區域市場綜述：

根據，2025年5-6月華東大區重點城市上海、杭州、蘇州3個重點城市累計開盤80個，推出房源9714套，環比增加27.46%。其中，改善型項目占比83.75%，占據市場主流。整體去化效果向好。其中，上海的浦發唐城等18個項目，杭州的綠城·岸芷丁香等22個項目，由于區位優勢、周邊配套豐富、通達性好等原因實現開盤熱銷。

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▍上海：開盤項目數量較上期增加較多，剛需、剛改項目占比較高

監測40個項目開盤，共推出5640套房源，中心城區和郊區均有分布，其中純新盤項目12個，老推新項目28個。

• 剛需、剛改項目合計占比近六成，改善項目占比超四成。

• 整體開盤價格依然保持較高的分化程度。

• 超五成樓盤熱度高，去化效果好，整體去化情況呈顯著分化的特征。

上海：綠城潮鳴東方（2025年5月11日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：綠城潮鳴東方已于5月11日開盤，本次共計推出120套房源，主力戶型為285/275/330㎡四房和465/585㎡復式，均價195000元/㎡，一房一價，目前房源已售罄，去化率100%。

入圍情況：項目在認購期間預約認購191組，認購率約159%，未觸發積分。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

教育配套齊全直線3km范圍內有89個幼兒園；31個小學，如上海市徐匯區江南新村小學、上海市徐匯區日暉新村小學、上海市教育科學研究院實驗小學等；35個中學，如南洋中學、上海市西南位育中學東校區、上海市零陵中學等。

生活配套便捷樓盤周邊醫療資源較為豐富，直線3km范圍內有149個醫院。其中，上海敦復醫院距離樓盤0.6km，復旦大學附屬中山醫院東院區距離樓盤1.3km，上海中醫藥大學附屬龍華醫院距離樓盤1.6km，等等，為醫療需求提供了可靠保障。樓盤周邊3km范圍內有48個商場，包括正大樂城、綠地繽紛城等，商業配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有218個公園，距離最近的僅300m，非常方便日常休閑使用。

交通極為便利周邊直線1km范圍內有1個地鐵站（大木橋路），軌道交通便利。周邊直線1km內有14個公交站，距離最近的中山南二路大木橋路僅有300m，周邊公共交通極為便捷。

上海：金茂棠前（2025年5月27日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：金茂棠前已于5月27日開盤，共推出264套房源，主力戶型為97/105/117㎡三房和85㎡二房，均價49441元/㎡，一房一價，目前房源已售罄，去化率100%。

入圍情況：項目在認購期間認購369組，認購率約140%，未觸發積分制。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

教育配套齊全直線3km范圍內有22個幼兒園；8個小學，如上海寶山區民辦楊東小學、上海市寶山區實驗小學等；10個中學，如上海大學附屬寶山外國語學校、華東師范大學附屬寶山寶楊實驗學校等。

生活配套便捷樓盤周邊醫療資源較為豐富，直線3km范圍內有23個醫院。其中，上海中冶醫院(富錦路分院)距離樓盤0.6km，上海交通大學醫學院附屬第三人民醫院距離樓盤2.2km，上海交通大學醫學院附屬第九人民醫院北部院區距離樓盤2.3km，等等，為醫療需求提供了可靠保障。樓盤周邊3km范圍內有17個商場，包括環球百貨、泰名廣場、盤古盛匯綜合商業中心等，商業配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有16個公園，距離最近的僅500m，非常方便日常休閑使用。

交通極為便利周邊直線1km范圍內有1個地鐵站（鐵力路），軌道交通便利。周邊直線1km內有11個公交站，距離最近的鐵力路湄浦路僅有500m，周邊公共交通極為便捷。

▍杭州：開盤活躍度提升，紅盤推高市場熱度

5月，杭州樓市開盤活躍度略有提升，近4000套新房源入市，開盤規模環比增長近14%；多個純新紅盤入市影響下，開盤熱度也有顯著提升，搖號率接近60%。

統計期內（5.05-6.01），杭十區共計推盤39次，與上個周期持平，新上市房源套數3908套，環比增長14%。

39次開盤需要搖號的有23次，搖號率高達60%；參與登記的客戶共計10242組，平均中簽率38.2%，環比下降4.4個百分點。

個盤熱度分化凸顯，周期內中簽率在20%以內的有6次，中簽率最低的為三塘板塊的綠城·岸芷丁香，首開中簽率僅10.29%，三塘板塊的招商蛇口天青岳首開、江灣新城板塊的綠城玉瀾月華二推均觸發社保搖號，有房戶門檻分別為149個月和208個月，中簽率12%以內。中簽率在20%-30%之間的有10次，項目位于高鐵新城、石橋華豐、北部新城、東湖新城等優質剛需板塊。蕭山、余杭鄉鎮板塊及富陽、臨安等外圍板塊依舊流搖。

杭州：綠城·岸芷丁香（2025.5.24）

開盤詳情： 2025 年 5 月 24 日，首開推出 1 、 7 、 8 幢高層，共計 112 套房源，戶型在 139-159 ㎡之間。

價格優惠：均價56265元/㎡（含精裝修4500元/㎡）。

認購去化：項目吸引了1088組家庭登記，中簽率低至10.29%（有房戶中簽率僅5.97%），推出的112套房源當日即售罄。

客戶定位：全城中高端改善客戶。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

產品力突出，精準定位改善需求項目以輕奢配置打造差異化競爭力，四面鋁板外立面、下沉庭院、恒溫泳池等高端設施，配合139-179㎡的適中戶型，總價控制在662萬元-973萬元，填補了市中心小面積改善產品的空白，成為主城核心區稀缺的低門檻改善選項。

地段稀缺性與配套成熟度加持項目位于東新板塊，距武林廣場僅4公里，周邊地鐵、商業、教育配套完善，且臨近河景資源，兼具便利性與居住品質。相較周邊二手房（如文暉板塊次新房成交價6萬元-6.3萬元/㎡），其5.6萬/㎡的均價形成價格倒掛，性價比凸顯。

低凍資門檻與市場預期推動項目首開按揭凍資僅需99萬元，顯著降低搖號參與門檻，吸引大量家庭登記。同時，板塊地價近期攀升至4.13萬元/㎡，刷新紀錄，強化購房者對區域價值的信心，進一步刺激需求。

綜合來看，項目以精準定位、稀缺資源及靈活策略，成功撬動改善市場，成為杭州不限價時代下的標桿案例。

杭州：中建·玉湖之星（2025.5.25）

開盤詳情：5月25日，中建·玉湖之星首開4、6幢樓，共計138套精裝房源，戶型面積115-149㎡。

價格優惠：開盤均價32600元/㎡（含精裝4000-4500元/㎡）。

認購去化：項目本次開盤共計有519組家庭報名登記，中簽率26.59%，開盤當日100%去化。

客戶定位：地緣性剛改及改善客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

一線湖景資源的不可復制性項目是杭州主城唯一南向直面約688畝玉湖的住宅，頭排景觀資源稀缺性顯著，且與玉湖公園、城北萬象城等核心配套無縫銜接，兼具自然景觀與城市能級。

產品配置全面超配，對標高端改善標桿項目外立面采用石材、鋁板及弧形玻璃幕墻，公建化設計媲美6萬+豪宅標準；精裝配置引入日立中央空調、西門子廚電等一線品牌，裝標達4500元/㎡，顯著超越同價位競品。

價格倒掛與板塊預期雙重驅動首開均價32600元/㎡，與板塊限價持平，對比周邊次新房及城北萬象城商圈價值，性價比優勢突出；同時，北部新城作為“城市新中心”戰略承載區，疊加玉湖CBD地標集群建設紅利，強化了市場對資產增值的長期信心。

杭州：華潤云城望云潤璽（2025.5.25）

開盤詳情：2025年5月25日，華潤云城望云潤璽首開6、7幢高層，共計114套房源，戶型面積125-139㎡。

價格優惠：均價39238元/㎡（含精裝修5500元/㎡）。

認購去化：項目本次開盤共計有563組家庭報名登記，中簽率20.25%，開盤當日100%去化。

客戶定位：地緣性剛需和改善客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

云城核心區位與戰略規劃紅利疊加項目位于云城核心區，緊鄰杭州西站樞紐、云門公園、龍湖天街及天元公學，坐享交通、商業、教育全維配套。作為杭州“第三中心”戰略的重要承載區，板塊規劃超高層地標集群及科創總部，強化了資產增值預期。

稀缺低密產品與頂配設計引領市場項目為云城首個容積率僅2.1的“立體墅區”，規劃4幢疊墅+4幢高層，打破板塊高密度開發傳統。125-139㎡戶型采用LDKB一體化邊廳設計，南向面寬達7.4米，并配置嵌入式冰箱、智能馬桶等超配精裝，裝標顯著高于同價位競品。

定價策略精準匹配改善需求首開均價39238元/㎡，雖較原限價上漲8.7%，但對比周邊次新房仍具性價比。疊加華潤品牌背書及板塊地價攀升，強化購房者信心。

▍蘇州：房企謹慎推盤，純新開盤項目居多

監測1個項目開盤，共推出166套房源，分布于相城區，純新開盤項目居多。

• 價格方面，開盤項目定價整體較為穩健，與周邊樓盤定價基本持平。

• 新開盤項目依然呈現明顯的分化趨勢，核心板塊和高品質項目備受青睞。

• 新開盤項目多為剛改盤，客戶群年齡集中于30歲左右。

蘇州：青云臺（2025年5月17日）

價格優惠： 8-85折優惠。

認購去化：2025年5月17日本項目推出16-17F精裝小高層1、5#，房源面積106-119㎡，共計166套房源，開盤認購40套，去化率24%。

客戶定位：主要為黃埭地緣剛需客戶和周邊工作的外來群體。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

黃埭首座第四代住宅，產品力強；

多維交通，自駕出行便利；

整體贈送面積達到約11-65㎡，帶來更舒適的居住體驗。

項目缺點

目前周邊配套相對一般，軌交相對匱乏。

本月開盤

表：部分典型項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預告

表：部分典型項目開盤信息

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