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一套承載著家庭記憶的房子，在父母與女兒的一次過戶操作后，引發兄妹間的激烈紛爭。私下簽訂的房屋買賣合同是否有效？未經其他繼承人同意的房產轉移，又該如何判定？今天，我們通過這起真實案例，揭開房產糾紛背后的法律真相。

案情梳理

（一）人物關系與房產背景

人物關系： 陳明遠與李淑珍原是夫妻，育有四個子女，分別是大兒子陳強、二兒子陳勇、大女兒陳芳和小女兒陳琳 。李淑珍于 1999 年 8 月 31 日離世，未留下遺囑，陳明遠與子女們因房產問題矛盾不斷。

房產情況：1995 年 12 月，陳明遠通過單位福利分房，與甲公司（原房山區×× 管理局）簽訂協議，購入位于房山區的一號房屋，面積 78.35 平方米 。購房后，陳明遠一直居住在此，房屋產權也登記在他名下。

（二）雙方爭議焦點

原告主張（陳強、陳勇、陳芳）：

確認 2009 年 9 月 21 日陳明遠與陳琳簽訂的一號房屋《存量房屋買賣合同》無效；

要求陳琳將一號房屋恢復登記至陳明遠名下；

訴訟費用由陳琳承擔 。

理由：一號房屋是陳明遠與李淑珍的夫妻共同財產，李淑珍去世后，房屋應屬五人共同共有。陳明遠和陳琳私下過戶房產，未告知其他兄妹，屬于惡意串通，嚴重侵犯了他們的合法權益。

被告抗辯（陳琳）：

此案已由法院審理判決，原告再次起訴違反 “一事不再理” 原則，應駁回起訴；

購房款由自己全額出資，是房屋實際產權人，只是借父親陳明遠之名登記；

過戶行為經父親同意，且合同已通過房管部門審核，合法有效 。

陳明遠意見：同意原告的訴訟請求，稱過戶是因陳琳想用房子抵押貸款做生意，當時未告知其他子女 。

（三）關鍵事實與證據

房產證據：1995 年購房協議、房產所有證，證明房屋為陳明遠購買并登記在其名下，購房時還使用了陳明遠及李淑珍的工齡折扣。

資金證據：購房款支付憑證顯示，大部分購房款由陳琳支付，但并非全部 。

合同證據：2009 年陳明遠與陳琳簽訂的房屋買賣合同，約定成交價 27 萬元，但陳琳未實際支付 。

遺囑證據：2008 年陳明遠自書遺囑，提及房屋由陳琳出資，二老去世后歸陳琳繼承，但其他兄妹稱對此不知情。

判決證據：此前法院判決駁回陳明遠要求確認合同無效的訴訟請求，但此次原告主張的無效理由不同 。

案件分析

（一）是否構成重復起訴

雖然之前案件已對合同效力進行過審理，但上次原告主張合同是虛假意思表示，而本次原告以惡意串通損害第三人利益為由起訴。根據法律，導致合同無效的情形多樣，兩次起訴理由不同，不違反“一事不再理” 原則 。

（二）借名買房是否成立

陳琳主張借名買房，但需證明雙方存在借名合意。實際情況是：房屋登記在陳明遠名下，且陳明遠有購房資格，陳琳無資格；購房款未全部由陳琳支付，還使用了陳明遠夫妻的工齡折扣。綜合來看，現有證據不足以證明借名買房關系成立。

（三）房產性質與合同效力

一號房屋購于陳明遠與李淑珍婚姻存續期間，屬于夫妻共同財產。李淑珍去世后未析產繼承，房屋由五人共同共有。陳明遠與陳琳簽訂合同過戶房產，陳琳未付房款，實為贈與。陳明遠只能處分自己的份額，超出部分的處分需經其他共有人同意。因無證據表明取得其他兄妹同意，可認定二人惡意串通，損害了陳強、陳勇、陳芳的權益，超出陳明遠份額的合同部分無效。

裁判結果

法院判決：陳明遠與陳琳簽訂的房屋買賣合同中，涉及陳明遠個人財產份額部分有效，涉及陳強、陳勇、陳芳財產份額部分無效 。同時，因未對李淑珍遺產析產繼承，暫不支持將房屋恢復登記的請求，陳強、陳勇、陳芳可在權利確定后另行主張。

案件啟示

（一）房產交易需謹慎

涉及家庭共有房產的買賣、過戶，務必經全體共有人同意，并留存書面文件。私下操作不僅可能導致合同無效，還會激化家庭矛盾 。

（二）借名買房風險高

借名買房看似方便，實則暗藏法律風險。一旦產生糾紛，實際出資人需提供充分證據證明借名合意，否則難以主張產權 。

（三）保存證據很重要

無論是出資證明、溝通記錄還是遺囑文件，都可能成為關鍵證據。日常要注意留存相關材料，避免糾紛發生時舉證困難 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）