北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

網友說他剛從日本回來，想不通日本為什么城市中到處都是“一戶建”。尤其是東京，寸土寸金的地方怎么做到合理安排的。為什么？

章哥：

1、呵呵，因為這就是“圍城”唄，人類社會無處不在的現象。您覺得日本的城市規劃似乎更合理，但在日本人眼中，中國的城市規劃才更合理呢，永遠是別人碗里的飯更香。

2、30年前的1995年我第一次去日本，也對他們城市中大量保留一戶建的現象很羨慕。而當時的北京正在大拆大建，眾多四合院被拆遷，那日本是怎么做到的呢？城建規劃是不是太合理了？

當然，那會兒的日本房價雖然已經腰斬，但東京的房價“相對來說”還是非常貴的。北京平均房價當時不到3000塊錢，而東京呢，新建公寓仍然動輒6/70萬日元一平米。而且當時的日元非常值錢，人民幣卻貶值嚴重，所以匯率達到10，折合房價就是6/7萬一平。這是30年前啊，恐怖不？

注：現在是日元匯率跟當年相比腰斬了，20:1。所以東京房價雖然這幾年漲回最高點，但公寓單價折合人民幣也不過就是7萬多一平。

3、但是，就在我跟日本房地產同行表達了欽佩之后，人家卻不以為然。反而用過來人的態度勸我們反思，說千萬不要學習日本，這是失敗的城建規劃+保護法。

就因為保留了大量的一戶建，所以導致東京等城市的土地利用率相當低。而商品價格是供需關系決定的，土地低效的后果就是住房供應量嚴重不足，所以才在1985年之后產生了巨大的泡沫。

而房價越漲，一戶建的業主們就越奇貨可居，征地+開發成本就越高，供應量就越少，從而造成了惡性循環，導致東京房價才上了天。之后的事情就是1995年的現狀了，房價崩盤好幾年了也沒回暖。

4、當時這些日本開發商卻很推崇中國的城建規劃，尤其是舊城改造，認為遠遠超過日本。比如當年北京的金融街和崇外建外阜外等地，短短三年時間就幾乎是完全拆平，高樓大廈拔地而起，這種規模和效率在日本是絕對不可能的，東京哪怕是1964年奧運會之前的改造力度也差遠了。

5、所以這就是圍城吧，當年的我們互相羨慕，都有點兒尷尬。我甭說當年了，甚至是今天也認為應該保留老城區。而日本開發商呢，他們則認為是拆了好，城市土地就應該以發揮價值優先，這才能快速發展。

而且在他們看來，日本這種保護一戶建的政策，其實就是財閥們搞出來的陰謀。法律保護越嚴，雖然利好一戶建的業主，但同時也只利好大型開發商，因為只有他們才有能力去征收和開發，這錢都讓財閥給賺了。

而不利好誰呢？首先是日本政府唄，錯失了城市發展的機會，也間接的制造了樓市泡沫，造成了經濟危機。其次是不利好他們這種中小型的開發商，因為根本就沒實力去參與拆遷蓋高樓。當然最不利好的就是沒有房子的家庭了，一戶建保護的越好，他們就越買不起房，而且是永遠都買不起。

6、之后這么多年我又接觸了很多的圍城觀點，都是中國人羨慕日本的保留一戶建，日本人推崇中國的大規模改造。尤其是2008年北京奧運會之后，我們接待了好幾撥來考察中國的日本開發商。因為他們也被美國次貸危機沖擊了，只能到當年唯一經濟逆轉的中國來找機會。

當時他們統一驚訝的是北京郊區的拆遷，尤其是望京等地，驚的幾撥日本人都跟機器貓似的“呆若木貓”。在日本這是完全不可能的，“農協”就能把開發商給折騰死。

而在中國，在首都，這么一個超大型的村子在幾天內就全部達成協議，之后嘁哩喀嚓的就給拆了？在沒看到之前的他們是根本不敢想象的。

都知道日本“成田機場拆遷事件”吧？超大型的國際機場，竟然被幾個釘子戶所阻攔，至今也未按設計完成。甚至因為跑道長度不夠而差點兒撞機，幾撥負責談判的公務員被折騰的七葷八素，甚至是被逼自殺。

但問題來了，幾戶農民真的有這么大的能力嗎？圖什么？其實背后就有農協的影子，沒有領導者的推動，一盤散沙的農民是干不成大事兒的。他們是棋子，背后則是大佬們的博弈。

7、總之吧，我也認為日本保留一戶建的政策很好，所以咱們也在改進，不僅保留了老胡同，農科院在海淀三環內還保留了100多畝的麥田呢。但是，日本其實也有不少人認為中國的城市規劃好，規模大+效率高=發展快。這就是圍城，永遠互相羨慕嫉妒恨，這世界就是沒完沒了的一個個循環。

僅供參考。

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