2025.06.03

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作者 |第一財經(jīng)鄭娜

作為樓市的非傳統(tǒng)旺季，端午假期的樓市整體表現(xiàn)平平。58安居客研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，假期內(nèi)，30大中城市新建商品房成交面積合計26.6萬平方米，同比有所下降。不過，一二線樓市總體表現(xiàn)良好，同比去年端午，一線城市成交面積增長4.5%，二線城市成交面積增長3.3%。

事實上，不只是端午假期，整個5月，核心城市成交都保持著修復(fù)態(tài)勢，各大開發(fā)商以折扣返傭、新規(guī)產(chǎn)品等方式，多措并舉吸引購房者，疊加各項樓市支持政策的快速落地，市場熱度延續(xù)整月。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳樓市成交同環(huán)比上漲、廣州新房成交面積創(chuàng)新高、上海迎來“紅五月”……

中指院指出，5月重點城市新房整體銷售環(huán)比增長，核心城市“新規(guī)”項目開盤基本可以實現(xiàn)較好去化，但郊區(qū)老項目及低能級城市項目仍普遍面臨壓力，是否有優(yōu)質(zhì)新盤入市已成為影響短期城市銷售和房企銷售的重要因素。

樓市繼續(xù)修復(fù)

端午假期首日，位于上海市奉賢區(qū)的龍湖御湖境項目城市展廳就迎來超500人到訪。該項目負責人表示，三天假期共收獲了超2000組來訪客戶，還出現(xiàn)了臨時加座的忙碌景象，“展廳做小了”。

有現(xiàn)場購房者是從去年就關(guān)注板塊內(nèi)新項目，但未能買到心儀房源，在得知奉賢御湖境項目即將入市后，便第一時間趕來了解情況。

這一位于郊區(qū)項目的人氣是當前上海樓市的一個縮影。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年端午假期（5.31-6.2），上海新房成交面積共4.61平方米，同比增加87.40%。該機構(gòu)指出，假期內(nèi)成交面積排名靠前的項目除了靜安區(qū)的高端樓盤外，也有位于松江新城的郊外新盤，說明郊區(qū)項目的銷售狀況也在好轉(zhuǎn)中。

深圳亦有熱點項目備受關(guān)注。據(jù)深圳樂有家研究中心披露，假期內(nèi)，南山區(qū)的新規(guī)盤中海·云啟源境、龍華區(qū)的中建鵬宸云筑進入凍資認購階段，現(xiàn)場人氣頗旺。

不只是端午假期，整個5月，各大開發(fā)商都鉚足了勁大力推盤，通過折扣降價、返傭送家電、產(chǎn)品升級等多種手段，吸引購房者；與此同時，5月央行出臺一攬子穩(wěn)樓市金融支持政策，降準降息等提振市場信心，促使市場熱度延續(xù)整月。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量7849套，環(huán)比4月有所下降，同比則保持增長，漲幅超20%，其中一手住宅網(wǎng)簽3162套，同比增長25.6%；二手住宅網(wǎng)簽4687套，同比增長18.3%。不過，各項目間分化亦頗為顯著，多個核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目去化率超80%，而非核心區(qū)項目去化率普遍低于50%。

廣州“五一”前多個純新項目集中開盤入市，疊加“五一”期間項目營銷力度加大，新開盤項目去化效果普遍較好，整體帶動市場成交回升。5月，廣州新房成交面積達到70.83萬平方米，創(chuàng)下今年以來的最高月度紀錄。

北京市場伴隨著核心區(qū)多個改善樓盤的入市，熱度表現(xiàn)尚佳，整體去化率在50%左右，月內(nèi)新建商品住宅銷售面積環(huán)比基本持平，同比增長22.2%。

富有韌性的上海市場則實現(xiàn)了“紅五月”，月內(nèi)有40個項目入市，供應(yīng)環(huán)比增加49.2%，同比增加30.2%。新增供應(yīng)快速恢復(fù)，推動樓市成交放量，成交面積超60萬平方米，同比增加23.7%。

其中有約9個樓盤實現(xiàn)“日光”，既有內(nèi)環(huán)內(nèi)的徐匯濱江綠城潮鳴東方、靜安曹家渡康定壹拾玖、黃浦上海壹號院，也包括內(nèi)中環(huán)間的多個項目，或受益于規(guī)劃紅利，或產(chǎn)品設(shè)計、價格優(yōu)勢，推動市場整體呈回穩(wěn)向好態(tài)勢。

在熱點二線城市，杭州房企推盤積極性提升，核心區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)配套及產(chǎn)品力吸引高凈值客群，如三塘、江灣新城等項目觸發(fā)社保搖號，最低中簽率僅10.3%，有房戶社保門檻最高達208個月；在成都，新入市的新規(guī)產(chǎn)品去化率可達100%，但對整體市場成交帶動有限，5月成都新建商品住宅銷售面積同環(huán)比分別下降18.3%、15.1%。

“好房子”唱主角

細看當前市場上各大熱銷項目，多為新規(guī)下的新產(chǎn)品。在國民基本居住需求得到滿足的當下，住得好、住得舒適成為購房者的核心訴求，能夠提供“好房子”的項目也就逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位，備受青睞。

在深圳，5月下旬的一個周末，記者走訪了位于龍華區(qū)的金光華禾璽御府項目。據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，該項目是片區(qū)內(nèi)首個新規(guī)項目，通過飄窗面積擴大、陽臺進深加大、贈送設(shè)備平臺等多種方式，使得房子使用率明顯提升。此外，疊加項目折扣、一年物業(yè)費贈送等優(yōu)惠，記者在洽談區(qū)停留的半小時內(nèi)，接連有三四組客戶砸金蛋，參與新房認購。

深圳樂有家研究中心表示，金光華項目推出的新規(guī)產(chǎn)品中75平方米的三房產(chǎn)品折后總價約286萬起，性價比較高，開盤首日售出291套，去化率約4成，在當前市場下屬于不錯的成績。“好產(chǎn)品+好價格”成為新房項目熱銷的重點特征之一。

在蘇州市場，四代宅、低密洋房等產(chǎn)品的成交表現(xiàn)也明顯優(yōu)于普通樓盤，成為低迷市場中的點點星光。克而瑞統(tǒng)計顯示，截至5月25日，蘇州成交金額前十的樓盤中，有6個項目屬于前述類型，位于榜首的華發(fā)四季聽瀾是低密產(chǎn)品，第二名的蠡堂森嶼則是四代宅。記者了解到，由旭輝建管代建的蠡堂森嶼是蘇州“好房子”實踐的試點項目，4月底首開即獲得超6億的銷售額。

在上海，高端改善型產(chǎn)品仍是市場成交主力。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月上海新房成交面積TOP10中，均價10萬+的樓盤數(shù)量達到6個，且前五均是改善類產(chǎn)品。如排名第一的徐匯濱江的綠城潮鳴東方，成交3.2萬平方米，網(wǎng)簽均價超19萬元/平方米；緊隨其后的新楊思的地王項目翡云悅府網(wǎng)簽均價也在10萬元/平方米以上。

盡管目前上海尚無正式的四代宅產(chǎn)品，但“新物種”也開始出現(xiàn)在市場上，例如位于北上海的招商序、江灣金茂府、金茂棠前，通過“多陽臺”、“高附贈飄窗”等策略將項目的實得率推高至80%以上，部分戶型甚至達到了90%左右。新產(chǎn)品賺足了市場眼球，招商序樣板間開放首日獲超千人預(yù)約。

銷售成績也說明了市場對新產(chǎn)品的期待。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，招商序和江灣金茂府認購率雙雙破120%，5月下旬開盤去化超9成；金茂棠前則以144%的認購率首開即罄。

正是受到這些優(yōu)質(zhì)改善項目入市的帶動，部分核心城市的新房價格在5月份出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，5月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.90%，其中上海受綠城·潮鳴東方等改善項目入市的帶動，新房價格環(huán)比上漲1.47%，成為百城中漲幅最大的城市。同期，廣州、無錫、南通等城市環(huán)比亦有1.25%、0.77%、0.38%的漲幅。

中指院指出，在當前的行情下，是否有優(yōu)質(zhì)新盤入市已成為影響短期城市銷售和房企銷售的重要因素。隨著年中銷售節(jié)點的來臨，房企推盤節(jié)奏及促銷力度有望加大，疊加“好房子”產(chǎn)品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續(xù)。

微信編輯| 小羊