“房東說，超過65歲、有重大疾病史的租客都直接拒絕。”

“即使老年人住進來了，后續租金漲幅也可能高達20％。”

這是孫琳為父親租房時得到的勸退理由。45歲的孫琳在深圳福田區獨居，做零售生意。去年，由于糖尿病并發癥截肢，她72歲的父親失去了左腿，開始依賴輪椅生活。為方便照料，她決定將父親從湖北老家接到深圳，然而在她40平方米的整租公寓里，父親的輪椅甚至難以轉彎。

孫琳想找到合適的兩居室。但因為父親高齡殘疾，孫琳先后被近十名房東和中介拒絕。有房東告訴她：“你說你要和老年人同住，我們也沒法監督，萬一老年人獨自在家出事，房子變‘兇宅’怎么辦？”

隨著社會老齡化程度的加深，老年人的居住需求與市場供給的矛盾開始凸顯。多位受訪專家指出，老年人口的加速流動是國內一線城市老齡化進程的重要推動力。租房市場面對老年人不友好的背后，是適合老年人居住的房屋普遍短缺。

圖/視覺中國

盛行的隱性歧視

陳敏沒想到，母親的“尋房之旅”會如此艱難。

今年36歲的陳敏是互聯網大廠的產品經理，在北京定居多年。去年底，陳敏父親意外去世，她將母親從保定老家接來同住。然而，陳敏一家四口本就擠在朝陽區一套70平方米的兩居室內，母親一來就分走了一間臥室，陳敏帶著孩子睡主臥。“孩子們快上小學了，母親住了一段時間，自己就提出要租房住。”陳敏對《中國新聞周刊》說。

為了讓母親有獨立空間，今年初，陳敏開始找房。她通過某大型租房平臺篩選了朝陽區和通州區的5套低樓層房源，準備帶母親去看房時，中介一聽租客是65歲老年人，便突然改口稱“已出租”。陳敏又找了同平臺另外一名中介，對方告訴她，目前對接的房東基本明確要求租客年齡不超過60歲，“如果愿意交三倍押金，也許有房東愿意談”。

令陳敏不解的是，三天內，她被18套房源的房主、5名中介以相同理由拒絕：房東不接受老年租客。更有中介稱，65歲以上的租客，平臺系統會自動歸類為“高風險”，房源推薦受限。

于是，陳敏放棄中介，轉而談了幾個直租的房東。今年3月，她約看了朝陽區一老舊小區的房源，房東起初十分熱情，但在一次閑談中，陳敏不小心說出母親“身體健康、腿腳利索，除了高血壓病史沒別的病”，房東態度驟變，說還要再考慮一下。

幾天后，該房東提出預繳半年租金并額外簽署免責協議，陳敏覺得這是“將年齡歧視合理化”，斷然拒絕。此時，陳敏托同事找的相熟房東有了消息，歷時三個月的尋房才宣告結束。

《中國新聞周刊》以租客身份咨詢了鏈家、安居客、我愛我家等平臺的管家或中介，得到相似的回復：平臺沒有任何針對老年人的“歧視政策”，也不存在將老年人歸為“高危群體”的算法，其提供的租房合同范本中，也沒有年齡限制相關條款。

鏈家旗下長租公寓品牌自如確實存在18—40歲的租客年齡限制，但只限于合租品牌友家。北京市一位自如租房管家告訴《中國新聞周刊》，友家主要面向年輕群體，年齡相近的租客在生活習慣、興趣愛好等方面更為契合。但記者調查發現，整個租房市場上，房東拒租老年人的情況十分普遍。

多位中介提到，近年來，城市尤其是城市近郊的老年人租房需求明顯增加。相當一部分老年人需要依賴租房解決居住問題。2024年，中國老齡協會發布的《第五次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查》（以下簡稱《抽樣調查》）中提到，截至2021年，全國近30％的老年人沒有產權屬于自己或者配偶的住房，近20％的老年人依賴租房解決居住問題，獨居老年人比例達14.2％。

“老年人租房難是多年來長期存在的現象。”中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、老齡產業研究中心主任黃石松向《中國新聞周刊》分析，缺少適老化設計的房源、房東和中介出于風險考慮不愿意租給老年人，這些因素已存在較長時間。而矛盾的加劇主要來自老齡化加速所導致的供需錯配。

國內期刊《人口研究》今年1月發表的一項研究顯示，隨著年輕人生活壓力提高，父母前往子女住處照料孫輩，或來到子女同一城市務工的現象愈加普遍。目前，隨遷與務工經商是老年人口流動的主要原因。

許多老年人的租房需求都來自無奈的遷徙。黃石松表示，一方面，隨子女遷移到大城市的“老漂族”越來越多；另一方面，城市務工經商人員越來越老，20世紀60年代嬰兒潮出生人群進入集中退休期。加之與子女分居老年人、獨居老年人、純老年人家庭的增多，老年群體租房需求超過市場供給也在意料之中。

多位受訪者表示，租房市場對老年人的歧視是隱性的。“老年人看房可以，但簽約還是得年輕人簽，很多時候甚至需要隱瞞有老年租客的信息，不然很難找房源。”北京市順義區安居客旗下中介何尋對《中國新聞周刊》稱，有房東直言：“為什么不選擇更有照護保障的養老院？”

這也是孫琳在租房過程中常被問及的問題。她曾考慮過深圳周邊的一些二線城市，一兩千元就能租到不錯的兩居室，如果是城中村自建房，千元以下也不無可能。而在一些二線城市，普通養老院每月收費普遍在3000—4000元，高級養老院要5000元以上。如果是失能老年人，要請護工，花銷還會更大。“深圳也有高端養老社區，專門給老年人租住，設施也很健全，但每月最低房費都上萬，超過了我的每月收入。”孫琳嘆息。

《抽樣調查》數據顯示，國內老年人中選擇在家里接受照料服務的占87.3％，選擇養老機構的占7.7％。有入住養老機構意愿的老年人中，能承受不超過每月3000元的占80％以上。

黃石松認為，機構養老成為次選，一部分原因是老年人還沒有到失能、失智的地步，更重要的是成本問題。有租房需求的流動人群，收入水平在城市居民中普遍較低。“難以承擔入住機構的費用本身就是‘老漂族’群體的特征之一。”

安徽合肥一處公租房小區內納涼的居民。該公租房片區安置高齡老人及困難群眾3000余人。 圖/中新

“住房制度沒趕上老齡化進度”

“許多房東都說‘借生不借死’，寧愿把房租給有孕婦、新生兒、寵物的家庭，也不愿意租給老年人。”何尋對《中國新聞周刊》說，有房東在簽約后發現租客有老年人，寧愿退雙倍押金，也要收回房屋。

房東最大的擔憂是無法預測的人身安全問題。胡剛在湖北多個二線城市做了15年房東，有一套三層自建房出租。他告訴《中國新聞周刊》，2023年之前他的租客有好幾個老年人，總是風波不斷。

“有一位患心臟病的老年人，租了一年。入住半年后說電熱水器、洗衣機都壞了，我讓她操作一次，發現只是她不會用，總是忘記切換程序。有時老年人還會忘記關灶臺，鍋都燒干了。新門新鎖也不會用，半年讓我換兩次。”胡剛說，合同上原本寫明，入住一個月后房內東西損壞由租客承擔維修費用，但他都自費給換了。后來胡剛拒絕再換鎖，老年人就以犯心臟病要去醫院為由，讓胡剛出醫藥費。“不僅惹不起，我還天天擔心她在家里去世。”

部分獨居老年人的生活習慣也讓胡剛十分為難。有一次他去收房時“差點暈厥”，客廳堆滿了上一任老年租客撿回來的塑料瓶子和泡沫，氣味十分難聞。廚房也是一片狼藉。胡剛最后花1500多元做全屋深度保潔，也很難恢復原樣，而一套房的月租都不到1500元。

何尋所在的中介群里經常有人分享一些法院的判例。例如2022年，上海某租客在出租屋內洗澡時死亡，家屬將房主告上法庭。根據死因鑒定意見，法院認定租客因電擊致死的可能性很大，房主作為房屋所有人即為電熱水器的安裝者，負主要過錯，賠償110余萬元。“部分老年人在家由于誤操作，發生事故的可能性更大。這樣的負面案例多了，房東自然不愿意租了。”何尋說。

缺乏適老化改造加劇了獨居老年人的人身安全風險。中國建筑設計研究院適老建筑實驗室主任、住房城鄉建設部適老建筑與環境重點實驗室執行主任王羽對《中國新聞周刊》指出，跌倒是老年人在家中最常見的意外事件之一。跌倒引發的髖骨骨折等二次傷害對老年人是致命的，大部分老年人摔倒后無法自己起身或呼救。因此，最基本的適老化改造例如加裝扶手和坡道、消除室內高差非常必要。但在租房市場上，房主自己掏錢做適老化改造，專門租給老年人，并不符合市場邏輯。

多位受訪者提到，目前，通過租房合同來厘清老年人租房的權責關系還很困難。北京某“雙一流”高校法學院一位教授向《中國新聞周刊》表示，出租房屋是市場化行為，租賃相關的法律沒有明確禁止年齡歧視，出租人常以合同買賣自由為名拒租老年人。當下，《中華人民共和國老年人權益保障法》做出了“義務贍養人應當妥善安排老年人的住房”等規定，但對房屋租賃市場的老年人權益保護缺乏具體實施細則。

黃石松認為，目前來看，禁止房東拒租老年人等強制性規定較難推行。“一項規定只有大家都有動力遵守，責任和風險共擔，才會得到有效執行。但法律如果不能化解老年人租房市場的固有安全風險，沒有完善的保險或其他風險分擔機制，市場主體就難有動力執行規定。”

黃石松指出，許多國家的租房市場有保險機制，簽租房合同時還要簽一份保險合同，針對老年人的條款會更加細致，一些房東還要求租客在簽約前，先申請租房期間的人身安全、房屋財產安全保險，從而規避大部分糾紛。目前，國內已有多家保險公司推出房屋出租險、出租責任險等多個險種，但《中國新聞周刊》詢問多地房東和中介，發現租賃雙方的投保意識都較為淡薄。

一位在重慶工作的保險業務經理向《中國新聞周刊》表示，出租責任險不僅保障租客人身傷害和財產損失，還能轉嫁房東責任導致的經濟損失風險。如果房間數在五間以內，總平方數在1000平方米以內，保費一年只要不到200元。

但這類險種本身可能也有年齡限制。據該保險經理了解，近兩年，多家保險公司在一線城市試點房屋出租險，租客在出租房里發生意外導致身故或傷殘，可獲賠償。但大多數險種只覆蓋16—65周歲租客，高齡租客的選擇仍很少。

除了保險機制尚待完善，黃石松認為，現行的標準房屋租賃合同文本中，對于老年人與房東之間的糾紛及其責任認定仍不健全。今年5月，市場監管總局發布《城鎮房屋租賃合同（示范文本）》，較之前增加了“特別提示”部分，對出租人身份、房屋權屬證明、租賃房屋用途的核驗、房屋安全管理等容易引發糾紛的關鍵內容進行了重點提醒，但文本中仍未提及老年人權益保障相關內容。

在黃石松看來，城市常住人口中的老年人和社區聯系十分緊密，街道辦事處、派出所、社區醫院等機構都有公共服務職責，社區還具備巡視探訪等功能，對居家養老有所支持。但租房老年人大多屬流動人口，跟社區之間缺乏政策關聯，能享受的基本公共服務較少。“公共服務隨人走”的政策有待進一步落地。

“關鍵在于，國內住房制度沒趕上人口老齡化的進度。”黃石松說，現行的房屋設計和小區規劃標準規范、房屋租賃制度是在年輕型人口結構下建立起來的，對老齡化人口結構準備不足，平臺、房東和社區都難以為老年租客的人身安全擔責，責任劃分不清，權益就無從保證。

前述法學院教授表示，上述問題歸根結底源于人口管理和服務制度、住房體系、基層社會治理體系的不健全。想要“老有所居”，依賴市場自律并不現實，需要適老化改造社區、政府保障性住房等多種房源的支持。

讓市場更“適老”

李豐來自西安，他的舅舅75歲，未曾婚育，目前住的是西安市蓮湖區的公共租賃房，一個48平方米的大開間。李豐告訴《中國新聞周刊》，這套房每月房租600多元，房中只有極其簡單的家具陳設，沒有適老化設施。

公租房是保障性住房中的一種。與商品房不同，保障性住房作為住房市場的重要分流，通常采用政府籌建和補貼、特定群體定向租賃的模式，以低于市場價的價格提供住房選擇。據租賃產業智庫城市租住學會今年發布的統計數據，“十四五”期間國家計劃籌集870萬套保障性住房，目前累計完成超800萬套。截至今年3月，各地已公布計劃疊加超100.6萬套。全國總保障房已超3000萬套。

保障性住房能否緩解老年人租房難？黃石松指出，近年來國家推進力度加大，多地一線城市給予特殊困難群體公租房選房優待政策，會優先安排老年人、殘疾人排隊搖號和選房。民政部、全國老齡辦在《2023年度國家老齡事業發展公報》中明確提出，要在公租房保障中對符合條件的老年人予以優先配租。

但公租房對一些老年人來說也不是長遠之計。根據西安市保障性住房政策，主城六區戶口居民申請公租房需“家庭人均收入低于上年度城鎮人均可支配收入”，單身人員月收入標準為4176元。2024年公租房審核時，李豐舅舅的退休金是4100元，已經在超標邊緣。家人擔心三年后審核時，他的工資可能超過標準，不再符合公租房的申請條件。“如果到時候公租房不讓住，舅舅就得搬出去租房。城里50平方米一室一廳的月租加上物業費，每月2000多元，占去了一半退休金。”李豐說。

大量需求涌入市場后，適合老年人居住的房源愈發稀缺，保障性住房只能“保底”。黃石松認為，這是市場結構性問題。而為老年租客進行房屋適老化改造，勢在必行。

“房屋適老化改造是個系統工程，單一改造作用不大。”王羽向《中國新聞周刊》舉例說，目前最常見的適老化改造就是衛生間加扶手，但這只解決了老年人生活中一個點的問題，也就是坐便起坐。除此之外，老年人從床上移動到衛生間、如何安全地邁過門檻等，這中間可能有多個風險關口。

孫琳在找房時和中介提過適老方面的要求，但中介介紹的幾套“經過適老化改造”的房屋中，孫琳也只看到了衛生間扶手、淋浴間浴凳、緊急呼叫按鈕等少數改造痕跡。有的房屋中的緊急呼叫按鈕是壞的，也有的安裝在馬桶背后的墻上，老年人如果需要救助，很難扭轉身體去按鈕。

國內租房市場的“適老化”進程仍處于初期。前述法學院教授指出，可以鼓勵出租方和中介機構探索老年人租房能力的評判標準，比如參考其信用記錄、職業穩定性等，通過讓老年人或其雇傭方、親屬等提供經濟擔保，減少出租人的風險。國家應引導社會力量建立專門服務老年群體的房屋租賃平臺，讓老年人能輕松查詢到適合的房源，引導出租人提供適老房屋。

黃石松認為，推進住房適老化還需多管齊下，更適合的切入點也許是老舊小區，比如老樓加裝電梯、小區公共配套室外環境適老化改造等。政府的保障性住房項目也應逐步增大老年友好型住房的比例，從新房規劃設計上開始“適老”。

（文中孫琳、陳敏、何尋、胡剛、李豐為化名）

發于2025.6.9總第1190期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：“老漂族”的租房困局

記者：周游

編輯：杜瑋