接之一：

南京中海塞納麗舍小區業主的命運，和大多數住宅小區命運基本相同；其業委會的悲歌，也神奇地高度相似。

誰是業委會的絞肉機？塞納麗舍業委會的故事，可以說堪稱教科書似的中國住宅業主博弈物業的經典案例；看懂了參悟了，會少走彎路。

2017年1月20日，組建第二屆業委會換屆小組，成員9人。

文中列舉了中海物業服務十年的成果：十大罪狀，并附有交付時候的照片，和現狀照片對比后，只有四個字可以形容：慘不忍睹！

現狀：水系干涸卵石灘、綠化斑駁荒草地？

原狀：芳草萋萋，流水潺潺

至于火災事故、垃圾成堆、圍墻幾乎朽爛等中海物業“十年成果“”，就不一一轉移上圖到此了，有興趣的，可直接點擊業委會文章《》。

曾經的高檔小區，在央企物業的十年服務下，如此結局，實在令人唏噓；業主換物業 的想法，油然而生，這是可以預料的必然心態。

別告訴我都是自然老化、物業無能為力，別告訴我都是業委會不肯投入。欄桿三年一油漆，做得到還是做不到呢？做到了，能銹蝕如此嚴重嗎？水泵壞了能修就修、不行就換，一年壞一只一年出2到3千元，出不了這錢嗎？還是覺得要省電費、水費呢？省下的都是給業主的收益不成？省來省去，結果也沒見物業代管的收益，有幾米交給了小區，現實是：業委會索要，結果物業往往還理直氣壯說，都投入到小區維修維護上了，沒說業委會倒欠物業都算良心的了。這是當業主傻呢，還是當住建傻呢？

我只想問一問物管條例、民法典、物業合同規定的物業職責是建筑設施設備的維護保養，小修小補及時修繕，難道是空話？難道物業都可以不認？

第二屆業委會普遍高學歷、多是企業管理人員，年輕正好，既有社會經驗，又不垂垂老矣，非常優質。沒有自由自業者，更沒有無業者，更不是全是退休老年人。應該是一只能干事的隊伍。從TA們的簡歷和演講看，個個充滿熱情、初心滿滿。

但是，然而，顯然他們雖有一腔熱情，但是過于樂觀，并且又缺少和物業實戰經驗，總以為講理講法就行了，總以為多數業主支持就行了，所以就低估了央企中海物業的找茬的水平、保盤的能力、行事的操行。

熟悉的配方，尚未正式開選，就有人退出，不得不補選候選人。懂的都懂，這個把月，業主們、候選人們經歷了什么。因為正常人，既然報名了，堅持到選舉結果是必須而應該的。挺不過這個吧月，一定是有故事的！

從筆者觀察看，這是立志業主當家、業主維權、趕走前期物業的三類業委會必然遇到的攔路虎。因為他們要真當家、真維權、真為小區和業主謀福利，所以開發商或物業方、既得利益的個別人，就會狠狠地攻擊他們，這時他們出現怯弱、或是覺得不趟渾水先撤為妙，都很正常，因為不能苛求每個人都有小區公共利益而堅持付出自我精神；至于被恐嚇了，或被拉攏腐蝕了，這些都是物業慣用伎倆，然后配合物業，退出競選企圖延緩進程，也都有可能的；更別提，保盤物業或撬盤物業，甚至使用臥底戰術，安插人選參選并潛伏進入業委會這樣的事情也不新鮮。

而業偽會、業萎會（指橡皮業委會或肉喇叭業委會）除外，因為他們的支撐動力，不是初心和小區公益，而是私心私利或撈金搞錢，反而這些人因為業主的普遍不覺醒，加之業主不熟悉參選人，選舉過程不接地氣等，業主無法短時間真正了解參選人，另外還有更多業主對小區事務可能比較淡漠，或花癡型業主總是抱著對籌備組的無腦信任，或本性太善良等，總習慣被安排坐等天降業委會的原因，反而這些人而少有受到什么助力、也少有被謾罵和攻擊。就算是很明顯的小區非善良之輩混入，業主通常也只是一般性批評和揭露，基本不會走到油漆破門、水果遞刀、打砸票箱等的地步，出現這些肯定不是普通業主之間的排斥，而是可能有更深層次的利益博弈。

歷時4個月，2017年5月28日業委會正式成立，看起來成立效率還算不錯。但是，我想其中的風風雨雨，只有局中人知曉。順利的一個原因是，街道社區至少沒有明顯偏向，所以還算幸運的。

一、中海麗舍第二業委會，壯志未酬身先死

強大的業委會團隊，大多都有良好的初心，他們決心整頓物業、改善家園，決心拿回代管公共收益，這些都是真正關心小區的業委會的應盡之事，并無可厚非。但是前期物業，總是懼怕這樣的業委會，用各種明暗手段設置障礙，企圖謀殺業委會。

業委會的這些初心和使命，本就是物業企業存在的意義呀，物業存在的價值，不就是通過物業服務讓小區設施設備盡量完好、讓小區有序而整潔、小區居住祥和嗎？代管前期收益，更是政府和業主對物業的信任，必須管好，屆時如數奉還，這些要求過分嗎？結果被作賤啥樣了，物業企業的高管，沒有點數嗎？

從上面幾個工作函看，業委會的物業問題的指正，總體上有禮有節，是希望得到改正，還是沒有一上臺就要宣稱趕走物業，只是希望得到徹底整改，厘清事實，討要公道而已。

但是后來，雙方越來越緊繃，直至踏入續聘不能通過的境地，應該和中海物業的整改態度、整改小區、應對方式是息息相關的。

業委會都成立了，還是依舊違背承諾，繼續未經業委會或征詢業主意見，動用小區公共資金，一頓操作猛如虎，最終結果二百五。是習慣使然，還是真的覺得業主們是空氣？

續聘壓力下，物業該如何保盤，主動上門拉業主投票同意續聘，這個做法妥當否？心情可以理解，但是做法適得其反，應該認真和業委會交流，說出自己痛改前非的計劃、遺留問題處置計劃，征求業主原諒和重建信任，我覺得才是真正的保盤良方。堂堂央企物業，如何理性保盤，首先要從尊重業主的感受做起，首先要有顧客思維。

開始決定是否續聘物業，開始出現各種亂，開始有人要罷免業委會了。熟悉的味道、熟悉的配方，難道都是巧合？傳說中，個別物業公司是業委會絞肉機，看來還是有點說道的；因為這個時點，往往不少小區真會續聘選聘未搞定，業委會先被搞定！

說好的尊重小區業主基于物權自治當家做主呢？說好的市場化物業，市場化競爭呢？有聽說過，顧客說你家面有點咸，老板說你嘴刁，我不伺候你嗎？為啥物業圈子，面對服務要求或服務職責，可以無視顧客需要呢？還巴不得小區兩派越撕裂越好呢？住建物管科的同志們，想過這是為啥么？

筆者看到這里，仿佛明白了現在第三屆業委會依然被個別業主要求罷免的原因了，第二屆業委會壯志未酬，第三屆業委會前赴后繼，依然是面臨被個別業主要求罷免的折騰。其中玄機，明白人自然明白。

中海麗舍個別業主挑起的八年內撕，業委會換物業的八年抗戰，給小區帶來是不是一地雞毛？唯一的勝利方，是不是只有中海物業？！個別業主要罷免業委會，真的因業委會不作為亂作為嗎？或許需要給個大大的問號？

事實說明，很多業主平時不說話，但業主也真不是傻子，19%的同意續聘率，有沒有刷新前期物業被淘汰的新紀錄不清楚，但我確定這是筆者見過的最慘淡的數據。

二、中海麗舍第三業委會風雨飄搖，急需業主覺醒護駕

寫到這里，突然想起昨天看到網傳文字：中海物業的一封告業主書，頓時想笑；能寫出那些話語、還是不是蓋的，有央企物業的架勢，還有繼續要剛到底的態勢。也難怪物業界的資深人士李廣友都忍不住發文，要說道說道中海物業這招爛棋了！預知李廣友先生的評說，詳見鏈接：

中海麗舍第三屆業委會，不付業主厚托，也立志繼續完成第二屆業委會未盡使命，一路風雨飄搖，挺到現在。但是塞納麗舍的風雨更大了，對方反撲更兇了。

我只想問問網友，這樣的服務結果，業主和業委會多次督促整改無果，想換物業難道就是想撬盤獲取私利？為了個人的討賞（網傳換了新物業業委會有私下好處）？

其實物業下滑、小區品質惡化，區區幾萬賞賜，能抵擋房價下滑十幾萬、乃至幾十萬的損失，我想傻子業主都明白其中道理。

那么這樣的業偽會有嗎，不用懷疑還真有，但是能冒這樣大不為、賺這些并不多的賞賜，甘愿以后被人指點評說一輩子的， 只有本身就是甘當物業白手套的人，被許諾豐厚報酬長期報酬的人，才敢干；有或屬于，局外人（比如個別惡略第三方機構）誤導后，不明小白業委會掉坑里的情況。

這第三屆業委會，到底在做什么，為了什么在堅持，我想多數業主心中有桿秤。但是，其實業委會最怕的不是物業，最怕的是沒有業主站出來給他們點贊，給他們打氣。

沒有人會為了那點點補貼選擇進入業委會，只有兩種人才會選擇進入業委會，一種人小區的衰敗實在看不下去了，要嘗試建設美化家園；另一種人就是，為了給物業保駕護航或為了渾水摸魚撈私利。前者是主流，后者極其少，主要看開發商或物業、街道社區是否有瞎參合，沒有這些瞎參合，基本上都是前者。

結語：

致麗舍業主們：小區當家做主之路，充滿艱辛坎坷，絕對不要低估物業的力量，也不要低估人性的險惡；請勇敢的站出來，支持正義的業主，因為今天你選擇沉默、選擇當看客，塞納麗舍或許從此沒有更好的明天，甚至可能更加日漸凋落。

致麗舍業委會：如沒有更多業主基本盤做支撐、沒有更多激發業主參與家園自治，奉勸業委會人寧可慢半拍、先踏實做事、加強團結、務實督促、務實交流，根基不牢就欲速不達，往往徒添傷悲。規范程序，小心謹慎，保護好自己，才能和對手博弈；切記沒有70%業主的做強大后盾 ，所有付出真的好像是一場空一場夢！

致中海麗舍物業： 你們很剛很硬，你們是來服務的，還是來抗戰的？

不解的疑惑： 罷免業委會的紅背心、罷免業委會橫幅、投票箱、座椅板凳，誰出錢誰弄來的，挺舍得花錢的哈，非常有組織有計劃；有沒有保盤資金的支撐？按尿性，業主這種事情肯定不會自發掏錢的！

未完待續

二、中海麗舍小區現象背后的玄機

實質是撬盤和保盤大戰嗎？

這樣的業委會怎么形成的？

為什么業主總是知后覺呢？

歡迎留言討論！

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