01市場分析

金融政策利好供應結構優化市場呈現止跌企穩態勢

5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR雙雙下行0.1個百分點至3%和3.5%。這是LPR在今年的首次調整，距離上次調整時隔7個月。疊加公積金貸款利率下調，短期內將吸引一波存量需求入市，這將對提振房地產市場信心、穩定市場預期起到積極作用。金融政策利好之外，5月多個熱門地塊項目也都陸續取證，包括亦莊首個“好房子”項目招商序、朝陽三間房地塊保利朝觀天珺和金茂滿曜項目、海淀朱房村地塊華潤臻澐等項目，新房市場供應端持續放量，新一代“高品質”住宅逐漸成為新增供應的主力。

根據數據顯示，2025年5月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）新增供應4141套，環比下跌1.8%，同比上漲69.3%；成交3111套，環比下跌6.9%，同比上漲15.1%；成交均價58412元/㎡，環比下跌10.2%，同比上漲4.8%。

3月小陽春過后，再加之品質新房放量的影響，二手房成交量已連續兩個月下跌，2025年5月北京二手住宅成交14277套，環比下跌8.3%，同比上漲6.7%。不過隨著政策端對優化庫存的持續推進，疊加新房需求端穩市場政策對二手房市場帶來的傳導效應，預計接下來二手房價將逐步追隨一手房市場步伐，呈現更多積極信號。

土地市場層面，在成交端，保利+建工聯合體以45.45億元成功競得海淀半壁店地塊，溢價率11.95%，樓面價約7.84萬/㎡；北京建工以3.59億元底價摘得懷柔1宗宅地。在供應端，建發金茂觀宸旁宅地正式掛牌，將于6月24日拍出；延慶新城也上架1宗宅地，將于7月3日拍出。此外，5月30日，北京市規自委發布了2025年度第五輪擬供應商品住宅用地清單，涉及海淀、豐臺、順義、昌平四個區域，共8幅地塊，總用地規模32.88公頃，總建筑規模71.64萬㎡，這些地塊將于2025年6月下旬前供應。此輪推出的地塊均位于市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域。

02榜單解讀

和樾望雲、和樾玉鳴、海開·頤海澐頌榮膺2025年1-5月北京項目銷售金額榜三甲

和樾望雲、長安華曦府、海開·頤海澐頌位列2025年1-5月北京項目銷售面積榜前三

北京國賢府二期、中海麗金府、北京宸園榮膺2025年5月北京項目銷售金額榜三甲

北京國賢府二期、中海麗金府、西山金茂府位列2025年5月北京項目銷售面積榜前三

市場熱度持續攀升核心城區品質項目領先

根據克而瑞數據統計，2025年1-5月，北京TOP30項目共實現成交額551.09億元，其中，和樾望雲成交金額超過80億元位居榜首，和樾玉鳴成交額超50億元位列第二，海開·頤海澐頌、北京宸園成交額均超過40億元分別位列第三、四，長安華曦府成交額超過20億元位列第五。

分城區來看，2025年1-5月城六區商品住宅項目成交金額排行榜中，位于海淀區的和樾望雲居首。近郊區成交金額排行榜中，門頭溝區長安華曦府位列第一。遠郊區成交金額排行榜中，密云區的住總國祥譽位列第一。

分環線來看，2025年1-5月五環內商品住宅項目成交金額排行榜中，位于朝陽區的北京宸園居首，五至六環海淀區的和樾望雲領先，六環外門頭溝區的長安華曦府位列第一。

北京1-5月成交金額排名前三的項目均位于海淀區。2025年以來，海淀新房市場供應量大幅增加，截至5月底，海淀新建商品住宅已供應超3500套，遠遠高于2023年、2024年全年供應量，學區+產業雙強優勢使得海淀區高端新房市場競爭進一步加劇。此外，隨著年中沖刺將至，供給結構優化下還將有更多優質項目陸續入市，這也將進一步延續市場熱度，為行業止跌回穩注入動力。

03典型項目

和樾望雲

和樾望雲以83.95億元的成交額榮登北京2025年1-5月項目銷售金額排行榜第一。

作為功德寺雙子項目之一，和樾望雲項目從地塊上線起就備受關注，吸引了7家房企競拍，最終由越秀63.83億元競得。在樹村地塊成功拍出10萬+的樓面價后，功德寺雙子項目雙雙開盤，和樾望云3月21日開盤，官宣“1分鐘成交金額85億+”，造就了現象級熱度。截至5月底，和樾望云網簽608套，成交均價105301元/㎡;，去化率約88%。

和樾玉鳴

和樾玉鳴以55.33億元成交額位列北京2025年1-5月項目銷售金額排行榜第二。

功德寺雙子地塊另一個項目和樾玉鳴于3月21日開盤，官宣熱銷405套，成交金額67億。項目規劃13棟9-10層洋房，共計444套房源，建筑面積139-267平四室戶型，及118-157平變異戶型。主力為139、178四室。截至5月底，和樾玉鳴網簽331套，成交均價104791元/㎡，去化率約75%。

海開·頤海澐頌

海開·頤海澐頌以49.88億元的成交額位列北京2025年1-5月項目銷售金額排行榜第三。

2024年6月，海開控股79.17億成功競得永豐0055、0058、0064、0072地塊，溢價率1.5%，銷售指導價9.3萬/㎡，開發項目海開·頤海澐頌。項目于今年3月16日開盤，截至5月底，網簽房源430套，去化率約57%，成交均價約90174元/㎡。頤海澐頌位于產業集聚的永豐南，最大的優勢就是距地鐵16號線永豐南站僅300米，一站西北旺，三站西二旗，交通便利，同時，永豐板塊也是近幾年海淀區新房市場成交的活躍板塊。

北京國賢府二期

北京國賢府二期以11.50億元的成交額位居北京2025年5月項目銷售金額排行榜榜首。

2024年年底，中建智地+未來科學城以21.143億元，在北京國賢府項目旁再摘1幅宅地，用以開發北京國賢府二期項目，溢價率0.31%，樓面價約2.11萬元/㎡。項目南側配建22500㎡商業，引進山姆會員店，預計2025年10月開業，建成后將成為全北京規模最大的山姆會員店。北京國賢府項目的熱銷也為二期項目蓄勢，憑借硬核的產品力，二期項目依舊保持較快的去化速度。

04總結展望

產品力升級供應持續優化市場仍將預計延續復蘇態勢

隨著"好房子"新規的全面落地，北京樓市正迎來產品力的全面升級—3米以上層高、多功能架空層、低公攤高得房率等品質要素正成為新建項目的標配。同時，恰逢房企年終沖刺關鍵期，各大房企也將進一步加強營銷力度，推出更多適銷對路的優質項目，市場供應結構將持續優化，預計將帶動成交量穩步回升，市場熱度將得以延續。不過，房地產市場仍處于止跌回穩進程中，市場的復蘇總體仍呈現結構分化特征。中長期來看，還需要通過一系列支持政策提振市場信心，推動房地產行業新發展模式轉型。（來源：克而瑞）

文章來源:克而瑞