本報（chinatimes.net.cn）記者劉佳 北京報道

繼北京之后，上海不動產信托登記成功落地。

上海金融監管局 6月9日披露，上海信托、愛建信托各有一單不動產信托登記案例在上海同步落地。此舉標志著不動產信托登記實施在上海實現了新突破。

業內人士分析指出，本次落地的不動產信托財產登記案例，將運用場景進一步拓展到家庭財富定向傳承、銀發老人特殊需要等普適領域，再次展現了信托服務民生需求的獨特價值。

隨著京滬在不動產及股權信托登記領域關鍵突破，多位信托從業者呼吁，各地可借鑒先行經驗，加快啟動本地試點，推動信托財產登記制度向全國延伸。

滬上兩單不動產信托登記完成

與北京相比，盡管上海為第二個啟動試點地區，但在制度設計上存在不少亮點。

據《華夏時報》記者了解，此次上海信托落地的“房產+現金”混合財產家庭服務信托，與北京聚焦于特殊需要、公益慈善場景的項目形成差異化，更加貼近大眾家庭需求。

上海信托相關人士向《華夏時報》記者介紹稱，該項目委托人將名下一套商辦公寓作為信托財產，并追加現金資產，通過公寓的長期租賃以獲取穩定的現金流，短期用于補充母親養老金，保障晚年生活，后續待子女成年后進行傳承，將支持其個人發展。

信托設立后，該公寓及現金資產即獨立于委托人、受益人的其他財產，有效實現了資產隔離，防范未來可能發生的債務或婚姻等風險，確保資產安全用于既定目的。

“此方案一站式解決了委托人關于母親養老保障、子女未來支持、家庭財產保護、投資房產有效管理等多重核心訴求，充分展現了信托工具在滿足個性化、復合化家庭財富管理需求方面的獨特價值和靈活性。”前述相關人士表示。

愛建信托則是以獨居老人綜合化需求為服務場景，滿足了高齡獨居老人養老及財富定向傳承需求。

據愛建信托公眾號顯示，委托人為一位年近八旬的離異獨居老人，膝下無子女，其日常生活主要由侄子照料，老人將名下唯一的住房托付給信托公司，住房租金作為退休金的額外補貼，助其安心養老，信托他益的功能也能滿足其百年之后將房產定向傳承給侄子的心愿。

該項目中老人生前仍保有房屋的運用、處置及收益權，身后確保傳承意愿精準落地，實現了對老人資產價值和情感價值的雙重守護，是上海轄內首單以不動產為信托財產的特殊需要服務信托。

愛建信托表示，將“房產裝入信托”順應了老年人繼續享有房產的居住權或收益權、兼顧財產保護傳承的現實需求，讓信托制度服務民生需求又向前走出了一大步。

“兩個項目中，委托人既有中青年群體，也有高齡老人，體現了信托機制適應不同年齡人群差異化需求的靈活性；委托房產類型既有居住房屋，也有商辦房屋，體現了上海不動產信托登記試點工作對涉及房屋類型‘多場景覆蓋’的不同嘗試；委托人設立信托的目的，進一步拓展到獨居養老、房產定向傳承、財產隔離等多個場景，展現了不動產信托模式服務民生需求的巨大空間和潛力。”上海金融監管局發文稱。

用益信托研究院喻智對《華夏時報》記者表示，此前家庭服務信托以現金資產為主，且投資范圍局限于標品，而本次將不動產納入信托資產具有突破性意義。

他指出，若該模式實現推廣，可能給信托行業帶來重大影響，推動家庭服務信托業務發生變化。作為先行先試的案例落地，疊加家庭服務信托本身的低門檻特性，將不動產納入信托框架能夠極大程度促進此類業務的發展，為信托行業拓展更廣闊的發展空間。

從先行試點到全域探索

早在5月27日，上海市委金融辦、上海金融監管局等六部門印發《關于開展不動產信托登記試點的通知》（下稱《上海通知》），通過構建“多場景覆蓋+全流程閉環+多部門協同”的創新體系，旨在破解不動產作為信托財產確權難這一核心問題，推動信托行業回歸本源，打通不動產信托財產管理的全鏈條堵點。

相比北京在2024年12月發布的《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（下稱《北京通知》），《上海通知》特別強調了鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等場景設計信托服務模式，規范開展不動產信托業務。

另外，《上海通知》在適用范圍、辦理流程、協同機制等方面均有所創新。

在北京市京都律師事務所合伙人律師張言非看來，上海市稅務局參與了《上海通知》的共同發文，可預見在后續試點過程中可以得到稅務機關的更多支持。《上海通知》特別強調不動產信托業務涉及相關稅收的，按照相應稅收政策辦理，說明本次試點考慮到了稅收政策對不動產信托登記的重要影響。本次試點積累的經驗，想必也會為將來信托稅制的完善提供更多思路。

“隨著京滬地區陸續落地不動產服務信托，從行業發展視角看，該政策有望形成從區域試點到經驗復制再到全國推廣的傳導效應，以加速推動類似制度創新在其他省市的落地進程。”華北某信托公司養老金融事業部相關人士對記者表示。

截至目前，珠海市不動產登記中心與國家金融監督管理總局廣東監管局已召開“不動產信托財產登記”專題研討會，圍繞不動產信托財產登記制度落地的法律依據、制度創新、操作模式、操作流程、稅費繳納、風險防控等方面探討，推動不動產信托財產登記制度在珠海落地。

一位業內專家向《華夏時報》記者表示，隨著試點深化，不動產信托登記有望成為盤活存量資產、服務老齡化社會、促進金融與實體經濟融合的關鍵抓手，推動我國信托業從“規模驅動”向“功能驅動”轉型。

清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成指出，從金融創新維度看，未來不動產信托財產登記項目將成為資產證券化破局的重要抓手。登記制度通過為REITs 底層資產提供標準化確權方案，推動信托公司發行不動產信托憑證并擴大發行規模，與同類非登記產品相比，該類產品有望在產品溢價和流動性層面實現顯著提升。

責任編輯：馮櫻子 主編：張志偉