從“價值洼地”到“城市副中心”，北雁湖的逆襲之路

在合肥“一山兩湖”的生態(tài)藍圖中，北雁湖板塊曾長期被低估。隨著高新區(qū)正式托管、地鐵貫通、國際配套落地，這片背靠大蜀山、坐擁千畝湖光的土地正迎來史詩級蛻變。2025年，計劃5宗地塊待入市、雙名校規(guī)劃、商業(yè)全面升級，北雁湖正式邁入爆發(fā)周期，劍指合肥改善新極核！

NO. 1｜壹

北雁湖教育爆發(fā)

合肥北雁湖板塊將迎來重磅利好。根據(jù)合肥市自然資源規(guī)劃局網(wǎng)站最新發(fā)布的《控制性規(guī)劃詳細公示》來看，北雁湖片區(qū)永和路和明珠大道交口西南角計劃新增一所高中，該高中緊鄰地鐵4號線長安集站。

此外，文曲路與柏堰灣路交口東南角原規(guī)劃的小學調(diào)整為初中。

觀山嶺湖旁邊代建的小學已經(jīng)確定為西園新村小學南校教育集團櫻花路分校，該小學位于肥西縣桃花鎮(zhèn)銘傳路和杭埠路交口西北側(cè)，規(guī)劃建設(shè)36個班級，將提供1620個學位，預計今年9月1日投入使用。

此前有消息稱，高新區(qū)將統(tǒng)籌偉星代建初中與北雁湖東側(cè)合肥62中學、北側(cè)合肥市夢園中學，進行資源整合成立柏堰湖教育集團，整體托管一六八中學合作辦學，設(shè)立一六八中學柏堰湖教育集團夢園分校、六十二中分校、柏堰湖分校(暫定名)，實現(xiàn)柏堰湖片區(qū)教育一體化管理。

如果消息屬實的話，則意味著北雁湖片區(qū)將納入168教育版圖，整個片區(qū)教育將有質(zhì)的飛躍，整個片區(qū)房價或?qū)⑸蠞q。

NO. 2｜貳

板塊分化，價差明顯

北雁湖板塊前期的開發(fā)進度和供地節(jié)奏都是比較慢的，如臨湖2018年底供應了中海嶺湖灣、2020年供應了榮盛山湖樾和祥生云境、2022年供應了龍湖御湖境和偉星印湖灣，之后一直沒有土地供應，這也導致新房供應比較少。

而根據(jù)今年年初爆料出的合肥供地計劃中，北雁湖板塊今年北雁湖板塊計劃批量供地，有1宗居住、4宗商住混合用地，合計5宗涉宅用地計劃出讓，從位置來看，都是靠近北雁湖，適宜打造一線臨湖低密住宅。

目前北雁湖板塊二手房保值率還是比較高的，高新區(qū)產(chǎn)權(quán)的小區(qū)掛牌價格在2.3-3.4萬/㎡，比如旭輝湖山源著掛牌價格3.4萬/㎡，世茂國風掛牌價在2.7萬/㎡，新華御湖莊園掛牌價3.1萬/㎡。

而肥西產(chǎn)權(quán)價格要低于高新區(qū)產(chǎn)權(quán)，掛牌價格2萬以內(nèi)，基本在1.5-1.8萬/㎡左右，與高新產(chǎn)權(quán)價格差在在1萬+/㎡。

新房方面，北雁湖板塊新房供應一直比較稀缺，尤其高新區(qū)產(chǎn)權(quán)的新房已經(jīng)好幾年沒有供應，肥西產(chǎn)權(quán)目前僅觀山嶺湖一個項目在售，另外肥西泛高新片區(qū)還有邦泰伯益星辰未來。

觀山嶺湖項目建面約102-143平，位于肥西泛高新片區(qū)，與高新、政務、經(jīng)開三區(qū)相鄰，交通便利。周邊配套設(shè)施齊全，包括醫(yī)療資源、教育資源、購物中心等。緊鄰萬畝大蜀山森林公園和雙湖生態(tài)公園，居住環(huán)境宜人。

邦泰伯益星辰未來項目建面約101-172平，規(guī)劃了21棟住宅（13棟10F洋房+8棟17-25F高層），其中高層約101-117㎡，洋房約118-172㎡。項目緊鄰經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、政務區(qū)三區(qū)交匯處，通過繁華大道、玉蘭大道、集賢路等主干道可快速通達各區(qū)核心商圈，均價約1.4萬元/㎡（高層）至2.2萬元/㎡（洋房），適合預算有限的剛需或首改群體。

NO. 3｜叁

北雁湖板塊全面爆發(fā)

在今年年初高新區(qū)發(fā)布明確加快打造“蜀西湖”、“柏雁湖”兩大城市副中心。這也是官方首次將高新北雁湖板塊能級提升，上升到與蜀西湖同級，成為城市副中心！

北雁湖板塊地處天鵝湖城市主中心與蜀西湖、經(jīng)開兩大城市副中心之間，地理位置得天獨厚。

柏堰湖片區(qū)的規(guī)劃核心是“科創(chuàng)+生態(tài)+宜居”三位一體。以國際化為主題，專為科研高端人才打造，未來將崛起為一個匯聚國際醫(yī)院、國際學校、國際劇院、國際總部等高端設(shè)施的宜居大城，其發(fā)展前景令人期待。

柏堰湖片區(qū)規(guī)劃圖

科創(chuàng)基因：依托中國科大先進技術(shù)研究院、中國聲谷、科大硅谷等“頂流”科創(chuàng)平臺，片區(qū)將布局研發(fā)總部、未來實驗室等載體，目標直指“科學家的家園”。

生態(tài)底色：環(huán)湖5公里生態(tài)綠廊與1100畝水域交織，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是高新區(qū)通山串湖連城的重要支點，也是全市獨有的觀山望湖之地。

交通賦能：三地鐵+雙動脈的“黃金樞紐”

片區(qū)坐擁地鐵4號線、6號線（在建）、7號線（規(guī)劃），其中4號線南延線直接串聯(lián)柏堰湖與合肥主城核芯區(qū)，6號線則連接東部新中心與高新區(qū)，形成“產(chǎn)城融合”的快速通道。加之創(chuàng)新大道、玉蘭大道等主干道，柏堰湖的“15分鐘通勤圈”覆蓋政務、經(jīng)開、高新三大核心區(qū)。

商業(yè)破局：從“招大引強”到城市品牌

會議明確提出“塑造高品質(zhì)城市品牌”，計劃引入高端商業(yè)綜合體、未來科創(chuàng)企業(yè)總部等標桿項目。讓“科創(chuàng)投資高新”“宜居宜業(yè)高新”成為業(yè)界共識！未來的柏堰湖片區(qū)將形成“科創(chuàng)+商業(yè)+居住”的閉環(huán)生態(tài)。

NO. 4｜肆

結(jié)語

合肥西南的價值高地

從教育荒漠到學區(qū)高地，從配套短缺到生活便利，從價格洼地到價值高地——北雁湖板塊的蛻變，是合肥城市發(fā)展重心西移的縮影。

這里有合肥最稀缺的湖山資源，有政、經(jīng)、高三大核心區(qū)的輻射加持，更有不斷兌現(xiàn)的城市級配套。隨著長三角一體化加速推進，作為合肥西南門戶的北雁湖，正迎來價值爆發(fā)的黃金窗口期。

北雁湖板塊的爆發(fā)不是偶然，而是城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、人口流動多重因素共振的結(jié)果。基于深度市場調(diào)研，我們提出三大核心判斷：

學區(qū)價值重構(gòu)板塊格局
西園新村小學的落位將徹底改變區(qū)域教育格局。參考政務區(qū)、濱湖區(qū)發(fā)展軌跡，名校效應將帶動房價進入新一輪上升通道。特別是目前新房與二手房間價差，為價值回歸預留充足空間。

價格洼地屬性依然顯著
盡管近期漲幅明顯，但相較于政務區(qū)4萬+、高新區(qū)3萬+的房價水平，北雁湖主力新房仍在1.6-2.2萬/㎡區(qū)間。隨著配套持續(xù)落地，這一價格差將逐步收窄。當下仍是入駐窗口期。

產(chǎn)品力成為核心競爭力
隨著北雁湖地塊上市，疊加新計容政策，板塊新盤品質(zhì)將進一步提升，這些項目入市后與早期開發(fā)樓盤形成明顯價值分層。