保障房話題出現以后，大家變得更擔憂！

比如最近，深圳配售型保障房意見稿出爐，不少房東直接慌了神，住建局掛出兩份文件，說以后保障房不能轉成商品房了。

新政把保障房分三類：公租房給收入低的，保障性租賃房給剛工作的年輕人，配售型保障房給普通有需求的人。重點是配售型保障房，買了就不能轉商品房，這和以前安居房完全不一樣。以前安居房住滿五年能補差價上市交易，現在直接不讓動了。

這個消息出來以后，很多人慌了，就像去年房屋養老金出來時一樣，明明只是大修基金的補充，卻嚇得整個市場風聲鶴唳。

這背后折射出一個殘酷的現實：當樓市熱度降到冰點，任何利空都會被無限放大。

當然，更令人擔憂的不是這個問題，有行內人士分析，以后50%的中國人，買房可能會“買得起，住不起”，3項成本難以負擔。

01、房子越來越便宜

以鄭州老破小為例，三環內地鐵口的房子已經跌倒了2000多，而當地配售房的價格卻還維持在6000元左右。

更為關鍵的是，保障房和老破小的目標客群高度重疊。2022年全國保障房存量僅占住房總量的5%，但需求缺口高達1407萬套。這意味著未來保障房供應量越大，對剛需市場的擠壓就越明顯。

就拿我一個朋友來說吧，2020年，他將自己名下60多平米的老房子掛牌出去，掛牌價80萬無人問津，現在降到35萬依舊沒人接盤。

更為諷刺的是，鄭州的配售房價格是按新房價格的60%來定的，而新房均價是1.2-1.7萬/㎡，結果就導致配售房價格比老破小價格還要貴出一倍。

而之所以會出現這種房價倒掛的現象，一方面，人口結構變化太大，鄭州現在人口總量雖大，但老齡化也很嚴重，已經達到18.7%，加上年輕人更傾向于購買新房，老房子沒人接盤，跌跌不休也正常。

另一方面，老房子的養房成本太高了，雖然物業費只有0.5元/㎡，但老房子要面臨管線老化、電梯維修等一系列的問題，業主幾乎每年都要掏上萬元用于老房子的維修費，導致很多買家更不愿意買老房子。

從這種趨勢就不難看出一點，未來的房子市場，50%的人可能會出現“買得起卻住不起”的尷尬局面。

02、大城市房產的三大成本“陷阱”

1.物業費不斷上漲

根據行業數據顯示，2025年，一二線城市的普通住宅物業費均價已經達到2.5-3元/㎡，相比2000年飆漲250%-300%。

比如上海2010年普通住宅的物業費1.8元，2024年已經漲到了2.8元，相當于年均漲幅達到5%。

更要命的是，物業費只漲不跌，而且即使經濟不太理想，大家收入不漲，也不影響物業費通過增加項目變相漲價。

2.房屋養老金越來越貴

根據住建部試點方案，房屋養老金由個人賬戶（業主繳納）和公共賬戶（政府籌集）組成，未來危房改造、外立面維修等都要從這里支出。

比如北京某個老小區，一套80㎡的房子每年需繳納養老金約1200元，30年就是3.6萬，這還不包括個人賬戶部分。

3.房地產稅，養房成本更貴了

房產稅雖然還沒有完全落地，但是一些專家也開始提出建議，首套房免征，超過面積按照稅率最高1.2%，一深圳1套500萬的房子為例，每年就需要繳稅6萬，相當于普通白領一年的工資。

更為關鍵的是，未來房產稅可能取代部分土地財政，將來的醫療，教育等公共服務都要靠它支撐，換句話來說，這個稅可能會越來越高。

所以，你還別不信，說不定以后的情況有可能跟國外相似，比如在國外你可以"1美元買房"，但買入以后的每年房產稅就要交8000美元，再加上物業費和維修費，5年下來，養房成本就去到10萬美元。

所以，這種"買得起養不起"的現象，也正在國內一線城市悄然上演。

就拿深圳來說吧，根據南方都市報數據，2024年深圳保租房平均租金36.18元/㎡，而周邊商品房租金普遍在60元以上，這種價差會持續擠壓二手房市場。

所以，可以很肯定的講，房價普漲已經一去不復返了，未來，只有少數優質資產才能跑贏通脹。

03、普通人如何應對

①買房遠離老破小

尤其是沒有學區優勢、沒有其他優質資源配套、且房齡超20年的老小區，未來可能會有越來越多城市像鄭州一樣，老房子降價也沒人看得上。

②關注保障房政策

如果符合條件，可以申請保障房，有助于降低居住成本，但是一定要注意產權和交易限制。

③預留養房基金：建議你按照房價的1%每年計提物業費、養老金和潛在稅費，避免陷入"買得起住不起"的困境。

最后總結一下

房產稅遲早要來，雖不是洪水猛獸，但是勸你還是要理性，買房不僅要考慮需求和月供，最好再算算30年的持有成本。

因為相比買房，未來的買房成本更值得令人擔憂。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）