5月，核心城市土地市場保持一定熱度，但邊際有所轉弱，300城宅地出讓金同比增幅收窄，杭州、北京、上海、成都等城市優質地塊繼續拍出較高溢價。重點城市新房整體銷售環比增長，同比基本持平，市場分化不止體現在城市之間，同一城市的不同項目去化也存在明顯差異，核心城市“新規”項目開盤基本可以實現較好去化，但郊區老項目及低能級城市項目仍普遍面臨壓力，是否有優質新盤入市已成為影響短期城市銷售和房企銷售的重要因素。重點城市二手房成交量在教育需求釋放后環比出現季節性回落，同比增幅也有所收窄，“以價換量”仍是市場主流。

趨勢來看，5月降準降息落地，為市場注入信心。端午小長假期間，多地延續之前促銷活動，但市場整體表現平淡，當前居民就業收入預期偏弱仍是制約購房需求釋放的首要因素。6月樓市政策預計保持寬松基調，重點在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。隨著年中銷售節點的來臨，房企推盤節奏及促銷力度有望加大，疊加“好房子”產品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續。

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交易市場：5月重點城市新房成交量保持一定規模，新規產品入市反饋較好，市場分化延續；二手房成交量環比季節性回落，同比增幅收窄

新房方面， 5月核心城市成交整體保持修復態勢，但分化現象仍較明顯。其中，一線城市同比均增長，部分二線城市市場熱度有所回落，三四線城市普遍仍面臨壓力。

不同重點城市來看，新房方面：

北京：5月，北京核心區多個改善樓盤入市，市場熱度表現尚可，整體去化率在50%左右，但剛需項目普遍面臨壓力。5月，北京新建商品住宅銷售面積環比基本持平，同比增長22.2%。

深圳：5月深圳核心區推盤節奏有所加快，疊加房企通過折扣、返傭、贈送家電等活動促銷，帶動深圳新建商品住宅銷售面積同比小幅增長3.5%。各項目間分化顯著，多個核心區優質項目去化率超80%，而非核心區項目去化率普遍低于50%。

上海：5月，上海有近40個項目開盤，其中純新盤項目11個，老推新項目26個，所處板塊市場熱度高、區位條件優越、產品力較強的項目去化好，外環外項目整體去化壓力仍較大。5月，上海新建商品住宅銷售面積同環比均增長，且增幅均超1成。

廣州：5月，廣州“五一”前多個純新項目集中開盤入市，疊加“五一”期間項目營銷力度加大，新開盤項目去化效果普遍較好，整體帶動市場成交回升，5月廣州新建商品住宅銷售面積同環比增幅均超3成。但廣州新房市場分化趨勢明顯，新規產品去化相對較好，舊規產品去化相對困難。

杭州：5月，房企推盤積極性提升，核心區憑借優質配套及產品力吸引高凈值客群，市場熱度較高，如三塘、江灣新城等項目觸發社保搖號，最低中簽率僅10.3%，有房戶社保門檻最高達208個月；而高鐵新城、東湖新城等優質剛需板塊中簽率在20%-30%之間，外圍剛需板塊則面臨同質化競爭，如臨安、富陽等區域項目延續流搖，去化壓力隱現。5月新建商品住宅銷售面積環比增長12.9%，同比下降3.0%。

成都：5月，成都供應端表現相對乏力，項目以順銷為主，新入市的新規產品去化較好，去化率可達100%，但對整體市場成交帶動有限，5月成都新建商品住宅銷售面積同環比分別下降18.3%、15.1%。

二手房方面，隨著教育需求釋放動能減弱，重點城市二手房成交環比普遍有所回落，同比增幅收窄。根據，5月上海、深圳、南京等城市二手住宅成交套數同比增幅超10%，北京同比增長7%。當前多地二手房掛牌量較高，“以價換量”是市場主流，根據中指百城價格指數，5月百城二手住宅價格環比跌幅擴大至0.71%。

表：部分重點城市“端午”期間樓市情況

數據來源：中指研究院綜合整理

土地市場：5月300城住宅用地成交規劃建面同比下降21%，出讓金同比增長9.6%，房企繼續聚焦核心城市拿地

圖：歷年300城住宅用地推出和成交面積及同比走勢（按規劃建筑面積統計）

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土地成交方面，5月核心城市繼續推出優質地塊，土地出讓金同比保持增長。根據，5月，300城住宅用地成交規劃建面2546萬平方米，同比下降21.0%；土地出讓金1000億元，同比增長9.6%，增幅較前4月明顯收窄，平均溢價率6.9%。累計來看，1-5月300城住宅用地成交規劃建面1.3億平方米，同比下降7.5%；土地出讓金6497億元，同比增長24.1%。

土拍熱度方面，5月，上海、杭州、成都、福州、重慶、武漢等重點城市進行了宅地出讓，杭州土拍熱度持續，上海、成都、重慶、武漢核心區地塊也競拍出高溢價。

杭州：5月杭州住宅用地出讓金合計達93億元，單月出讓金僅次于上海，平均溢價率25.1%。5月20日出讓的3宗地分別位于西湖區、濱江區、拱墅區，溢價率分別為51.4%、25.3%、41.9%。29日，拱墅區出讓地塊溢價率達40.3%。而其余地塊多底價出讓。

北京：5月20日，海淀區半壁店地區地塊溢價率達12%。

成都：5月23日，郫都區地塊溢價率達59.1%。

重慶：5月6日，萬盛經開區萬盛街道地塊溢價率達51.4%。

上海：5月9日，楊浦區地塊以溢價率26.3%。此外，5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄，三宗地塊全部由上海地產、徐匯城投獲取，是上海史上最大單地塊一次性征收項目，預計后續將會通過上海聯合產權交易所進行股權轉讓。

武漢：5月21日，武昌區地塊溢價率達到30.6%。

2025年土地出讓金集中度繼續提升，根據，2025年1-5月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重保持在66%高位（2024年為51%），TOP10城市出讓金占全國比重為54%（2024年為34%）。

截至6月3日，根據中指統計6月重點城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價均超百億元，核心地塊土拍熱度有望延續。當前房企拿地仍保持精準投資策略，土拍分化現象仍在，核心城市或優質板塊之外的土拍或保持平淡。

表：重點城市截至目前6月已掛牌涉宅用地待拍情況（6.3~6.30，市本級）

注：統計時間為6月3日

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趨勢展望：6月迎房企半年沖刺節點，企業推盤及促銷力度加大有望對核心城市新房銷售形成支撐，而市場持續恢復仍取決于居民就業收入等宏觀形勢好轉

政策導向來看，5月初，一攬子金融政策出臺后，住房公積金貸款利率及5年期以上LPR雙雙下調（公積金貸款利率由2.85%降至2.6%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%），有效降低購房者的置業成本，為住房需求釋放提供支撐。多部門聯合推出政策組合拳也向市場傳遞中央穩定樓市的明確信號，進一步提振市場信心。此外，針對城市更新和高品質住房建設的配套支持政策或將陸續落地，為行業發展注入新動能。

地方政策中，5月河南信陽發文提出“新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”，現房銷售再次成為市場關注焦點，從市場影響來看，現房銷售對需求端購買力影響有限，但會拉長項目上市周期，階段性減少市場供應。考慮到房地產區域差異較大，部分地區由于銷售去化速度較慢，已形成事實上的現房銷售，且新出讓土地較少，現房銷售政策在庫存較大的城市或區域優先推行更有利于政策平穩過渡，同時需要配套融資支持措施以平衡企業成本壓力（5月金融監管總局指出將加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度）。值得注意的是，現房銷售對房企的市場研判能力提出考驗，房企拿地需要由預售制度下的研判半年至一年后市場走勢，切換到現售銷售條件下研判至少兩年后市場形勢。與此同時，成都、長春等地從提高貸款額度、優化提取等方面優化公積金政策，在大部分城市限制性措施已放開情況下，公積金及購房補貼成為地方政策重要抓手。此外，5月浙江、四川成功發行專項債券收購存量商品房（浙江17.53億元，四川1.68億元）；福建、浙江、四川發行專項債券收回收購閑置存量土地（福建85.01億元，浙江93.67億元，四川80.59億元），專項債收儲政策繼續推進。

市場方面，隨著5月中美貿易戰階段性緩和，市場觀望情緒或有改善，但未來仍存在不確定性，當前居民就業收入預期偏弱仍是制約需求釋放的首要因素。6月樓市政策預計保持寬松基調，關鍵在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。隨著年中銷售節點的來臨，疊加“好房子”規范逐漸完善及新規產品逐步入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續。而二手房在學區需求階段性釋放后，年中成交預計逐步趨穩，但在高掛牌量影響下，短期“以價換量”仍是市場主流。

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