作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳最撕裂的市場，不是8萬+的前海和寶中怎么選，而是8萬+的南頭怎么選。

“蚊型盤”吹風

最近，深圳新房的風終于吹到了南山。

先是位于南山南頭片區(qū)的中海云啟源境入市，緊接著是位于南山南頭片區(qū)的同樂公館開放樣板間，預計六月入市。

中海云啟源境207套92—240平住宅，備案均價約90411元/㎡，單價區(qū)間約8.1萬—12.15萬/平，總價區(qū)間約763萬—2908萬/套，綜合折扣約92折，成為年內南山區(qū)唯一入市的新房住宅。

而南山南頭片區(qū)的同樂公館實地項目已經接近封頂狀態(tài)，并且也已經在蓄客。

雖然同樂公館區(qū)位位于南頭片區(qū)，但項目自身在整個南頭片區(qū)的新房中有明顯的短板。

首先，同樂公館體量不大，占地面積僅約0.29萬平方米，建筑面積約2.48平方，還是獨棟樓體，無園林以及社區(qū)活動范圍。

獨棟社區(qū)由于沒有花園，健身器材、兒童游樂區(qū)等公共配套，居住體驗較為單一，尤其對有老人、小孩的家庭來說，活動空間受限。

與具備底部商業(yè)的社區(qū)對比，商業(yè)服務也相對缺乏，日常購物、取快遞等需步行較遠距離，生活便利性較低。

而與同樂公館一路之隔約1萬㎡的隆尚Minitown去年開業(yè)但還在陸續(xù)招商完善中，距離大型的商業(yè)如海雅繽紛城步行約2.7公里。

另外，相比圍合式小區(qū)，獨棟樓體社區(qū)隱私性還差一些。

而獨棟社區(qū)過去對深圳二手房交易市場來說，在二手房市場中競爭力較弱，買家更傾向于選擇有物業(yè)管理、環(huán)境較好的社區(qū)。

其次，項目處于南頭片區(qū)的核心，但周邊被農批市場、工業(yè)區(qū)包圍，還近距離靠近南坪快速主干道，城市界面相對老舊。

雖然項目所在的區(qū)位是南頭片區(qū)，區(qū)位處于南山范圍，但也要依賴其他區(qū)位的需求外溢。

一方面，南頭板塊雖處于南山區(qū)域范圍，但整個板塊的發(fā)展是相對最不成熟的，一直是南山區(qū)比較透明的板塊，區(qū)域內主要以二手老小區(qū)為主，并且城中村改造推進速度也一般。

另一方面，南頭板塊被寶安中心、前海自貿區(qū)、蛇口自貿區(qū)、高新園、留仙洞總部基地這些發(fā)展以及規(guī)劃領先的熱門板塊包圍，且被北環(huán)大道、京廣澳高速、南海大道以及深南大道切割。

這就導致整個片區(qū)的發(fā)展相對滯后，需要依賴寶安中心、高新園等高價區(qū)域的外溢。

不僅如此，項目周邊容積率并不低，周邊不少在建項目，且大多是征地返還用地。

近3萬平用地，規(guī)劃了5個項目，包括樂源雅居占地約0.32萬平、荔源雅苑占地約0.62萬平、縉樾府占地約0.91萬平、同樂馨苑占地約0.33萬平、同樂公館占地約0.29萬平。

所以周邊的新項目/在建項目，幾乎都是“蚊型”樓盤，在配套、社區(qū)管理、居住體驗、增值方面有一定的局限性。

而這也決定了項目周邊未來放眼望去的視覺效果以及周邊高端的餐飲、書店、咖啡店沉淀難度。

市場估價

由于南頭板塊，無論去哪個板塊，都相對較為便利，這就意味著，同樂公館的定價決定了項目的性價比。

按照片區(qū)市場來看，周邊同類新房項目的市場價格最低7字頭。

如荔源雅苑備案均價約73274元/㎡，桑泰縉樾府備案均價約72953元/㎡。

（可點擊放大查看）

若參考尚璟公館以及中海云啟源境，則備案均價分別約89390元/㎡、約90411元/㎡。

而二手房方面，片區(qū)的次新住宅也有了市場最新估價。

中介平臺上，2022年入市的尚璟公館今年4月成交一套中樓層約60.72平的戶型，成交總價約485萬，掛牌價約508萬，成交周期大概是半年（188天）。

如今整個南頭的價格，已經向7字頭看齊，二手房掛盤整體均價約7.1萬/平，而2021年9月南頭二手房整體的掛盤均價一度去10.3萬/平。

（來源：中介平臺，2025年6月4日）

（來源：中介平臺，2021年9月）

那么是選擇前海南的8萬+，還是同樂的8萬+？

2022年4月入市的鴻榮源尚璟公館，兩棟住宅在深圳樓市行情還不算低位的時候入市，441套60—83平住宅，備案均價約8.94萬/平，單價區(qū)間約8.59萬—9.21萬/平，總價區(qū)間約513萬—722萬/套。

并且在持續(xù)銷售期間，鴻榮源尚璟公館還進行過不同程度的打折。

開盤之初2個99折優(yōu)惠，尾盤推售過程中也同樣給出過更低的折扣。

即使是這樣，截至2025年5月依舊還剩余15套住宅未售。

那么，僅1棟住宅的同樂公館，如何與市場較量？

畢竟接下來，位于科技園深大旁的地鐵口桂廟新村舊改翰熙典居也已經在吹風入市，還是南山區(qū)粵海街道近十年來入市的項目。

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作者觀點，不代表格隆匯立場