去年是有史以來，上海新房豪宅供應最多的一年，直接造成的結果就是：

上海的二手豪宅，斷崖式的進入了“大熊市”。

除了極少數”流量小區“的成交還可以，大量的二手豪宅看房量、掛牌/成交價都出現了比較明顯的下滑。

不過今年，市場卻發生了一個巨大的轉變：

“小豪宅們”，行情抬頭了。

一些卡在豪宅和中產門檻的豪宅們，最近真的是賣空了。

需要注意，我說的“小豪宅”，并不是大家紛紛吐槽的“偽豪宅”。

偽豪宅說的是那些中產社區里面的大戶型，有豪宅的總價，但是實際卻不擁有豪宅的稀缺性。

比較典型的就是瑞虹新城的大戶型們，短期房齡新市場認可度不錯，長期就不好講了。

小豪宅，指的是一些出道定位就是豪宅，但是房齡偏老、產品偏弱，或者地段降級的那批房子。

不過這些房子，大多實實在在是富人區地段、有豪宅基因的社區。

從預算來看，大概就是2500萬-3500萬這個檔次，總價卡在豪宅社區門檻的水平。

因此，也可稱之為門檻型豪宅。

這個總價段的房子，最近真的是成交火爆，房子想買都沒啥合適的了。

比如百匯園一二期，之前一直被吐槽不是豪宅、設施老舊等等，但是最近兩個月，2000-3000萬總價的房子成交了二十多套。

（下圖是5月份綠牌的部分成交，外網展示6套成交）

像隔壁的尚海灣豪庭一二期，之前單價13萬左右、總價兩千多萬的房子還有一些。

但是最近基本都賣掉了，目前仍在掛牌的房源基本總價都到了3000w左右。

像陸家嘴的“老破大”豪宅，世茂濱江、仁恒濱江園，今年的成交也是非常火熱，兩個小區的月均成交量（加和）能達到10套-15套。

徐匯濱江江對岸的前灘也是如此，最近幾個月市場特別火爆。暴漲300%！上海樓市起飛最明顯的地方，能站穩嗎？

前灘不僅僅是掛戶讀書的小戶型火爆，其中的大戶型們，最近也久違的出現了一些高價成交。

前灘晶耀名邸一期的154平，最近成交價高達18.8萬，已經有了當年巔峰的色彩。

市區的一些“地段沒落”的豪宅次新房，近期也有了抬頭的跡象。

去年徐匯建國西路板塊的經典豪宅嘉御庭，180平的3房，去年一度跌到了16開頭，低價掛牌了幾套。

今年去看，低價房源早已沒有，剩余的房源掛牌價重回20萬的水平。

對比整個豪宅市場的行情，這些熱銷豪宅的情況其實挺反差的：

豪宅市場整體目前還處于低谷期，大量的豪宅成交量仍然低谷，成交價甚至還在創造新低。

那么，為什么這些小豪宅，今年一下子就火了？

房子不會賣，價格不好談

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樓市的問題，本質都是購買力的問題，也就是買房人的問題。

分析購買力的流向、喜好，就知道哪里的房子能保值增值，哪里能漲能跌。

最近這批小豪宅一下子賣火了，本質上就是那些拿著這個總價預算的買房人，重新流動到二手市場了。

去年的大背景就是市區的新房豪宅大量供應，上海近些年供應2500萬以上豪宅量最大的一年。

2500-3000萬這個檔次的新房也是有史以來第一次大量供應。

比較典型的社區有中海領邸、綠城外灘蘭亭的小戶型、露香園二期的小虎新、濱江凱旋門小戶型、龍盛灣上、綠發浦江園等等，總價卡在2000w-3500w。

之前市場上在這個總價段的新房其實不多，2500萬-3500萬預算主要買的就是中產社區的大戶型和豪宅社區的小戶型。

前者，比如靜安中凱城市之光、國際麗都城、遠中風華園，部分也會外溢出去買古北二期，仁恒河濱城、天山的仁恒河濱花園這些。

后者，比如翠湖一二三期的小戶型，尚海灣豪庭一二期、百匯園一二期的小戶型，要么就是世茂濱江。

去年這些新房呼嘯而來，直接就把這個總價段搞得崩了。

中產社區里面的大戶型們直接就賣不動了，像古北二期、天山的大戶型基本上去年都沒怎么成交。

豪宅社區的小戶型也類似。

去年直到今年年初，像濱江凱旋門的小戶型、中海建國里的小三房小四房，不少價格都已經跌到了3000以內。

當時新房還有比較大的限價，相比于這些二手房是既新，又有性價比，可謂是壓著這些二手豪宅暴打。

當然，這個影響不僅僅局限在2500-3500萬總價，整個豪宅都被新房豪宅沖擊的不成樣子。

4000萬以上的豪宅市場去年其實更難，像綠城黃浦灣、嘉天匯暴跌的故事都已經不算新聞了。

但是今年以來，這些總價偏低的小豪宅，卻一下解放了：

隨著過去這批限價新房入罄后，市場新房豪宅有了兩個變化。

第一是單價暴漲，像綠城潮鳴東方這種二線江景房都飆升到了19萬的檔次。

新房的價格暴漲，反而是讓已經經歷了暴跌的二手房顯得非常有性價比，給不少二手房的價格抬了轎子。

第二是起步面積變大，200+平方起步成為常態，在售的這些包括上海壹號院235起步、之前賣沒的潮鳴東方285起步，陸家嘴太古源主流看江產品都是240平起步，后排不看江的面積也到了180平。

二者作用下，直接讓去年2500萬起步的新房市場直接把總價門檻達到4000萬以上。

市場的需求一直是連續的：

不會說你新房漲到4000萬起步，2500萬預算的人跟著預算也漲到4000萬，預算可不會憑空變出來。

市場上的這部分需求存在，但是對應的新房卻沒了。

即便是有部分總價適配，但是要么地段一般、要么產品奇怪，足可以定義為偽豪宅（定義見第一段開頭）。

新房沒有太多好選擇，二手房卻經過下跌已經跌的差不多了。

有錢人也不傻。

相比于買新房偽豪宅砸手里，還不如去買二手里這些真豪宅，至少有個地段，或者稀缺資源（江景），購買力自然會重回二手市場。

于是這批“小豪宅”就應聲而起，市場火熱了起來。

其實這個趨勢今年金三銀四直接就顯現了出來，3000萬上下總價的房子成交很好。

一些中產社區的類別墅產品、近郊的獨棟別墅社區，也紛紛成交火熱了起來。

徐涇的別墅也賣的不錯，項目太多，就不一一列舉。

追本溯源，其實本質上都是同一批購買力在買房。

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一類房子突然賣的特別火，其實就是兩類可能：

一個是短期的供應稀缺造成的“假性”火爆，一個是長期的價值“真性”提升。

如今這批門檻型豪宅賣的火，本質上其實還是前者。

因為這個總價段的豪宅，或多或少都存在一些硬傷，房齡太老、地段一般、物業差，不是說價值大幅度提升；

或者是像梧桐區這種地段價值滑落的區域，更是一個長期緩慢下降的趨勢。

這個邏輯，我之前在上海豪宅，斷崖式下跌一文中寫過，大家可去看一下我們對于上海樓市未來豪宅格局的判斷。

供需失衡帶來的市場火爆，未來遲早會還回去，如果價格沒漲太多買入倒也沒啥問題。

如果漲的太多，就不建議追高了。

當然，短期可以預見的是，這種小豪宅的好日子，還要繼續一段時間：

因為斷供仍在繼續，近期待入市的豪宅，依然是大面積為主。

但是如果時間拉長到半年以上：

恐怕這批小豪宅的日子，又會重新回到被新房壓制的時候。

為什么這么說呢？

我直接舉個很火熱的例子：

最近大家都直到，徐匯的東安地王出來了，12萬多的拿地價格。

當然這個價格是一級開發的價格，后面可能還再找操盤方，實際的土地價格可能還要高一些。

最近網上猜的比較多的是找誰來操盤。

不過事實上，其實找誰都無所謂，大概率都不可能打破產品定位的局限：

你這個地塊大概率是無法復制綠城潮鳴東方的操作，直接做起步285平的小區，大概率就是定位中產改善的150-200的產品。

價格上，也大概要低綠城一頭，持平可能都有些困難——

畢竟地塊質素決定好了你很難對標綠城、啟元去做頂級豪宅。

從這個規劃角度來看，這項目大概就是高級一點的中海領邸，主打的還是2500-3500那批人。

類似的項目不止這一個，后灘最近啟動了開發，幾塊地塊的定位也不是頂級豪宅。

其實抓的就是同樣這個預算的一批人，只不過由于中小套占比，后灘的入門戶型可能是一千多萬檔次。

但是并不影響，大戶型吸納的也是這個總價范圍的購買力。

黃浦經過幾年的大戶型市場，未來也預計上市一批小戶型的洋房戶型。

比如現在傳出消息的福佑南地塊、喬家路地塊、余慶里地塊（下圖）的方案中都有一百多平的洋房或者小高層戶型，即便是單價20萬出頭，總價其實也是這個范圍。

而隨著未來的舊改，市區這類房子應該不止一個，新房供應的壓力并未消失，只是暫緩。

結語

當然，豪宅的分析維度不僅僅是一個總價維度。

這類門檻型的豪宅，其實之前一直賣的很火。

因為你拿著既能買中產社區、也能跨入豪宅區的價格，肯定是選豪宅更加安全。

因此之前凱旋門小戶型、建國里小戶型都賣的很火，單價一度很高。

當然，豪宅的分析維度不只是一個總價邏輯，實際上還是要分析不同項目的板塊客戶基數、產品競爭力等方面。

尤其是這批新房大量供應之后，未來幾年，是豪宅市場最混亂的時間點，一不留神就會買錯。

篇幅有限，關于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來幾年行情的變化。