近期，廣州房地產方面傳出消息：將嚴控砸飄窗、偷面積！

廣州住宅新規，要變天了？

新規即將出臺？

近段時間，“嚴控偷面積”政策在廣州樓市里吹了又吹，有傳言出：該政策并非空穴來風，目前文件已經擬好，就正式發布了！

這份文件若真出臺，或許代表廣州樓市又將迎來一次變天……

根據規劃，此次新規有以下要點：

·飄窗結構必須采用外挑設計，禁止通過內凹方式變相增加室內面積，但允許在洗手間、廚房設飄窗。

·建筑外立面的結構柱，全部計入容積率面積，不再允許作為“贈送面積”。

·40米以上樓層不允許改動花池。

·建筑內部天井的寬度、高度必須符合消防規范，禁止為增加戶型數量而壓縮天井尺寸。

·所有尚未取得《建設工程規劃許可證》的住宅項目，必須按照上述標準進行報建。值得注意的是，對于已經取得工規證的在批項目，可以繼續按原審批方案推進。

總的來說，新規的出臺或將標志著廣州住宅“高贈送”“超高得房率”時代的結束。

政策“急轉彎”？

事實上，在近兩年廣州樓市的戶型政策經歷了一次顯著變化……

2023年8月，廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州市建筑工程容積率計算辦法(征求意見稿)》公告。意見稿提出，為改善群眾居住品質，擬對住宅半開敞空間半算計容比例適當放寬，鼓勵住宅套內設置入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等半開敞空間。

此后，不少項目開始基于“半開敞空間”設計推出“超使用率”產品，得房率從傳統的80%-90%，迅速躍升至100%-110%，甚至突破125%……

但到了今年6月，業內開始有消息頻繁傳出：政策將收緊，“超高得房率”時代將結束。

為何政策轉變如此快？

對此，有業內專業人士認為，政策收緊有多方面原因。首先，個別開發商為了追求極致的高得房率，或會造成一些違規現象，如飄窗設計、虛假裝飾柱、臥室過小等。這不僅影響居住體驗，還可能引發嚴重的安全隱患。另外，贈送面積的操作擾亂了市場價格比較與質量評價體系，不利于公平競爭。此外，項目的“內卷”也會讓更多買家陷入觀望情緒，加入“等等黨”大隊，對市場造成惡性循環。因此，新規的出臺非常有必要。

新規出臺后，肯定“一家歡喜一家愁”，但對于“苦高得房率久矣”的二手房而言，這肯定是個好消息。當新房不能再靠“偷面積”來擴大競爭優勢，左握地段右握配套的二手房或將迎來春天。

二手房仍承壓

根據數據顯示，截至2025年5月18日，140個樣本城市掛牌量為521.7萬套，周度環比增長0.2%，較年初增長5.8%。5月百城二手住宅均價為13794元/平方米，環比跌幅擴大至0.71%，同比下跌7.24%。一線城市二手住宅價格環比下跌0.37%，二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.78%、0.76%，跌幅均比上月擴大。

落實到廣州方面，據不完全統計，截至 2025 年 5 月，廣州全市二手房掛牌量突破 19 萬套，其中住宅類房源達 17 萬套，按 4 月 10,312 套的成交規模計算，庫存去化周期長達 16.5 個月。價格方面，5月廣州二手房掛牌均價為32598元/平方米，環比下跌0.80%，而與上年同期相比，同比下跌8.17%。

有業內專業人士表示，大戶型掛牌增長是新現象，主要原因在于改善型新盤對存量房的競爭效應明顯，加上部分業主置換需求增加，掛牌增長，且愿意降價賣房的業主增加，導致二手房價格調整比較明顯。

住宅新規的出臺，或將為眾多不能靠“高得房率”來擴大競爭優勢的二手房送來一場“及時雨”。