剛子最近買房愁的很，市面上很多中介和開發商都在喊，“房子越大越好”，

可剛子算算自己的預算，買房是沒問題，但一想到以后的物業費和房產稅，大房子居住成本更高，還是打起了退堂鼓。

一位在行內摸爬滾打20年的中介老板透露，現在還慫恿你買房“越大越好”的，不是心眼壞的很，要么就是真沒看懂未來十年的樓市真相。

根據他的說法，懂行的人已經開始偷偷在核心城市批量收購90-140平米的次新房，連茶水費都漲到了20萬。

你還別不信，就看看數據：

根據中指研究院數據顯示，2024年，全國90-120㎡新房成交占比穩定在四成以上，大城市144㎡的住宅，成交占比直接躥升5個百分點。

還有某專業機構的后臺數據，120-140㎡的二手房，帶看量同比暴漲60%以上。

這些都數字的背后，實際上都藏著未來5年房地產市場的主流面積答案。

有人可能很疑惑，我國新房庫存已經高達7億多㎡，這還沒有包括二手房掛牌量，城鎮人均住房面積已經接近40㎡，很多地區空置率居高不下，房多人少的情況愈發明顯，為啥還有人搶購房子呢？

一個核心原因，現在到以后，人們追求的不再是“有地方住”，而是“住得舒服”。

有建筑學家此前就算過一筆賬，三口之家住90㎡小三房，居住舒適度不好，空間太緊湊，這就好比我們買牛仔褲，緊身的，能勉強穿進去腿，但是一旦蹲下來，可能褲子就會崩線，說白了，這種小三房，住著舒適度不高。

但是，如果換成200㎡的大平層，舒服是舒服，但物業費也不便宜啊，甚至一個月物業費可能抵得上普通人半個月的工資，還有將來可能面臨的超高房產稅，住這樣的房子，即使再寬敞，想必也舒服不起來。

但是，如果是120㎡左右的房子呢？情況就不一樣了，主臥有獨立衛浴，次臥除了改成書房，還能有足夠的空間放置茶臺，這樣的空間實用性更強，且又不浪費。

就拿廣州某個樓盤來說吧，同一棟樓開盤賣房，只有兩種戶型，一個是89㎡，一個是118㎡，結果118㎡的戶型成交價不僅比89㎡的戶型貴出3000塊/㎡，銷量還更快。

用買家的話來說，“多花30萬，買了20㎡，怎么算都值。”

當然了，這些改善型群體買120㎡住宅的另一個核心原因就是，可以享受政策紅利。

①契稅優惠力度更大。目前全國已經有近30個城市把豪宅稅門檻定在144㎡，契稅從1.5%跳到3%，意味著購買150㎡的房子，光稅費就要多掏十幾萬，但是如果選擇120㎡的房子，稅費就能減少十幾萬。

②房產稅免征面積紅利。有財稅專家放出風聲，未來房產稅免稅面積可能為40-60平免征面積，按照三口之家來算，只要面積在120-180㎡，就觸碰不到征稅線。

反觀那些89㎡的雞肋戶型，過去很多剛需因為它總價低所以紛紛搶購，如今都在響應二胎政策，想要換房，將房子脫手就變得更難了。

有機構數據顯示，該平臺89㎡的戶型平均掛牌周期長達11個月，比120㎡戶型起碼多三個月才能脫手。

杭州有個網友，五年前花380萬買了一個89㎡的學區房，去年掛牌400萬也沒人要，但隔壁118㎡的學區房，掛牌價620萬三天就成交了。

氣的這個網友直拍大腿：“早知道當初借錢也要買三房”

看到這，可能有人也會說了，以后沒有了公攤，是不是就可以直接買小戶型呢？

這話說的對，但也不對！像有些城市明年就開始試點按套內計價，但你要知道，開發商又不是慈善機構，到時候的單價肯定會算上公攤成本，

所以，關鍵還是看實際居住面積。比如上海某個樓盤，建筑面積120㎡，但是實際居住面積可以做到101㎡，得房率超80%，和周邊低得房率相比，簡直就是王者，當天開盤直接200套房秒光。

反觀那些號稱贈送面積的樓盤，建面140㎡刨去30㎡公攤和10㎡的設備平臺，實際上使用面積還沒有別人120㎡的房子多。

所以，以后買房人都不傻，他們更在意的是實際使用面積，畢竟誰的錢都不是大風刮來的。

而且，如果你仔細觀察，還會發現一個很有意思的事，現在很多大城市新建盤，起步面積基本上都是清一色110㎡起，90㎡以的戶型幾乎絕跡。有開發商透露，不是不想建，只是建出來也賣不動。反觀那些120㎡左右的戶型，卻成了年輕人眼中的香餑餑，而且溢價率還更高。

所以，回看這兩年你就會發現，那些偷偷收房的聰明人早就摸透了游戲規則：他們不追豪宅不碰老破小，專挑核心城市100-140㎡的次新改善房，這些房子跌的時候扛得住，漲的時候也跟得上。

畢竟隨著經濟快速提升，以后誰還愿意委屈自己住鴿子籠？說到底，房子終歸是裝生活的容器，而120㎡左右的尺度，恰好裝得下中產階層對品質生活的全部想象。

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