2022年9月22日，柳州河東東環大道上、城中萬達西北方向的P（2022）13號住宅用地正式出讓交易。該宗地塊占地面積約51.58畝，是窯埠村的征地留用地（也稱“三產用地”）。

最終，該地塊由柳州瑞泰房地產開發有限公司以底價1.834億元競得，折合樓面地價約1684元/㎡。該地塊亦即現如今的瑞泰恒東。

瑞泰恒東營銷中心。資料圖

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“跟了差不多二十年”

由于瑞泰恒東地塊是窯埠村的三產用地，競得人即柳州瑞泰需要無償移交33923㎡的商業面積和2000㎡的地下車位作為安置物業。

綜合需要無償移交的商業面積以及 移交商業的建安成本（按2500元/㎡估算），瑞泰恒東可對外銷售的住宅部分的實際樓面地價，大概在3575元/㎡左右。

這個樓面地價并不算貴，甚至可以說有那么一丟丟便宜。

參考同樣位于河東的交投和順江山，樓面地價達6878元/㎡。還有現在正在掛牌、即將上市交易的河東北B-2-2地塊，需要配建一所初中，綜合起拍樓面地價也到了4330元/㎡（）。

柳州瑞泰恒東的位置似乎要好一點，但樓面地價為什么 卻 這么便宜呢？至少表面上相對更便宜。我的好朋友九伍二柒說具體他也不知道。

大家都知道的是，拿地整整兩年半后，2025年3月22日，瑞泰恒東營銷中心才開放，進度相當拖沓。不過，從柳州瑞泰一貫的開發節奏來看，也并不奇怪。

其實，至少在2009年之前，柳州瑞泰就已經介入和運作瑞泰恒東地塊了。柳州某房開大佬清楚的記得，2009年他們在談柳州另一塊三產用地的時候，柳州瑞泰跟這塊地就已經跟了好幾年了，“（柳州瑞泰）從開始跟地到最終拿地，應該差不多有二十年。”

將近二十年才拿下地的瑞泰恒東，最終表現如何呢？

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開盤一個月賣了44套

或許是因為定價過高，又或者是其他原因，瑞泰恒東的銷售并不算理想，沒有給柳州樓市帶來驚喜。

在瑞泰恒東營銷中心開放后我的好朋友九伍二柒曾粗略計算過，瑞泰恒東3575元/㎡的樓面地價，再加上建安成本（按2500元/㎡估算）、稅費成本、財務成本等等，瑞泰恒東可售住宅部分的綜合成本大概在7300元/㎡左右。據此猜測，瑞泰恒東售價應該在8500-9000元/㎡左右。

但像我的好朋友九伍二柒這種韭菜，明顯低估了“鐮刀的快準狠”。2025年5月10日，瑞泰恒東首期正式開盤，均價大概在1.25-1.3萬/㎡左右，開發商每平米含淚賺了5千多元。

也可以理解，畢竟跟了二十年的地，好好賺一把不寒磣。

即便賣到1.3萬/㎡左右，有部分人士都認為定價低了，“就這個地段，賣1.3萬/㎡都不夠搶的，開盤就秒光”。

但事實證明，僅靠地段說事兒，還遠遠不夠。

瑞泰恒東5月10日首開時候，推出了2號樓和7號樓兩棟樓，總共132套住宅。現在距開盤已經滿一個月了，賣了多少呢？

我的好朋友九伍二柒去柳州房產交易網查詢了一下，截至6月10日下午3點：

丨總共網簽備案了44套，去化率大概是33%。

開盤一個月只賣了44套，這樣的業績和去化率實在難以稱得上理想，與所謂的“開盤秒光”更是相差十萬八千里（注：數據或存滯后性，僅供參考，以網簽系統實際簽訂情況為準）。

除了定價過高之外，瑞泰恒東銷售不理想可能和戶型面積也有一定關系。瑞泰恒東目前賣出的44套房源中，絕大部分都是125㎡及以下的戶型，140平以上的戶型賣得比較少，但瑞泰恒東首開卻有不少140多平和160多平的大戶型。

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最后說幾句

瑞泰恒東整個小區的綜合容積率大概是3.17，在柳州來說算是比較高的了，比很多價格實惠的剛需盤容積率都要高。但偏偏瑞泰恒東又稱自己是改善盤，很多戶型也都是140平以上的大戶型，瞄準的是改善群體。這就比較撕裂了。

其次，瑞泰恒東的得房率也沒有太大優勢，大概是93%左右（注：戶型不同，得房率可能略有不同）。現在柳州市面上一些樓盤推出的新品，很多都能做到零公攤甚至負公攤，而且隨著“好房子”新標準在今年5月起實行后，可以說，零公攤甚至負公攤將慢慢成為未來的趨勢。

戶型和得房率沒有太大的亮點，也沒有江景加持，品牌也不夠強大，借著地段的優勢，瑞泰恒東的均價就要賣到1.3萬左右？不知道后期在銷售上能不能破局呢！

上文的柳州某房開大佬也覺得瑞泰恒東定價有點高了，“賣一萬左右可能會比較合適。”

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