù)觀點新媒體了解，2023年廣州灣區(qū)新岸城市開發(fā)投資有限公司成立，負責(zé)羅沖圍舊改推進工作，公司背后為市屬國企：珠江實業(yè)集團、白云城市開發(fā)投資集團和機場建設(shè)投資集團。

采用“政府主導(dǎo)+國企做地”模式，羅沖圍片區(qū)對標珠江新城，未來將打造成科技商貿(mào)未來城，從早期的“廣州西岸”升級為“灣區(qū)新岸”。

作為先行區(qū)域，包含松南村、螺涌村、松北村的松溪片區(qū)改造實施范圍面積213.15公頃，規(guī)劃總建設(shè)量382.39萬平方米。

2024年6月，松溪片區(qū)完成福星摩配市場清場，啟動首批拆遷；同年9月完成三大摩配城拆除，超1500家商戶搬遷，10月青橋街主體工程完工。

首批安置工程動工儀式在2024年9月底啟動，成為舊改項目首個進入復(fù)建階段的區(qū)域。

潭村片區(qū)隨后啟動，雖然在2024年初因6600元/平方米的貨幣補償標準一度陷入停滯，但拉鋸之下，于同年10年重啟改造工作，補償標準提高至7590元/平方米，征收17萬平方米土地，安置房建設(shè)迅速開啟。

時間來到今年，羅沖圍舊改首開片區(qū)的首期安置房建設(shè)全面啟動，3800套房源預(yù)計2026年底交付，同步規(guī)劃商業(yè)中心、文體中心等配套設(shè)施。

5月，潭村片區(qū)一期回遷房正式奠基，并啟動二期回遷地塊永豐五金城牌坊拆卸儀式，在預(yù)期時間表范圍內(nèi)實現(xiàn)一、二期安置區(qū)的“一建一拆”。

同月，白云區(qū)發(fā)展改革局發(fā)布了松溪片區(qū)螺涌村、松南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億。

作為重點改造工程，羅沖圍舊改目前最“緊迫”的任務(wù)，其實是補償方案落定。

今年3月，廣州市白云區(qū)土地研發(fā)中心針對白云區(qū)螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目中的校園路東側(cè)佳麗軒、佳星樓地塊國有土地上房屋征收補償方案，公開征求公眾意見。

補償方案共提供了貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置等多種補償方式供被征收人選擇。

其中，貨幣補償指導(dǎo)價為22500元/平方米，加上征收獎勵、棄產(chǎn)獎勵、搬遷時限獎勵、搬遷費等，最高補償標準可達38550元/平方米。

5月8日，螺涌村、松南村、松北村改造項目中松南片區(qū)、校園路和螺涌北路周邊地塊土地征收補償方案釋出。

2025年即將過半，松溪片區(qū)逐步開啟地塊征收工作，追逐著年底進入全面復(fù)建期的目標。

在過去，羅沖圍片區(qū)的配套建設(shè)無論是交通、教育、商業(yè)都不算拔尖，舊改的意義除了改變城市面貌，還有增加片區(qū)配套。

雖有華為研發(fā)中心落戶加持，但舊改項目范圍廣、時間跨度大，征收能為改造加速，卻解決不了當?shù)鼐用裨谠坊剡w與異地搬遷選擇上的左右為難。

不論選擇如何，可以預(yù)見的是，被聚光燈照耀下的羅沖圍，舊村蝶變已在不遠處。

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