界面新聞記者 | 王妤涵

在全球化浪潮的推動下，中國物業服務行業正經歷一場前所未有的轉型與加速，曾被視為地產行業附屬的物業企業，正在開啟全新的“大航海時代”。

近日，埃及住房部下屬埃及新城市社區管理局與中埃合資企業地平線運營管理（埃及）股份有限公司簽署新行政首都中央商務區城市運營執行協議。

而中海物業作為地平線運營管理公司的股份持有者，將承接此次合約中的物業管理服務。

值得關注的是，中海物業之外，自2024年以來，已有寶石花物業、僑銀股份等多家物業企業將目光投向海外市場，開啟了出海征程。

“總體來說，出海能夠為物企打開了一個全新的市場，擴大市場規模和尋求新增長點，獲取更高的利潤，并實現品牌國際化與提升”，中指研究院物業事業部研究副總監彭雨在接受界面新聞采訪時表示。

集體出海

從時間軸來看，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收購了新加坡物業公司Steadlink Asset布局海外市場，試圖通過資本手段快速切入成熟市場。此后，雖然過程中有波折，但物業企業出海的步伐從未停止。

2019年，綠城服務斥資約5026.77萬澳元收購澳洲早教機構MAG的56%股權，有意將服務邊界拓展至社區增值服務；2022年10月，特發服務在安哥拉羅安達設立子公司，堅定地跟隨華為等大客戶步伐。

2024年以來，更多的物業企業加入到出海行列，路徑也更加多元。

去年3月份，宋都服務宣布以3000萬澳元收購澳大利亞黃金礦企Black Cat股權； 11月，僑銀股份與阿聯酋中國創新中心簽署戰略合作協議，探索城市公共服務合作新模式； 12月，寶石花物業成功中標拉丁美洲五國境外物業服務項目，服務范圍覆蓋房屋維護、設備運行、保潔綠化等全方位內容。

近年物業企業出海典型案例 制圖：界面新聞

然而海外征途也并非坦途。

宋都服務的收購交易最終被單方面終止；而綠城服務則在2024年11月宣布出售MAG部分股權，交易金額約3120萬澳元，相比于當初的收購價，這筆投資賬面虧損明顯。

這一進一退之間，折射出物業企業海外經營所面臨的復雜挑戰。

與國內相比，海外市場的政策條款、市場需求、競爭環境、生活習俗等方面均有可能存在差異，雙方未必能達成同樣地服務理念和方式，直接進行海外業務拓展可能會為物業企業帶來風險。

再者，物業行業作為勞動密集型行業，同時也是微利行業，人力成本是無疑是物企成本消耗中占比最大的，選擇出海也勢必會帶來一系列的就業問題。如何在控制成本與保證服務質量之間找到平衡點，也成了每個出海物企的核心課題。

“本地化用工，成本無疑會更低一些”，中物智庫高級研究員宋子謙在采訪中對界面新聞表示。

“也正因如此，目前國內物業企業出海，最直接的還是帶動當地物業服務業的發展，對當地的就業會有一定提升。國內物業企業輸出的人才，主要還是以管理人員和技術人員為主。”

不過，這也意味著會面臨著一些風險和挑戰，主要是本地化用工面臨的員工素質問題，以及可能引發的意想不到的文化沖突。所以，如何構建一套融合國內管理精髓與本地文化特色的培訓和管理體系，是本地化成功的關鍵。

拓寬市場

“當下能夠選擇出海戰略的物企，普遍為國內市場經營狀況良好的物企，這些企業的出海戰略并非是對國內與國外市場的取舍，而是對自身業務的進一步補充，為企業打開全新的市場”，彭雨指出。

據悉，此次中海物業承接的項目涵蓋10座辦公樓、5座住宅樓、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔。

據中海物業方面介紹，未來會將國內的智慧物管經驗與海外市場需求進行深度融合，打造海外服務標桿，為國家高質量共建“一帶一路”貢獻力量。

埃及新行政首都中央商務區全景 圖片來源：中海物業

從中海物業自身發展來看，這一海外突破背后，是其近年來的深度戰略調整。

財報數據顯示，2024年，中海物業實現營業收入140.24億元，同比增加7.5%；毛利23.26億元，同比增加12.4%；公司普通股權持有人應占溢利15.11億元，同比增加12.5%；在管面積同比增加7.4%至4.31億平方米。

具體來看，4.31億平方米的在管面積中，有1.02億平方米（約23.7%）來自公共及其他物業項目，較2023年增加了210萬平方米。同時，在報告期內的新增訂單中有3200萬平方米為公共及其他物業，占新增面積的比例達到43.2%。

這一數據也指向中海物業正在發力城市服務，逐步完成從傳統住宅物業向多元業態拓展的戰略轉型。

“從特點來看，目前國內物業企業主要采取‘跟隨’策略”，彭雨對界面新聞指出。而依照“跟隨”對象的不同，總體來看可以分為兩大類：

第一類是為負責基建等業務的關聯方提供服務，比如此次中海物業服務的埃及中央商務區運營項目，該項目不僅是埃及國家復興計劃的重要工程，還是中埃共建“一帶一路”的重點工程。

這種模式的優勢在于，項目的體量通常較大，且確定性高、客戶信任度高（基于國內長期合作），能快速形成規模效應，有效降低初期開拓風險。

第二類則是作為跨國企業的優質供應商，跟隨大客戶的全球化業務布局，承接客戶的非核心業務外包服務，比如特發服務針對華為在全球的自建基地提供的綜合設施管理（IFM）服務。

這類業務則通常要求物企具備極強的標準化輸出、跨文化溝通協調、本地資源整合等多項能力，是檢驗物企真正國際化服務水準的試金石。

究其原因，對身處海外的中資企業而言，國內的物業企業作為長期合作的對象更加值得信任，因此當前國內物企出海的本質，仍是其他中資企業海外布局的延伸。

這種“抱團出海”的模式，在當前階段具有顯著的現實合理性和可操作性。

行業變局下的生存之道

當中國物業企業集體將目光投向海外，背后是深刻的行業變局與發展邏輯。

近年來，國內物管行業由“高速增長”轉為“高質發展”，物業上市公司的管理規模增速也在持續放緩。

中指研究院統計數據顯示，2024年，物管行業管理面積均值1.29億平方米，同比增長5.92%增速首次跌至個位數；合約面積均值1.71億平方米，同比增長2.02%；管理面積中來自第三方的占比為60.28%，較2023年下降2.01個百分點，增速持續放緩。

從資本表現來看，2024年全年，物業板塊總市值跌幅為2.67%。進入2025年以后，總市值穩步小幅增長，整體呈現溫和復蘇態勢。截至今年4月30日，板塊總市值達到2789.77億元；PE均值約為21.25倍。

數據來源：42家上市公司 圖片來源：中指研究院

與此同時，住宅物業費提價困難重重，公建物業市場則面臨政府采購預算收緊、付款周期延長等壓力，讓行業整體的利潤率承壓。

“未來，國內市場仍將處于高度競爭的狀態，行業未來的發展趨勢包括提升服務質量、開展多元業態、創新服務內容、推動數字化轉型、優化人才結構等方面”，彭雨指出。

而出海，無疑為頭部物企實踐這些轉型方向提供了更廣闊的試驗場和潛在的高價值客戶。

另外，值得注意的是，政策的東風正在為物企出海創造新機遇。

2025年《提振消費專項行動方案》等政策明確提出“推動物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產業目錄”。這將形成雙向開放格局：不但國內企業有機會出海參與海外項目，以“五大行”為代表的外資未來也有望進一步在國內拓展市場，推動市場擴容與模式創新。

因此，在外資企業“走進來”的同時，國內企業也可以將更多目光投向海外市場，瞄準海外市場的相關機會。

這也意味著，頭部物企有望將海外市場視為戰略布局的選項之一。

一方面，行業競爭壓力持續增加，國內市場的競爭已達白熱化，物業企業開拓全新市場、全新業務的期望也將與日俱增，具備出海的意愿.

另一方面，伴隨著物業企業服務能力的持續提升，物業企業也逐漸有能力承接海外那些更高標準與要求的項目。

長期來看，彭雨認為，未來伴隨著國家建設“一帶一路”倡議的進一步發展與推廣，將會有更多中資企業參與到海外的基建、園區、貿易、金融、文化交流等項目之中，跟隨它們出海的物業企業數量同樣有望進一步增加。

在此基礎上，隨著物企海外業務探索的進一步成熟，以及海外市場對國內物企接受程度的提升，物業企業后續有望作為“一帶一路”的直接參與者，為所在區域直接提供服務，從而進一步拓展物業行業的市場空間，提升物業企業的國際形象。