本文來源：時代周報 作者：張釔璟

拿地八個月后，黃浦區國企上海永業企業（集團）有限公司（以下簡稱“永業集團”）旗下總價超190億的三宗新天地地塊終于迎來了合作方。

6月23日，上海聯合產權交易所app滬聯天下顯示，永業集團出讓的上海永業城市更新建設發展有限公司（以下簡稱“永業城更”）50%股權正式掛牌交易。當日上午9點48分，該項目競價結束，通過一次報價成交，股權成交價格為底價28.9365億元。

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此前6月19日晚，港資房企瑞安房地產（00272.HK）和天安（00028.HK）相繼發布公告稱，擬設立合資公司上海瑞天里企業管理有限公司（以下簡稱“上海瑞天里”），通過公開掛牌競價程序收購上述標的。

據了解，瑞安房地產和天安在合資公司上海瑞天里的股權分占比分別為30%、70%。此次股權交易后，天安將擁有永業城更35%股權，瑞安房地產擁有該公司15%股權，剩余50%股權則由永業集團持有。

資產評估情況顯示，永業城更的資產評估價值為205.72億元，負債評估價值為147.84億元，凈資產評估價值為57.87億元。

雖然此次股權轉讓最終成交價格為28.9365億元，但若計入負債，天安、瑞安聯合體此次實際獲得的總資產估值高達約102.9億元。

專家稱項目售價或成上海新房天花板

據悉，永業城更旗下的主要資產為上海市黃浦區豫園街道的的501、504及505號三宗商住地塊，總占地面積為49175平方米。2024年11月，永業城更通過協議出讓的方式獲得上述三宗地塊，成交總價194.9億元，成交樓面價8.96萬/平方米。

資料顯示，上述三宗商住地塊位于黃浦區新天地東區（以下簡稱“新天地東區項目”），西至西藏南路、南至方濱中路、東至人民路、北至桃園路，總占地面積約4.9萬平方米，地上總建筑面積約21.7萬平方米。其中，住宅部分總建筑面積約15.6萬平方米，包括兩棟150米與170米的超高層住宅、1棟100米的高層住宅以及若干洋房、風貌別墅等。

2025年2月，永業集團公告稱，為了提升項目品質與市場競爭力、及時回籠資金，公司擬通過上海聯合產權交易所，公開掛牌轉讓永業城更50%股權；4月，新天地東區項目正式完成了建設備案，總投資額提升至289億元，總開發體量超40萬平方米。

作為上海盛產頂級豪宅的區域之一，新天地板塊的市場熱度無需多言。根據克而瑞的統計，2024年全國共有11個項目銷售規模超過百億，top5項目有兩個位于新天地板塊。

其中，中海·順昌玖里位列第一，2024年銷售370億元，均價（含別墅）高達21.4萬元/平方米；翠湖六期“翠湖天地六和庭”則以119.8億元的成績位列第五，均價20.8萬元/平方米。值得注意的是，上述這兩個項目也是去年全國11個超百億樓盤中唯二均價超過20萬元/平方米的樓盤。

圖片來源：克而瑞

2025年，新天地板塊的熱度依然在延續。5月21日，該板塊內豪宅項目上海壹號院三批次開盤入市，64套房源實現“日光”，銷售額40.25億元。截至目前，該項目累計開盤三次，年內累計銷售額達到108.71億元，成為今年全國首個單盤破百億元的項目。

上海中原地產資深分析師盧文曦認為，當前豪宅市場的競爭較為強烈，此次瑞安、天安兩家港資企業入股新天地東區項目，將在產品的特殊性上進行許多努力和嘗試，未來該項目很有可能將上海豪宅產品再往上拔高一個臺階。

而對于未來新天地東區項目的售價，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進援引克而瑞數據指出，2024年5月至2025年4月，新天地所在的淮海路板塊的項目交易均在19萬/平方米左右。如果按照當前上海新房市場的趨勢，未來項目入市均價大概率超22萬/平方米。

此外，盧文曦也指出，作為上海市中心的市中心，新天地東區項目的入市均價或是屆時新房市場的價格天花板。

合作方天安一上海項目前后開發22年

作為深耕上海新天地板塊近30年的老牌房企，業內對瑞安入股并不意外，此前大賣的翠湖六期項目正是由永業集團和瑞安聯手打造。所以早在永業城更50%股權掛牌之初，市場上便有傳言稱“翠湖七期要來了”。

查閱瑞安2024年年報可以發現，其在新天地板塊的項目貨值已所剩不多。截至期末，瑞安擁有的住宅可售權益貨值總額為269億元，其中在上海共有59億元的可售權益貨值，而在新天地板塊剩余的可售權益貨值為41億元。

圖片來源：瑞安房地產2024年年報

今年3月舉行的業績發布會上，瑞安行政總裁王穎便曾表示，在投資方面仍然會重點關注一線城市，尤其是上海，繼續聚焦于我們有優勢的中高端細分市場的業務發展機會，持續強化公司的品牌影響力和市場吸引力。”

不過，彼時王穎也給出了一個投資前提，她表示，“鑒于目前房地產市場整體調整尚未結束，未來一個時期在業務拓展上仍然會在保持財務穩健的前提下再考慮新的投資發展機會，不會冒進。”

基于上述審慎的投資策略，此次瑞安并未直接接手永業城更50%股權，而是選擇與天安一起聯手，自身僅占永業城更15%股權。

相較于瑞安，合作方港資房企天安的出現似乎更讓人意外。對于雙方的合作，6月24日，瑞安品牌部相關人士在接受時代周報記者采訪時表示，“瑞安與天安對于項目開發及產品打造均秉持長期主義，天安長線開發模式，注重資產長期價值的開發理念，以及對于卓越品質的追求與我們不謀而合。

資料顯示，截至2024年末，天安在上海的項目的并不多，僅有天安1號、天安千樹、天安象嶼西江悅、天安象嶼萃湖臻境四個項目。

其中，天安1號則為該公司長期開發的典型項目，前后開發約22年。據媒體報道，2003年，天安以1.13億獲得上海市七寶鎮52號地塊，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，折合樓面價592元/平米。

該地塊分為動遷房和商品房，其中動遷房部分名為“天安豪園”于2011年完成全部交付。然而，該項目的商品房部分“天安1號”首次開盤時間則已經來到了2022年，樓盤均價升至8.75萬/平方米。2025年4月19日，天安1號第五批房源正式過會，備案均價達到9.75萬/平方米。經歷22年的時間，該樓盤的最新均價已超過最初拿地時的164倍。

對于此次聯手瑞安，天安也在6月19日公告中指出，天安透過合營企業公司的權益將進一步強化其于中國物業開發業務的良好機會，并有助集團的長遠業務增長。

2024年，天安實現總營收30.12億港元，同比增長8.27%；股東應占虧損2.07億港元，上年同期盈利12.17億港元，由盈轉虧。