文/上海進深 嚴明會

近期，中海云邸玖章一期業(yè)主提出將項目外立面升級為鋁板的訴求。

項目南面為玻璃幕墻鋁板，其他三面主要為真石漆，與一線豪宅全鋁板或干掛石材外立面相比，在質感與耐久性上存在差距，一定程度影響建筑整體品質感與美觀度。

據了解，中海云邸玖章地處楊浦定海社區(qū)。項目首開推出187套房源，均價11.49萬，開盤當日便售罄；

二期計劃推出105套房源，均價10.8萬，將于6月11日開盤銷售；

項目三批次將加推南區(qū)52套建面約104-148㎡的3-4房戶型，入市均價為11.66萬/㎡，相比二批次漲價8600元/㎡。

南區(qū)樓面價7.34萬/㎡，北區(qū)樓面價為6.9萬/㎡。這次推出均為南區(qū)，售價高于二批次，在情理之中。

并且首開的南區(qū)房源更靠江，而北區(qū)緊靠醫(yī)院，人流嘈雜問題不可忽視，還有人忌諱風水問題。另外，北區(qū)還與保障房混搭。

此外，北區(qū)層高2.95米，低于當下“好房子”要求的3米層高，而南區(qū)層高為3米。

中海·云邸玖章的建面約104-148㎡3-4房，關注更實際的居住體驗，設計與好房子的多元需求契合，詮釋到位。

建面約104㎡3房

采用經典飛機戶型，格局方正、南北通透且無過道，空間利用率高，減少了面積浪費；

獨立入戶玄關，既保障了家庭的私密性，又提供了收納空間；

南向三開間設計，采光充足，室內明亮舒適。全屋飄窗設計，廚房也有飄窗，增加了實際使用面積；

陽臺與客廳無墻垛設計，通透性更強，U型廚房設計，操作方便，且配備兩臺獨立美諾冰箱，還多交付1件蒸烤一體機。每個單元配備一個樓梯和一個電梯，公攤面積小；

主衛(wèi)空間相對較小，使用時可能會稍顯局促。南次臥若要在兩邊都留出過道，床只能放置1.5米寬，且衣柜收納空間不足。北次臥尺度比較緊湊，面積比市面上同類型戶型偏小。

建面約148㎡4房

南向4開間設計，真正的四房布局，空間布局合理，能滿足大家庭的居住需求；

擁有帶采光的類獨立電梯廳，近10㎡的電梯廳空間幾乎可專屬使用，與室內玄關形成“內外雙玄關”，增加了儀式感。

入門有家政儲藏間，方便家庭清洗收納。主臥套房設計，帶有270°轉角飄窗。

其余三個臥室大小相對合理，可滿足不同功能需求，即使最小的房間用作書房或兒童房也合適。

U字型廚房設計，操作空間更合理，配備兩臺獨立美諾冰箱，空間安排合理。

非橫廳設計，在空間的開闊感和視覺通透感方面不如部分橫廳戶型。

項目坐落于楊浦濱江南段核心商務區(qū)，直線距離黃浦江僅約500米。處在上海一江一河規(guī)劃中唯一的科創(chuàng)中心承載區(qū)，伴隨周邊產業(yè)持續(xù)導入與升級，像美團、B站等互聯(lián)網巨頭入駐，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊。

周邊在建的商業(yè)項目眾多，如建面約11萬㎡超級合生匯商業(yè)、美團商業(yè)黑珍珠主題美食街、B站商業(yè)二次元主題文化園區(qū)等。

中海云邸玖章周邊競品各有特點。縵云上海3期均價12.2萬/㎡，而中海云邸玖章二期明日開盤均價10.8萬/㎡，后者價格優(yōu)勢明顯。

保利定海項目樓板價8.02萬/㎡，高于中海云邸玖章拿地價，成本上中海更具競爭力。

招商康定壹拾玖預計售價18萬/㎡，且距楊浦濱江遠，中海云邸玖章地段與價格更優(yōu)。

華潤翡雲悅府規(guī)劃好但配套待完善，產品有亮點也有采光缺陷；中海云邸玖章有產業(yè)潛力，戶型有特色但存在容積率高等問題，二者針對不同需求客群。

浦發(fā)蓮園價格低、配套成熟，但城市界面差，中海云邸玖章更吸引看好楊浦濱江發(fā)展的購房者。

楊浦濱江土地供應較多，后續(xù)還有不少待拍待建地塊，區(qū)域內房產競爭較為激烈。

相比附近已交付的次新房，如隆昌路下一站、北區(qū)不遠處的愛國路三兄弟現(xiàn)房（保利瓏譽、龍光天境、融創(chuàng)濱江一號），中海云邸玖章在價格、得房率等方面優(yōu)勢不明顯，如保利瓏譽99㎡三房得房率78%，三梯四戶設計，電梯獨立入戶。

項目的開發(fā)公司為上海海瑧房地產有限公司，成立于2024年11月，注冊資本1000萬人民幣，法定代表人為劉慧明，公司由中國海外興業(yè)有限公司持股100%。

相關公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股