自從實控人王振華出獄后，“新城系”公司高管頻頻離職。

近日，新城悅服務發布公告，宣布公司首席財務官陳妮娜辭任該職位，但其仍將以公司員工的身份繼續為新城悅服務效力。

陳妮娜于2024年8月加入新城悅服務擔任CFO，主導公司IPO后的財務體系建設，此次卸任距其上任僅9個月。

陳妮娜在辭任時確認，其與董事會之間不存在意見分歧，且此次辭任并無其他事項需要向股東或香港聯合交易所有限公司報告。

陳妮娜于2014年5月加入“新城系”旗下的新城控股，曾先后擔任預算經理、稅務經理，以及地產開發和商業管理事業部財務總經理等重要職務。

在加入新城控股之前，陳妮娜曾在畢馬威華振會計師事務所擔任審計經理，積累了扎實的財務審計專業知識和實踐經驗。

陳妮娜辭任后，新城悅服務董事會任命劉穎潔為新一任首席財務官。劉穎潔同樣在新城控股擁有深厚的工作履歷，曾擔任財務管理中心會計經理、預算經理、商管事業部財務總經理及區域總經理等。

從表面來看，這似乎是一則常規的人事調整，但卻與核數師羅兵咸永道同日宣布辭任、年報難產、股價暴跌等一連串事件緊密關聯。

隱秘關聯交易浮出水面

此次人事變動正值新城悅服務面臨系統性財務挑戰的敏感時期。

5月27日，新城悅服務宣布核數師羅兵咸永道辭任，原因為雙方在審計收費及關聯交易調查上存在重大分歧。

羅兵咸永道在審計2024年度財務報表時，發現新城悅服務存在復雜且嚴重的財務問題。其中，兩個銀行賬戶與某關聯方之間存在合計高達22.7億元的資金流出與流入情況。

值得注意的是，這些交易既未在公司相關銀行明細賬中進行會計記錄，也沒有按照港交所對于關聯交易的要求，履行相應的董事會審批程序以及信息披露義務。

這種“體外循環”的操作方式，嚴重違反《企業會計準則》以及港交所的信息披露規則。即便資金最終在2024年底全數回流，但其性質的嚴重性并未因此減輕。

目前，該關聯方的具體身份仍未完全明晰，新城悅服務僅模糊表述為“王振華控制的企業及其參股的合營或聯營公司”。

在此前的3月31日，新城悅服務曾發布公告，表明發現公司與關聯方之間存在未經會計記錄、審計與披露的資金往來。隨后董事會啟動調查程序，這也直接導致其年報“難產”。

隨著調查深入，羅兵咸永道提出基于獨立調查計劃的額外審計收費報價。然而，新城悅服務并不接納這一報價，并建議羅兵咸永道立即辭任，以推進2024年全年業績的審核工作并避免進一步延誤。最終，羅兵咸永道同意辭任。

目前，新城悅服務已成立由三位獨立非執行董事組成的獨立調查委員會，旨在全面、深入地厘清資金流向，并制定切實有效的整改措施。

上市7年以來首次虧損

該事件對新城悅服務聲譽造成了負面影響，其股票自4月1日起暫停交易，成為今年為數不多的因未按時披露年報而停牌的港股物業企業。

自從2018年11月6日正式登陸港交所以來，，新城悅服務一直保持著盈利。除了2022年，其營收與利潤基本上都保持正向增長。

具體來看，2022年，其實現營收約51.8億元，同比增長約19.1%。其中，物業管理服務的收入約30.25億元，同比增長約44%；社區增值服務的收入約12.85億元，同比增長約40.3%。

不過，這一年，新城悅服務的歸屬公司權益持有人的凈利潤約4.24億元，同比下降約19.4%。

到了2023年，新城悅服務錄得收入54.2億元，同比增長約4.7%；歸母凈利潤為約4.45億元，同比增長約5.1%。全年獲得的經營性現金流凈流入同比大幅提升至4.2億元。

然而，進入2024年，行業形勢愈發嚴峻。今年3月19日，新城悅服務發布盈利預警，預計2024年度股東應占凈虧損達7億至9億元，創下自上市以來的最大虧損紀錄。

公告顯示，虧損主要源于兩大關鍵因素：一是對房地產關聯方及第三方客戶應收款項的信用減值計提，二是商譽及無形資產減值。

2024年，新城悅與新城控股簽訂《物業服務框架協議》，約定關聯交易上限10億元。2024年前三季度，新城控股銷售額同比下降47%，營收下滑27.66%，凈利潤縮水41.31%。

這使得新城悅服務應收賬款收回難題暴露無遺。截至2024年中期，新城悅應收賬款周轉率僅1.35次，遠低于行業健康水平。

據第三方機構統計，2024年TOP50物企中，關聯方應收款占比超過30%的企業達七成。新城悅此次計提的信用減值，正是為過去依賴地產輸血模式付出的代價。

3月20日，盈警公告次交易日，已被剔除港股通的新城悅服務股價跳空低開，單日暴跌11%，市值蒸發超3億港元，成交量也創出近日新高。

為扭轉頹勢，新城悅服務推出“一線員工薪酬激勵計劃”，試圖提升服務品質，但在行業整體轉型壓力下，短期難見成效。

不可撼動的實控人

目前，新城悅服務的實控人是王振華，他通過InnovativeHeroLimited持有新城悅服務68.86%的股份，對公司擁有實際控制權。

同時，王振華還通過全權信托持有港股新城發展63.33%的股份，而新城發展又持有A股新城控股67.2%股份，在“新城系”中處于核心控制地位。

王振華商業成就的核心奠基于房地產行業。1993年，他籌資創辦武進市新城投資建設開發有限公司，這便是新城控股的前身。

進入21世紀，新城控股開啟多元化發展，業務從住宅開發延伸至商業地產領域。2009年，其戰略重心遷至上海，隨后加速全國化布局，向珠三角、環渤海、中西部等地進軍。

在資本市場，新城控股成績斐然。2001年，其旗下江蘇新城房產在B股上市，成為江蘇省較早上市的房地產企業之一。2015年，新城控股實現B轉A，登陸上交所，成為國內首家完成這一轉變的民營房企。

此后，公司發展迅猛，2015-2018年合同銷售金額連年翻倍，從319億元增長至2211億元，在全國房地產企業的排名也從20開外躍居第8位，市值從300多億元飆升至接近千億。

除了新城控股，王振華還布局了另外兩家港股上市公司。2012年，新城發展在香港上市，王振華身價隨之大漲。2018年，他又將集團旗下物業板塊分拆，以新城悅為上市主體在香港上市。

2019年，王振華因猥褻兒童罪入獄，公司迅速換帥，由其子王曉松接任董事長。2024年下半年刑滿釋放后，王振華已回歸參與新城集團經營管理。

王振華雖因個人犯罪行為失去了對公司的直接管理權力，但其仍是“新城洗”的實際控制人，通過復雜股權結構和家族信托掌控著龐大資產。

如今，王振華缺席公司日常運營后，新城控股在王曉松帶領下艱難前行，面臨著行業下行壓力、市場信心恢復等諸多挑戰。

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