JIN JIANG FA YUAN

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建設工程合同涵蓋工程勘察、設計、施工等多種類型，在工程建設中舉足輕重。然而，其涉及環節眾多、法律關系復雜，常引發各類糾紛。錦江法院聚焦建設工程合同領域，梳理出一系列關鍵要點，如合同書面形式要求、無效情形判定、價款結算、優先受償權等。發布《建設工程合同重點難點分析》法律風險提示，護航建工行業持續規范健康發展。

01

建設工程合同包括哪些類型？

建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。

建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。建設工程合同主要包括工程勘察、設計、施工、分包、監理、裝飾裝修合同。

02

建設工程合同是否必須采用書面形式？

建設工程合同應當采用書面形式。未簽訂書面合同，無法直接確定合同相對方，不利于權利的保護。

03

建設工程合同存在無效情形時，是否以當事人主張或抗辯為前提？建設工程合同無效的情形有哪些？

否。法院應對合同效力主動審查并依法作出認定。

無效情形：

01

承包人未取得建筑業企業資質或者超越資質等級的；

02

沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

03

建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的；

04

承包人因轉包、違法分包建設工程與他人簽訂的建設工程施工合同。

04

裝飾裝修合同的承包人不具備相應的施工資質是否影響合同效力？

01

工業、商業、辦公裝飾裝修工程的承包人應當具備相應的施工資質，不具備相應的施工資質或者超越資質等級所簽訂的上述裝飾裝修合同應當認定為無效。

02

家庭居室裝飾裝修工程的承包人不具備相應的施工資質的，不影響裝飾裝修合同的效力，但裝修活動涉及變動建筑主體和承重結構，或者法律、法規要求承包人應具備相應施工資質的除外。

05

農民自建建筑物施工合同的承包人不具備相應的施工資質是否影響合同效力？

農民自建兩層（含兩層）以下的住宅，承包人不具備相應的施工資質的，不影響施工合同的效力。

農民自建三層（含三層）以上的住宅或者自建非住宅建筑的，承包人應當具備相應的施工資質，不具備相應的施工資質或者超越資質等級所簽訂的施工合同應當認定為無效。

06

當事人能否以發包人未取得建設工程規劃許可證等規劃審批手續或承包人未取得施工資質或者超越資質等級許可為由請求確認建設工程施工合同無效？

能。但發包人在起訴前取得建設工程規劃許可證等規劃審批手續或承包人在工程竣工前取得相應資質等級除外。

07

建設工程合同無效，承包人還能否主張工程折價補償款？

建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。

建設工程經驗收不合格的，按照以下情形處理：

（一）修復后的建設工程經驗收合格的，發包人可以請求承包人承擔修復費用；

（二）修復后的建設工程經驗收不合格的，承包人無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償。

08

建設工程施工合同無效后，發包人與承包人之間簽訂的以房抵頂工程款的協議是否也應無效？

相較于施工合同，以房抵頂工程款的協議具有相對的獨立性，以房抵債，屬雙方意思表示一致，應承認其效力。

09

建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，能否又以使用部分質量不符合約定為由主張權利？

不能。但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。

10

發包人在什么情況下可以請求減少支付工程價款？

因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建的。

11

建設施工合同的發包方能否以承包方未開具發票作為拒絕支付工程款的先履行抗辯事由？

建設工程施工合同中的主要義務就是一方完成合同項下的建設工程，另一方依約支付工程款項。而開具發票的義務不屬于建設工程施工合同中的主要義務，一方當事人違反該義務并不構成根本違約，另一方不能以此為由拒絕履行合同主要義務即支付工程價款。除非當事人明確約定：一方不及時開具發票，另一方有權拒絕支付工程價款。這種情況就意味著雙方將開具發票視為與支付工程價款同等的義務。

12

在哪些情形下不能針對工程價款申請司法鑒定？

01

當事人約定按照固定價結算工程價款；

02

當事人在訴訟前已經對建設工程價款結算達成協議；

03

當事人在訴訟前共同委托有關機構、人員對建設工程造價出具咨詢意見，雙方當事人明確表示受該咨詢意見約束的。

13

發包人將依法不屬于必須招標的建設工程進行招標后，與承包人另行訂立的建設工程施工合同背離中標合同的實質性內容，當事人能否請求以中標合同作為結算建設工程價款依據？

能。但發包人與承包人因客觀情況發生了在招標投標時難以預見的變化而另行訂立建設工程施工合同的除外。

14

當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，哪些時間點可以視為應付款時間？

01

建設工程已實際交付的，為交付之日；

02

建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日；

03

建設工程未交付，工程價款也未結算的，為當事人起訴之日。

15

建設工程施工合同糾紛中實際施工人范圍如何確定？

實際施工人是指依照法律規定被認定為無效的施工合同中，實際完成工程建設的主體。實際施工人身份的界定，應當結合最終實際投入資金、材料、組織工程施工等因素綜合予以認定。僅從事建筑業勞務作業的農民工、施工班組不屬于實際施工人范疇。

16

實際施工人應當如何主張權利？

實際施工人可以向其合同相對方轉包人或者違法分包人主張合同權利，也可以請求發包人在欠付工程款范圍內承擔責任，但借用資質、多層轉包和多次分包關系中的實際施工人不能依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十三條的規定向發包人主張權利。

17

承包人在哪些情形下可以請求發包人返還工程質量保證金?

01

當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；

02

當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿二年；

03

因發包人原因建設工程未按約定期限進行竣工驗收的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日后當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日后起滿二年。

18

什么是工程價款優先受償權？行使期限有無限制？

發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

優先受償權的期限自發包人應當給付建設工程價款之日起算。承包人應當在合理期限內行使，但最長不得超過十八個月。

19

發包人與承包人能否約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權？

發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人則不能根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的。

20

實際施工人、債權受讓人是否享有優先受償權？

建設工程價款優先受償權屬于法定優先權，行使主體應當限定為與發包人形成建設工程施工合同關系的承包人，實際施工人、債權受讓人均不享有優先受償權。

供稿｜民四庭 許琳琳

編輯｜一糖

一審｜一丹

二審｜橙子

三審｜貴香

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