大量新盤入市+開發商“卷一切”

過去，如果預算只有300萬元，想在中心區買新房，選擇范圍有限。如今隨著大量新盤入市和開發商“卷戶型卷配套”，剛需買家選擇范圍越來越廣。數據顯示，今年截至5月中，廣州一手住宅套均總價為376萬元/套，其中300萬至400萬元成為主力總價段。廣州除了番禺、黃埔、荔灣、白云在該總價段成交表現活躍外，中心區的天河新規樓盤加入“300萬元+”陣營，力搶剛需客。

■加入“300萬元+”陣營天河新規樓盤，層高為3.15米起。

天河加入剛需爭奪戰，有小戶型三房開盤秒光

隨著新房產品的迭代升級，總價“300萬元+”的新房正從廣州的近郊向中心區滲透。購房者的選擇已從傳統意義上的近郊區域，如老黃埔、番禺、白云等地，以及較多剛需項目的荔灣，拓展至原本被認為難以企及的天河。

“今年1月至5月15日，廣州一手住宅套均總價為376萬元/套，可見300萬元至400萬元是當前廣州樓市當之無愧的主力總價段?！笨硕饛V佛首席分析師肖文曉告訴新快報記者，隨著設計新規出臺后新房得房率大幅提高，中心六區這一總價段的選擇也多了起來，甚至在天河區也有少量的入門級剛需三房選擇。

在“五一”假期前夕，天河智慧城板塊供應一批72㎡的三房新規產品，開盤后迅速售罄?！耙郧拔覀兘哟蛻魰r，如果預算在300萬元左右，基本只能推薦老黃埔或者番禺的部分樓盤。但現在，像珠江天河都薈起步價只在300萬元左右，且規劃公立九年一貫制學校，不少客戶想把握低門檻上車天河的機會?！庇兄薪楦嬖V新快報記者。

不過，新快報記者了解到，目前該項目一期已無該房型在售，需要等待二期開售“補貨”。目前，天河區300萬元至400萬元區間的一手成交主要集中在天河智慧城和吉山板塊，包括天河麓譽府、老紅盤珠江花城以及華潤置地天河潤府。

有業內人士指出，天河智慧城板塊的二手房價格也對新房定價產生了一定影響。板塊內如次新房項目保利天匯，二手成交單價在較長時間內一直穩定在“4字頭”，但在近期多個“3字頭”項目成交。根據合富大數據監測，保利天匯自4月以來出現越來越多單價“3字頭”的二手成交個案。其中，4月中旬成交的一套面積約90㎡的三房單位，二手成交單價約為3.8萬元/㎡，總價約338萬元；4月下旬另一宗成交的面積約為70㎡的三房，二手成交單價約為3.7萬元/㎡，總價約260萬元。有中介稱：“新房戶型雖然使用率高，但多需2027年交付，急著讀書的購房者會橫向對比二手房?！?/p>

“既要又要還要”， 剛需買家貨比多區挑最優

“你看我們92㎡的產品，總價剛好卡在300萬元左右?！痹诜逑鍓K的龍湖亞倫·央璟頌，銷售人員告訴新快報記者，現在剛需客戶會對比很多區域，主力買家都是“90后”上班族?！半x地鐵站的距離多少、坐多久地鐵能到天河、接送小孩是否方便、空間是否夠用等，他們都會多方面比較”。

“見過有購房者把多個目標樓盤的得房率、地鐵步行時間、物業費等做成Excel表格對比。有的還帶了測距儀，親自量次臥能不能放下床和衣柜?！庇兄薪楸硎?，購房者這種“精打細算”倒逼開發商瘋狂內卷。老黃埔板塊的廣州地鐵地產·瓏岄上城的銷售人員稱，多個戶型的門口均設置了“布草間”，“業主后期可以自由使用這些空間，例如用作儲物間等”。而龍湖亞倫·央璟頌則提供三房或四房交付選項，提升空間適配性。

而今年去化突出的剛需項目，大多地鐵能直達珠江新城和金融城，部分項目雖然教育配套并未占優，但也獲得不俗成交。如龍湖亞倫·央璟頌鄰近地鐵18號線沙溪站，經3站可達冼村站，項目雖只配建幼兒園，但成交表現依然突出。老黃埔的雙沙地鐵站上蓋的廣州地鐵地產·瓏岄上城，乘地鐵5號線經7個站可到達位于金融城的車陂南站，項目目前仍未官宣具體教育配套，但成交依然良好。

不過，來自荔灣芳村花地灣板塊樓盤的銷售經理透露，現在看房的客戶普遍仍然較注重教育資源?！八麄儾粌H會問小區有沒有配建學校，還會打聽學校的辦學質量如何，有沒有名校資源引進，是直屬管理還是掛牌合作?！?/p>

而“15分鐘生活圈”的概念也出現在不少樓盤的營銷海報上。如在荔灣花地灣板塊，除了18萬㎡的購物中心，萬象城、雙太古商業等商業地標正加快成型。多個新盤銷售人員表示，購房者已不再盲目追求“上車價”，而是更看重綜合居住體驗?！皩τ陬A算在300萬元左右的剛需群體而言，如今的選擇空間明顯擴大，但決策過程需要更審慎”。

“300萬元+”新房市場中，番禺黃埔仍是主戰場

今年以來，300萬元至400萬元新房成交呈現多點開花格局，而番禺則是該總價段新房成交最活躍的區域?？硕饛V佛數據顯示，今年截至5月15日，該價格段番禺項目的成交量為727套。除了洛溪板塊，大學城板塊也有超百套成交，南站板塊以及化龍板塊均有數十套成交。肖文曉告訴新快報記者：“黃埔區、荔灣區和白云區也是主力供應區域，今年截至5月中，分別成交超過635套、470套和410套?！?/p>

肖文曉告訴新快報記者，對購房者而言，買房除了關注總價外，需要平衡考慮的因素很多，還是要從切身需求出發?！氨热缤瑯邮?00萬元至400萬元的總價，在天河區和荔灣區的套均成交面積都在80㎡左右，只能購買緊湊型的三房；而在白云區和黃埔區可以買到95㎡的闊綽三房或‘3+1’房，前者更適合首置剛需和新婚家庭，可以暢享主城區的地段便利，而后者更適用已婚已育的家庭，可以更好地兼顧通勤時間和家庭空間的需求”。

業內人士提醒，購房者在追求性價比的同時，也要注意房屋的實際居住品質?！安糠猪椖恐?，總價較低的樓棟可能存在視野較差的問題，個別次臥窗戶甚至會‘看連廊’或采光受限。因此，購房者最好實地考察不同時段光照及噪聲環境，避免因節省成本而犧牲居住體驗。”

新快報記者 何璐詩