文/粵進(jìn)深 李奕和

深圳前海片區(qū)，“火藥味”漸濃。

前不久，消息傳出，深鐵前海時(shí)代三期即將加推約89㎡的小戶(hù)型。

由于戶(hù)型面積小，或?qū)⒊蔀椤扒昂Ｗ畹蜕宪?chē)門(mén)檻”。

而幾公里之外，灣啟紫荊府近日也傳出，即將加推最后一棟住宅2棟。

面積段為111-122-142㎡，共165套。

雖然不是小面積產(chǎn)品，但據(jù)傳，灣啟紫荊府約111㎡的戶(hù)型，單價(jià)區(qū)間在8.6-9.8萬(wàn)/㎡；總價(jià)區(qū)間在960-1060萬(wàn)。

而項(xiàng)目去年12月開(kāi)盤(pán)，同樣的111㎡面積戶(hù)型，總價(jià)約1021萬(wàn)-1161萬(wàn)。

也就是說(shuō)，如果消息準(zhǔn)確，項(xiàng)目的111㎡戶(hù)型總價(jià)，降了60-101萬(wàn)。

兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)低總價(jià)，一個(gè)降單價(jià)，某種程度上都減輕了購(gòu)房者的上車(chē)壓力。

作為前海片區(qū)首個(gè)采用建筑新規(guī)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，灣啟紫荊府自面市以來(lái)便受到較高的關(guān)注。

該項(xiàng)目土地，就很有故事性。

其位于前海媽灣板塊，西臨媽灣二路，北臨聽(tīng)海大道，東接前灣水廊道及河岸公園。水廊道對(duì)岸即為前海潤(rùn)峯府、前海天境花園。

它是媽灣15單元02街坊15-02-02地塊，該單元組團(tuán)原規(guī)劃以商業(yè)設(shè)施用地為主。

2023年4月，深圳市前海管理局發(fā)布公告，調(diào)整了媽灣14、15和16三個(gè)開(kāi)發(fā)單元的部分土地性質(zhì)。

調(diào)整后，三個(gè)單元有多個(gè)地塊，從原本的商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，灣啟紫荊府項(xiàng)目土地就是其中的一塊。

整個(gè)灣啟紫荊府項(xiàng)目占地面積14953平方，共有3棟住宅樓，總層高36-37樓，主力戶(hù)型為96、111、121、122、142平，共規(guī)劃485套純商品房。

車(chē)位共595個(gè)，車(chē)位比約1：1.2，容積率約4.47，梯戶(hù)比例為4梯5戶(hù)。

去年12月，項(xiàng)目推出1棟一單元和1棟二單元319套住房，戶(hù)型為96平、108平、111平的三房，121平、122平、142平的四房。開(kāi)盤(pán)去化約50%。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目備案均價(jià)10.78萬(wàn)/㎡，單價(jià)9.24-11.83萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤(pán)95折，折后均價(jià)約10.2萬(wàn)/㎡，單價(jià)8.8-11.2萬(wàn)/㎡。

那段時(shí)間，項(xiàng)目也因定價(jià)過(guò)高，且高于吹風(fēng)價(jià)而成為爭(zhēng)議點(diǎn)。此次加推2棟傳出降價(jià)，不知道是不是虛心接受了市場(chǎng)的反饋。

不過(guò)，有一說(shuō)一，雖然開(kāi)盤(pán)沒(méi)有“日光”，但灣啟紫荊府后續(xù)的市場(chǎng)去化其實(shí)也不算差。

至今半年時(shí)間，粵進(jìn)深查看了下深圳住建局的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目網(wǎng)簽去化率94%。目前還有部分尾盤(pán)在售。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體為深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司，該公司由深圳市招商前海馳迪實(shí)業(yè)有限公司100%持股。

再往上穿透，招商前海馳迪則是深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司全資子公司。

前海蛇口自貿(mào)投資由前海管理局、招商前海實(shí)業(yè)分別控制50%股權(quán)。

在灣啟紫荊府之前，前海蛇口自貿(mào)投資在該片區(qū)已推出過(guò)多個(gè)項(xiàng)目，包括招商領(lǐng)璽一、二、三期（也分別叫領(lǐng)璽、嶸璽、瑧璽）。

當(dāng)中，領(lǐng)璽1期在2019年11月開(kāi)盤(pán)，領(lǐng)璽2期2021年9月開(kāi)盤(pán)，領(lǐng)璽3期2023年10月開(kāi)盤(pán)。

工商信息顯示，前海蛇口自貿(mào)投資成立于2016年9月，注冊(cè)資本14681672萬(wàn)元人民幣，法定代表人、總經(jīng)理為何軍利，董事長(zhǎng)為李榮生。

該公司旗下的深圳市招商前海馳迪實(shí)業(yè)有4家直接對(duì)外投資公司，分別為：

深圳市前海蛇口啟明實(shí)業(yè)、深圳市前海蛇口和勝實(shí)業(yè)、深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)、深圳市前海璟匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

這里面，領(lǐng)璽是以深圳前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)為開(kāi)發(fā)主體打造的，而嶸璽和瑧璽則是以深圳前海蛇口和勝實(shí)業(yè)為開(kāi)發(fā)主體打造。

“璽”系列是招商的最高端產(chǎn)品線，灣啟紫荊府卻并沒(méi)有按該片區(qū)以往項(xiàng)目以“璽”命名。

這也可能是開(kāi)發(fā)商為了將項(xiàng)目與已面市的三個(gè)“璽”系項(xiàng)目做區(qū)隔。

此前瑧璽曾因一些問(wèn)題被曝光。不過(guò)從目前去化情況看，灣啟紫荊府作為后面開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，收獲了不少的反響。

項(xiàng)目雖然地塊小，只有3棟住宅，且周邊還有不少待開(kāi)發(fā)土地，商住氛圍需要時(shí)間兌現(xiàn)。

但畢竟片區(qū)規(guī)劃等級(jí)較高，項(xiàng)目客群較為純粹，加上是新規(guī)產(chǎn)品，做到了較寬松的梯戶(hù)比、弧形轉(zhuǎn)角凸窗、超大陽(yáng)臺(tái)等，去化并不算低。

項(xiàng)目即將加推的2棟，面積主要為111-122-142㎡，其中111㎡3 1房66套，122㎡4房33套，142㎡4房66套。

產(chǎn)品戶(hù)型上，依然是一大優(yōu)勢(shì)。

設(shè)計(jì)上少有的槽點(diǎn)，則包括111㎡的戶(hù)型餐區(qū)位置較為狹小，要與過(guò)道爭(zhēng)空間；

122㎡的戶(hù)型，公衛(wèi)門(mén)與浴室門(mén)相互干擾，使用起來(lái)會(huì)有些許不方便。

但除此之外，瑕不掩瑜，項(xiàng)目整體的產(chǎn)品上還是在線的。只不過(guò)，現(xiàn)在的樓市行情，風(fēng)云變幻。

灣啟紫荊府此次加推，能否如愿獲得像此前一樣較好的去化，就要看市場(chǎng)還會(huì)不會(huì)給它投上一票了。