房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)務(wù)領(lǐng)域，常出現(xiàn)買(mǎi)受人已支付大額購(gòu)房款項(xiàng)并實(shí)際占有房屋，但因交易標(biāo)的房產(chǎn)處于司法機(jī)關(guān)多次查封狀態(tài)，致使無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的典型案例。在此類(lèi)法律糾紛中，若房屋出賣(mài)人處于失聯(lián)狀態(tài)，買(mǎi)受人將面臨巨大的財(cái)產(chǎn)權(quán)益損失風(fēng)險(xiǎn)。本案的司法裁判結(jié)果，不僅深刻揭示了不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，更為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序、維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益提供了重要的司法指引與實(shí)踐警示。

案情梳理

（一）房屋交易基本情況

林宇和蘇瑤是夫妻，二人名下?lián)碛幸惶?hào)房屋（大興區(qū)） ，該房屋為自住型商品房，建筑面積85.3 平方米，已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2021 年 2 月 5 日，他們與購(gòu)房者吳桐簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將一號(hào)房屋以 220 萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳桐。

合同附件明確約定，吳桐分 6 次支付購(gòu)房款：簽約時(shí)付 10 萬(wàn)元定金，后續(xù)按節(jié)點(diǎn)陸續(xù)支付，尾款 20 萬(wàn)元?jiǎng)t在房屋滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件時(shí)支付。至 2021 年 3 月5 日，吳桐已累計(jì)支付 120 萬(wàn)元購(gòu)房款，林宇和蘇瑤也向其交付了房屋鑰匙，吳桐隨后將房屋出租 。

（二）糾紛產(chǎn)生與爭(zhēng)議焦點(diǎn)

原告主張（吳桐）：

要求解除與林宇、蘇瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；

判令二人返還 120 萬(wàn)元購(gòu)房款；

支付自 2021 年 3 月 6 日起至實(shí)際給付之日的資金占用費(fèi)（按銀行同期三年期存款利率 4 倍計(jì)算）；

訴訟中撤銷(xiāo)了對(duì)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求 。吳桐表示，因房屋被多次查封，無(wú)法完成過(guò)戶(hù)，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn) 。

被告抗辯（林宇）：不同意解除合同，也拒絕退還房款和支付資金占用費(fèi)，僅以 “不太懂” 為由進(jìn)行簡(jiǎn)單抗辯 。蘇瑤未到庭參與訴訟，也未提交任何證據(jù)。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)

合同與付款憑證：雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，明確約定交易細(xì)節(jié)；吳桐提供的轉(zhuǎn)賬記錄，證明已支付 120 萬(wàn)元購(gòu)房款 。

房屋交付情況：林宇和蘇瑤向吳桐交付房屋鑰匙，吳桐實(shí)際占有并出租房屋 。

房屋查封記錄：自 2022 年 1 月 11 日起，一號(hào)房屋被法院多次司法查封，直至庭審時(shí)仍處于查封狀態(tài) 。

其他信息：林宇稱(chēng)交易中有中介參與，部分款項(xiàng)支付給了中介，還透露自己與蘇瑤已于 2023 年 6 月 27 日離婚 。

案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

吳桐與林宇、蘇瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方真實(shí)意思表示，且不存在違反法律強(qiáng)制性規(guī)定等無(wú)效情形，合同合法有效 。這意味著在正常情況下，雙方應(yīng)按約定履行各自義務(wù)。

（二）合同解除條件成就

根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)一方違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，另一方有權(quán)解除合同 。本案中，吳桐購(gòu)房的核心目的是取得房屋所有權(quán)，但因房屋被多次查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記，該違約行為致使合同目的落空，吳桐主張解除合同于法有據(jù)。

（三）責(zé)任承擔(dān)與費(fèi)用認(rèn)定

房款返還義務(wù)：合同解除后，林宇和蘇瑤作為收款方，應(yīng)向吳桐退還已收取的 120 萬(wàn)元購(gòu)房款。

資金占用費(fèi)爭(zhēng)議：雖然吳桐支付了房款，但在合同解除前，其實(shí)際占有使用房屋并獲取租金收益。法院綜合考慮雙方權(quán)利義務(wù)，未支持吳桐的資金占用費(fèi)訴求，體現(xiàn)了公平原則。

（四）缺席審判的法律后果

蘇瑤經(jīng)法院傳票傳喚拒不到庭，根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，視為其放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利 。法院可依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和法律規(guī)定缺席判決，這也提醒當(dāng)事人切勿輕視訴訟權(quán)利，消極應(yīng)對(duì)將承擔(dān)不利后果。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

確認(rèn)吳桐與林宇、蘇瑤簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于 2025 年 2 月 23 日解除；

林宇和蘇瑤在判決生效后十日內(nèi)退還吳桐購(gòu)房款 120 萬(wàn)元 。

案件啟示

（一）購(gòu)房前務(wù)必核查房屋產(chǎn)權(quán)

簽訂合同前，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線(xiàn)下窗口，查詢(xún)房屋是否存在查封、抵押、租賃等權(quán)利限制 。切勿僅憑賣(mài)家口頭承諾就貿(mào)然付款。

（二）資金監(jiān)管保障交易安全

盡量選擇資金監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行房款支付，避免直接向賣(mài)家個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬 。即使選擇自行交割，也要留存完整的轉(zhuǎn)賬記錄和書(shū)面確認(rèn)文件。

（三）謹(jǐn)慎對(duì)待 “特殊房源”

自住型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，交易可能受上市年限、補(bǔ)繳費(fèi)用等限制 。購(gòu)買(mǎi)時(shí)需詳細(xì)了解政策，確認(rèn)房屋是否具備合法交易條件。

（四）及時(shí)行使訴訟權(quán)利

發(fā)現(xiàn)房屋存在問(wèn)題或賣(mài)家違約，應(yīng)及時(shí)咨詢(xún)律師，在訴訟時(shí)效內(nèi)通過(guò)法律途徑維權(quán) 。拖延時(shí)間可能導(dǎo)致證據(jù)滅失、房屋被處置等風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)交易金額巨大，任何疏忽都可能造成嚴(yán)重?fù)p失。如果您正在準(zhǔn)備購(gòu)房，或遇到類(lèi)似糾紛，歡迎留言或私信咨詢(xún)，專(zhuān)業(yè)律師將為您提供全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）