深圳龍華觀瀾片區-鴻榮源·觀城 售樓處電話?:400 006 8087【售樓處已認證】?

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鴻榮源·觀城，88平（南北通透）單價38200-39100元，總價336-344萬。

龍華觀瀾，鴻榮源觀城（首推地塊備案名：未來平方云山府）計劃將在2025年5月份取證入市，本次將會首推1棟2單元，共312套房源，面積有88-98㎡的3房2衛，108-117㎡的4房2衛戶型，周邊有2024年9月入市的金光華溪山禾璽，備案均價4.43萬/㎡以及2024年5月份入市的景勛天著，備案均價4.97萬/㎡，實際折后銷售均價4.2萬/平，這次觀城開盤均價大概率也是在這個幅度范圍內，預計在2026年12月份帶精裝交付。

鴻榮源觀城作為觀瀾CBD綜合體大盤，從建設初期就一直廣受關注，迭代升級的壹方天地2.0版本，集超40萬㎡一站式觀城壹方商業、3所全齡段公立學校、5大生態公園、三甲醫院及甲級寫字樓集群于一體，以全維配套矩陣重塑區域價值，打造深圳西部醇熟生活新范本！

項目平面圖

項目區域及樓盤介紹

鴻榮源觀城，位于深圳龍華區觀瀾核心地帶，隸屬鷺湖中心城，被定位為深圳市級功能中心，與北站國際商務區共同構成龍華“雙中心”發展格局。項目毗鄰地鐵4號線觀瀾站（直線距離約400米），處于龍華六大重點發展片區之一的鷺湖中心區，北臨觀瀾大道，西鄰梅觀高速，南近安元大道，東靠富瀾路。

作為龍華區政府的所在地，觀瀾片區疊加“大灣區”和“先行示范區”雙重政策利好，規劃為行政科技文化中心，未來將承擔數字龍華戰略的核心角色，區域發展潛力顯著。

鴻榮源觀城，該項目原先是觀湖街道觀城第一期城市更新單元，總占地面積81萬㎡，總規劃建筑面積410萬㎡，其中貢獻面積高達50%，分別是5個公園+3所九年制學校+醫院+文體中心+馬壢大屋，全部由鴻榮源集團代建移交。

待項目全部落地后，將會打造成集住宅+商業+寫字樓+教育+公園+醫院+產業+交通+歷史文教+文體+康養于一體的超級綜合體大盤。

鴻榮源觀城整個體量分多個地塊開發，不同的地塊住房屬性都會有不一樣，有純商品房，有商品房+保障房，入市的時間也不同！

一期：

01地塊：總建面約32萬㎡，其中住宅約9.2萬㎡，商業約3.3萬㎡，辦公約5.9萬㎡，綜合文化中心約1.6萬㎡，此地塊住宅均為保障性住房，共1547戶。

02地塊（第一期）：總建面約19萬㎡，其中住宅約8.1萬㎡，商業約1.9萬㎡，共用停車庫等地下建筑約7.5萬㎡。此地塊共有760套住宅（無保障房），建面小于90㎡的有570戶。

02地塊（第二期）：總建面約6.7萬㎡，其中辦公建面約5.25萬㎡，商業建面9900㎡。此地塊無住宅。

03地塊：總建面約42.4萬㎡，其中住宅約13.9萬㎡，商業約8.2萬㎡，辦公約4.6萬㎡。地下建筑約12.4萬㎡。此地塊有1497套住宅，其中小于90㎡的有1314套。

04地塊：總建面約34.5萬㎡，其中住宅建面約10.9萬㎡，商業建面約5.7萬㎡，辦公建面約4.4萬㎡。此地塊有住宅1453戶（保障房有735戶）。

二期：

08地塊（第一期）：此地塊總建面約22.5萬㎡，其中住宅約9.6萬㎡。住宅1566戶（無保障房），小于90㎡的為1513戶。

08地塊（第二期）：總建面約7萬㎡，其中住宅建面約6萬㎡。住宅1566戶（無保障房），小于90㎡的為1513戶。

08地塊（第三期）：總建面約7.8萬㎡，其中辦公約6.3萬㎡，商業6640㎡。 此地塊無住宅。

11地塊：總建面約18.9萬㎡，其中住宅約11.2萬㎡。此地塊有住宅1285戶（保障性住宅224戶），其中小于90㎡有1061套。

算下來，項目共有約住宅9674套住宅，其中保障性住房2506戶。

樓盤基礎信息

1、開發商：深圳市嘉創投資有限公司（鴻榮源集團）

2、物業公司：深圳市鴻榮源物業服務有限公司

3、物業管理費：待定（參考5.9元）

4、總占地面積：2.73萬/㎡

5、總建筑面積：37.41萬/㎡

6、容積率：9.23

7、綠化率：32.01%

8、產權年限：2023年12月6日-2093年12月5日（70年）

9、總戶數：1566戶

10、總棟數及樓高：5棟，58-59層

11、梯戶比：3梯6戶

12、車位數：2020個

13、車位占比：1：1.29

14、交樓時間：待定

15、交樓標準：精裝

項目周邊配套

項目還首創“三重立體交通”（空中連廊+地上路網+地下車庫直連高速），并配建公交首末站，進一步優化出行效率。、

交通配套：項目一期家門口就是4號地鐵線“觀瀾站”，出行非常便捷，還有22號地鐵線“鷺湖北站”在建，該線路起自龍華黎光站，途徑龍崗區，開往福田上沙站，全程總長34.7公里，設站21座，待未來線路開通后，通往福田只需要45分鐘。

學校配套：項目規劃5所幼兒園及3所九年一貫制學校（含72班、54班規模），但目前具體名校引進尚未確定。根據2024年龍華區學區劃分，小學對口觀瀾中心學校（省一級），初中為觀瀾二中或龍華第三外國語學校。

商業配套：項目自帶約40萬㎡商業綜合體，其中包含“壹方天地2.0”（約20萬㎡集中商業），對標前海壹方城，規劃引入國際一線品牌、特色餐飲及智慧購物體驗。周邊200米內有百佳華廣場，4公里范圍內覆蓋觀瀾天虹、觀瀾湖新城MH Mall等成熟商圈。

此外，項目融合“觀瀾之鉆”地標建筑及歷史文化街區，打造微度假式購物中心，并通過超3.6公里空中連廊串聯商業與公園，形成復合型消費場景。

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項目優劣勢

1、首先從區位來看，鴻榮源觀城所處的觀瀾板塊，從價值層面來說羅sir認為在龍華也只能算得上是第4梯隊，第一（紅山北站上塘），第二（梅林關中心區民治）第三（清湖跟靠近上塘的大浪板塊）。

2、從買房必備3件套來分析，鴻榮源觀城自帶40萬平觀城壹方商業+3所九年制學校+4號線觀瀾站，都是位于家門口的配套，從這幾個層面來看評分是很不錯的。

3、鴻榮源觀城未來必定是觀瀾最核心的地段，且小區出門即可享受到5大生態公園+高速直通小區地下室的優越體驗感，還有規劃醫院+文體中心在側，這些配套是其它小區都無法比擬的。

4、鴻榮源觀城也延續了以往的一貫作風，所有的飄窗都是可以優化掉的，雖然說該樓盤不屬于新規樓盤，但是其戶型設計是做的非常實用的，且因為飄窗的原因臥室都足夠放的下1.5米的床。

5、鴻榮源觀城整體的居住人群比較純粹，總共1566套，只有18套是回遷房，其它都是商品房。

6、鴻榮源觀城首推的未來平方云山府停車位充足，車位比達到了1：1，不用擔心回家沒有停車位。

7、鴻榮源觀城容積率比較高，都是58-59層的住宅，且棟數之間的樓間距只有18米，整體的居住體驗感欠佳。

8、鴻榮源觀城因為是個超級大盤，周邊還有很多地塊后期還要持續開發，所以目前來看其城市界面感相對一般，需要時間沉淀，且在后期一段時間內可能會有施工噪音影響。

總結：適合誰買？

? 剛需自住黨：預算有限又想要地鐵+配套，可以沖，但得接受高密度居住環境。

? 長線投資者：觀瀾定位龍華重點發展區，產業（華為、富士康）、地鐵22號線在建，未來有升值空間，但持有周期至少5年起。

? 改善型買家：超高層+高容積率，舒適度打折扣，不如看看低密樓盤。

最后大實話：

鴻榮源觀城就像個“經濟適用型綜合體”，要啥有啥，足不出戶，生活便利非常方便！

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