文/北京進深 林振興

6月17日傍晚六點半，臻澐售樓處，聚集了206位業主，一起欣賞西山落日和北京晚霞。

這一天，也是這個海淀頂豪開盤的好日子。它沒有玩套路，而是選擇辦一場海淀頂流圈的大party。

這里沒有西裝革履的銷售，沒有冰冷的戶型圖和價格牌，但有色彩繽紛的雞尾酒，以及頂流labubu助陣。

這場落日party，全北京獨一份。開發商或許想對外傳遞，臻澐不光有業主在家里可以看到夕陽，更有觀山臺可欣賞落日余暉。

開盤儀式結束后，也沒有大紅海報，臻澐選擇了一張黃燦燦的夕陽做背景圖，真摯地寫道，“感謝與您共鑒這一城落日熔金”。

同樣，6月12日晚上。建發海晏發出一張特別的開盤海報，紅彤彤的，也沒有銷售數字。

上面赫然寫著三行字，“我們每一步的全力以赴”“只為這一次的璀璨相逢”“致謝 厚愛”。

在京城地產圈，這兩張沒有開盤數字的海報，瞬間炸圈了。

因為沒有隨大流，它們更加神秘，更具話題感：

其一，這種猶抱琵琶半遮面的手法，吊足了所有人胃口；

其二，把客戶買海淀頂豪，當作是一種緣分，很接地氣；

其三，沒有銅臭味，卻處處散發出熱銷的味道，更加高級。

以往，京城樓盤開盤，無一例外都會發出熱銷數字海報，彰顯自己的火爆，營造出“一房難求”的現象。

但這也可能是假象。

進深君就看到過某項目開盤海報寫到，“首開推售百套鉅惠房源，僅剩十余”。但結果，開盤三個多月就現原形，才賣出十幾套，而且價格還一降再降。

過多的注水，迷惑不了精明的購房者，卻很可能讓背后的決策者，被浮云遮望眼，影響精準施策。

尤其當下，北京樓市呈現出一幅很魔幻的分裂圖景，各區域表現出“冰火兩重天”。

一些遠郊樓盤，為了吸引客戶，打骨折、送物業費、送車位、甚至還能幫辦工作居住證。但即使各種優惠促銷手段齊上陣，也吸引不了購房者，幾個月都賣不出去一套房。

甚至連頂流海淀也有不少滯銷盤，某樓盤不惜改名以改命。

另一邊，TOP10項目，吃掉了全市接近50%的購買力。

例如，最火的海淀功德寺雙盤，開盤1分鐘銷售額破150億，再現“日光”神話。

朱房雙子在功德寺雙子后面開盤，壓力不言而喻。

但它們卻扛住了。

其中，臻澐開盤賣了206套。

而在一周前，它還釋放了一個很有誠意的開盤價。對比一房一價，86折-9折，這個折扣很難不讓海淀人心動。

臻澐建面187㎡戶型的折扣最誘人，打86折！

187㎡戶型分布于1#樓二單元、3#、4#、7#、8#，以及14#樓。

打折后，甚至部分低樓層單價直接下探到9萬 。也就是說，花總價1700萬 ，就拿下朱房180平 大四居。

這也讓很多之前買功德寺項目的購房人開始坐不住了，“不僅比我們單價還要低，甚至比周邊橡樹灣二手房的價格還低。”

在拿地時，海晏的樓面地價比臻澐高了6000元/平米。簡單推算一下，臻澐的成交均價約12.76萬元/平米。

但目前，關于臻澐真實價格幾何，只有買賣雙方心里知曉。

按照北京樓市正常認轉簽40%的折損率推算，臻澐在開盤1到2個月，能達到120套，就算是成功。

隔壁的海晏，開盤數字雖然沒有在海報體現，卻出現在了現場的大屏幕上——銷售185套，首開戰績61.98億，套均總價3350萬。

傳聞開盤現場，建面約218平的7號樓秒光后，開發商火速加推9號樓。首開共227套房源，去化率超過81%。

海晏推售主力戶型集中在183平和218平，其中最大戶型為340平。

6號樓340㎡的樓王戶型，除了頂底，其他樓層全部售出。小道消息稱，在開盤現場，一組客戶在海晏340平方米樣板間內徘徊兩小時后，當場簽下總價超4500萬元的購房協議。

果然北京有錢人的共識還是，要買就買最貴、最大的！

當很多人問為何不在官方海報上公布開盤成績？建發房產的回復，只有三個字：網簽見。

畢竟，網簽數字是不會騙人的。

開盤僅5天，海晏的網簽數據就出爐了。這個網簽轉化率，也是杠杠的。

截至6月17日，已完成7套網簽，簽約面積1373.09㎡，成交均價約13.36萬元/㎡，網簽金額總計1.84億元。

套均超過2600萬，這顯然不是沖動購買，而是海淀高凈值人群的理性選擇。

從網簽房源數量來看，183平四居戶型最多，1#樓、8#樓各有1套，16#樓2套；7#1套，15#樓2套，均為218平戶型。

此外，11#樓有1套265平戶型，顯示為已預訂；其余預訂房源：2套183平戶型，2套218平戶型。

海淀這兩個頂豪，走的路線完全不同。

憑借橡樹灣20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脈文化表達，更多在探尋和迎合海淀新貴們的精神內涵。

初來海淀乍到的建發則不同，玩“三山五園”的情懷，并拿出自己做王府中式豪宅的看家本領。

但對于購房者而言，這場巔峰對決是一件幸事。因為無論是產品還是價格上，雙方都必須拿出120%的誠意。

作為北京樓市的扛把子，海淀也從不缺高端買家，誰拿出的誠意最足，打造的產品最頂，票數自然會投向它。