陳躍/發(fā)自深圳

深圳樓市，能否等來(lái)更大的“風(fēng)”？

深圳樓市迎來(lái)階段性調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳一手住宅共網(wǎng)簽成交3162套，環(huán)比下降14.4%；二手住宅過(guò)戶(hù)4687套，環(huán)比下滑18.2%。

當(dāng)下的深圳樓市，一方面仍時(shí)不時(shí)傳來(lái)好消息——如在剛剛過(guò)去的周末，位于龍華區(qū)的鵬宸云筑與位于南山區(qū)的中海云啟源境齊齊開(kāi)盤(pán)，分別獲得了去化9成、8成的不俗成績(jī)。

另一方面，除一些“熱盤(pán)”關(guān)注度高、去化快外，市場(chǎng)上新房項(xiàng)目也存在去化難度大的問(wèn)題，冷熱不均下，樓市銷(xiāo)售分化越來(lái)越明顯。

中房君通過(guò)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢(xún)到，今年以來(lái)，開(kāi)盤(pán)或加推入市的多個(gè)新房項(xiàng)目，至今去化率不足一成，甚至出現(xiàn)了零成交的滯銷(xiāo)項(xiàng)目。

進(jìn)入6月份，市場(chǎng)供需兩端繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒漸濃。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前，深圳樓市不管是新房、二手房或人才房，選擇范圍廣、房源多，因此，在傳統(tǒng)政策應(yīng)出盡出、增量政策還未落地的過(guò)程中，市場(chǎng)情緒呈現(xiàn)短期調(diào)整也是正常的。

有一線(xiàn)銷(xiāo)售人員告訴中房君：“目前，很多觀(guān)望客戶(hù)還在等待新的政策落地。”

深圳樓市，是否真的需要新一輪政策刺激？

01

“網(wǎng)紅熱盤(pán)”撐起市場(chǎng)熱度

開(kāi)發(fā)商：購(gòu)房者的決策周期更長(zhǎng)了

6月7日，深圳市南山區(qū)與龍華區(qū)的兩個(gè)新房項(xiàng)目同日入市，為本月深圳樓市“打頭陣”，且均獲得較好去化。

其中，位于龍華區(qū)的壹品文旅鵬宸云筑項(xiàng)目推出244套房源，共有461批客戶(hù)進(jìn)行意向登記，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售約220套，去化9成；位于南山區(qū)的中海云啟源境則推出207套房源，銷(xiāo)售165套，去化率達(dá)8成。

中房君從項(xiàng)目方了解到，自2024年12月首開(kāi)以來(lái)，鵬宸云筑前3次開(kāi)盤(pán)去化率也在9成之上，項(xiàng)目此次推出的是東地塊的“壓軸收官”樓棟，也是項(xiàng)目最后的一期小戶(hù)型產(chǎn)品，截止至第四次開(kāi)盤(pán)，東地塊累計(jì)銷(xiāo)售近千套房源，收金超52億元。

“前3次開(kāi)盤(pán)建立起的‘紅盤(pán)形象’，開(kāi)發(fā)商國(guó)企、央企雙重保證，強(qiáng)大的產(chǎn)品力，以及相對(duì)較高的性?xún)r(jià)比，是項(xiàng)目依然熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)。”

鵬宸云筑項(xiàng)目策劃經(jīng)理姚宇飛接受中房君采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)前，“價(jià)格優(yōu)惠、品質(zhì)保證、安全交付”是深圳購(gòu)房者的三大核心需求；同時(shí)，他和團(tuán)隊(duì)也發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)買(mǎi)房的決策周期正在變長(zhǎng)。

“目前的市場(chǎng)和去年前三季度有點(diǎn)相似，沒(méi)有進(jìn)一步政策利好的情況下，市場(chǎng)氛圍比較冷淡，客戶(hù)也冷靜了很多，買(mǎi)房主要考慮的是適不適合，并不著急出手，決策周期更長(zhǎng)了。”

（鵬宸云筑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者較多。中房君/攝）

而作為大灣區(qū)首個(gè)落地的“中海Living OS系統(tǒng)好房子”，中海云啟源境項(xiàng)目自面市以來(lái)備受關(guān)注。

該項(xiàng)目位于寸土寸金的深圳市南山區(qū)科技園板塊，中房君了解到，5月17日，中海云啟源境項(xiàng)目開(kāi)放創(chuàng)意展示空間，當(dāng)周接待客戶(hù)量超4000組。

6月7日，中海云啟源境項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出207套房源，備案均價(jià)約9.04萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售去化約165套房源，整體去化率約8成。

中海云啟源境項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中房君表示，當(dāng)前市場(chǎng)下，產(chǎn)品力是項(xiàng)目熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)，中海在項(xiàng)目的交付標(biāo)準(zhǔn)上花了很多心思，整體高品質(zhì)得到了許多改善型客戶(hù)的認(rèn)可，此次開(kāi)盤(pán)去化的143平方米大戶(hù)型占比近1/3。

上述中海云啟源境項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前深圳剛需客戶(hù)需求穩(wěn)定，改善需求也仍然存在，盡管市場(chǎng)波動(dòng)有目共睹，但仍需要樂(lè)觀(guān)看待，“正是因?yàn)槭袌?chǎng)有波動(dòng)，才催生開(kāi)發(fā)商打造更好的項(xiàng)目與產(chǎn)品，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，議價(jià)空間增大、可選的優(yōu)質(zhì)房源增多，也是市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中積極的一面。”

02

深圳新房市場(chǎng)冷熱不均

多項(xiàng)目滯銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)至今去化不足一成

盡管周末的“雙響炮”撐起了市場(chǎng)的一定熱度，但深圳樓市下滑的跡象亦有顯現(xiàn)。

剛剛過(guò)去的5月份，深圳一手住宅共網(wǎng)簽成交3162套，其中預(yù)售新房成交2054套、現(xiàn)售新房成交1108套，整體環(huán)比下降14.4%。

深圳中原研究中心報(bào)告指出，深圳一手預(yù)售成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于均線(xiàn)的3010套（去年至今月均成交），5月份的成交量更是已連續(xù)兩月呈現(xiàn)下跌，較均線(xiàn)成交量相差近千套。

據(jù)中房君綜合梳理，5月份深圳僅有7個(gè)項(xiàng)目獲批批售，合計(jì)供應(yīng)新房2204套，其中住宅1807套，環(huán)比下降62.1%。同時(shí)，有10個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推入市，較4月減少3個(gè)，但無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉向中房君表示：“當(dāng)前深圳樓市整體較為低迷，無(wú)論是新房還是二手，自3月‘小陽(yáng)春’后熱度都出現(xiàn)快速降溫。新房市場(chǎng)冷熱不均，性?xún)r(jià)比相對(duì)高的項(xiàng)目去化較好，但多數(shù)項(xiàng)目去化依然不佳。”

中房君查詢(xún)到，今年以來(lái)的深圳新房市場(chǎng)僅少數(shù)“網(wǎng)紅項(xiàng)目”關(guān)注度較高，供需兩端實(shí)際上均呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，多數(shù)項(xiàng)目去化難度仍舊較大，銷(xiāo)售分化越來(lái)越明顯。

上半年開(kāi)盤(pán)或加推入市的多個(gè)一手新房項(xiàng)目至今去化率不足一成、甚至至今零成交的滯銷(xiāo)項(xiàng)目竟不在少數(shù)。

5月25日，金光華溪山禾璽項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，截至6月9日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，項(xiàng)目“已備案”房源僅有2套，即使加上“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”的60套房源，整體去化率也僅有8%，不足一成。

4月30日，中洲迎璽三期加推491套房源，但對(duì)比2月開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)熱度有明顯下滑，深圳市房地產(chǎn)平臺(tái)顯示，截至6月9日，491套房源中“已備案”僅70套，“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”僅67套，整體去化率僅28%。

4月24日，位于龍崗布吉的大靚華府獲批預(yù)售，首推166套房源，截至6月9日，該項(xiàng)目仍未有備案或認(rèn)購(gòu)房源，去化率為0。

3月14日，位于龍崗平湖的鳳凰九里項(xiàng)目加推210套房源，截至6月9日，“已備案”加上“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”房源共9套，去化率4%。

1月24日，位于鹽田區(qū)的特發(fā)小梅沙覲海廣場(chǎng)獲批預(yù)售，加推126套房源，截至6月9日，該項(xiàng)目同樣未有備案房源，去化率為0。

03

市場(chǎng)觀(guān)望情緒重新抬頭

深圳是否需要新一輪政策刺激？

交易節(jié)奏放緩，市場(chǎng)情緒也在悄然生變。

隨著政策效應(yīng)遞減以及進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)觀(guān)望情緒再度抬頭，業(yè)內(nèi)亦有不少觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，深圳樓市信心回暖仍需進(jìn)一步的政策托底，成交量反彈更需政策加碼。

“房貸利率也降了，但客戶(hù)的觀(guān)望情緒還在加重，對(duì)政策的期待變得很微妙。”深圳東部一項(xiàng)目售樓處的銷(xiāo)售人員小胡對(duì)中房君表示。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉也認(rèn)為：“3月深圳提高公積金貸款額度、5月降低公積金貸款利率、降低LPR，但從效果看，對(duì)市場(chǎng)基本沒(méi)有什么影響，市場(chǎng)反彈需要更為強(qiáng)力的政策，如在取消限購(gòu)、契稅減免等方面。”

深圳樓市，是否真的需要新一輪政策刺激？

李宇嘉認(rèn)為，目前，深圳不管是新房、二手房或人才房，選擇范圍廣、房源多，因此，在傳統(tǒng)政策應(yīng)出盡出、增量政策還未落地的過(guò)程中，市場(chǎng)情緒短期內(nèi)維持弱勢(shì)是正常的。

李宇嘉認(rèn)為，作為一座以剛需剛改為主的年輕城市，深圳下一步的政策出發(fā)點(diǎn)，一方面應(yīng)是考慮如何讓更多的年輕人留下來(lái)，讓暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房能力的人群以低成本在深圳安家，通過(guò)先租后買(mǎi)，呵護(hù)健康可持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力；另一方面是將“以舊換新”進(jìn)一步推進(jìn)，通過(guò)老舊小區(qū)的改造，讓“買(mǎi)舊”的人夠得著、住得好，讓“換新”的人投入新房市場(chǎng)，促進(jìn)新房銷(xiāo)售；

“我覺(jué)得深圳還應(yīng)該先行一步，發(fā)布生育教育補(bǔ)貼，加大財(cái)政支持力度，讓大家沒(méi)有養(yǎng)育、生育、教育的后顧之憂(yōu)，這樣的話(huà)，對(duì)住房間接的帶動(dòng)作用也是非常大的。”

中房君關(guān)注到，在一系列支持政策上，深圳也已經(jīng)開(kāi)始小步快跑。

近日，《深圳市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》正式發(fā)布，推出39條措施提振消費(fèi)。其中在租購(gòu)房方面，《方案》提出，深圳擴(kuò)大住房公積金使用范圍，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房符合條件的，可申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房首付款。

中房君從深圳市住房建設(shè)局了解到，公積金用于購(gòu)房首付款的相關(guān)實(shí)施細(xì)則正在起草當(dāng)中。

與此同時(shí)，中房君也在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢(xún)到，截至5月底，深圳新房住宅可售房源26343套，去化周期為7.5個(gè)月，

但由于深圳還有約30%左右的新房為現(xiàn)售房源，因此，按預(yù)售加上現(xiàn)售的總庫(kù)存計(jì)算，深圳新房的去化周期實(shí)際還要更長(zhǎng)一些。

下一步，深圳樓市能否等來(lái)更大的“風(fēng)”？