房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房產(chǎn)交易與繼承過程中，房產(chǎn)證登記人與實際權(quán)利人不一致的情況時有發(fā)生，由此引發(fā)的權(quán)屬糾紛往往成為家庭矛盾的導(dǎo)火索 。當一紙房產(chǎn)證與實際出資、約定相悖時，法律又該如何判定房產(chǎn)歸屬？今天，我們結(jié)合一則真實案例，為您深度解析房產(chǎn)確權(quán)糾紛中的法律要點。

案情梳理

（一）家庭關(guān)系與房產(chǎn)背景

陳大海與周秀蘭育有一子陳濤、一女陳靜 。2015 年 6 月，陳大海離世，留下位于北京市東城區(qū)的二號房屋一套 。該房屋原是陳大海與周秀蘭的夫妻共同財產(chǎn)，陳大海去世后，其一半份額作為遺產(chǎn)待分配。為償還陳靜的債務(wù)，陳濤、陳靜與周秀蘭商議出售二號房屋 。因陳大海已去世，房屋交易存在障礙，三方遂決定先將房屋過戶至周秀蘭名下 。最終，二號房屋以 518 萬元售出，陳靜拿走 142 萬元后，剩余款項用于購買位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋。一號房屋登記在陳靜名下，但陳濤主張該房屋實際為自己與周秀蘭共同共有，由此引發(fā)訴訟 。

（二）當事人訴辯主張

原告主張（陳濤）：陳濤向法院提起訴訟，請求確認登記在陳靜名下的一號房屋歸自己與周秀蘭共同共有 。陳濤稱，出售二號房屋是為幫陳靜還債，三方約定陳靜拿走 142 萬元后，剩余房款購買的一號房屋與其無關(guān)，應(yīng)歸自己和周秀蘭共有 。因自己是低保戶無法登記房產(chǎn)，才將一號房屋登記在陳靜名下。此外，陳濤還負責(zé)了房屋裝修、辦理生活用卡及繳納費用，實際居住在此，故有權(quán)主張房屋權(quán)屬 。

被告抗辯（陳靜、周秀蘭）：陳靜與周秀蘭均不同意陳濤的訴訟請求，堅稱一號房屋登記在陳靜名下，屬于陳靜的合法財產(chǎn) 。她們認為，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬的法定憑證，陳濤的主張缺乏事實依據(jù)。

（三）關(guān)鍵事實認定

房屋權(quán)屬登記：一號房屋登記在陳靜名下，共有情況為單獨所有，于 2019 年 3 月 29 日取得所有權(quán)登記 。

雙方證據(jù)材料：

被告舉證：陳靜與周秀蘭出示一號房屋的買賣合同、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證，證明房屋由陳靜購買；還提供繼承公證書，顯示陳濤、陳靜已放棄二號房屋繼承權(quán)，房屋由周秀蘭繼承。

原告舉證：陳濤出示一號房屋原產(chǎn)權(quán)證（后被陳靜補辦新證）、低保證（證明因低保無法登記房產(chǎn)）、書面證言（證明購房商議過程）、裝修收據(jù)、居住相關(guān)證明（車位、水電繳費等）。此外，法院調(diào)取的銀行交易明細顯示，周秀蘭向陳靜轉(zhuǎn)賬 499.3 萬元用于購房，結(jié)合二號房屋 518 萬元的售房款，陳靜實際獲取遠超其拿走的 142 萬元 。

爭議焦點：一號房屋登記在陳靜名下，但陳濤主張存在口頭約定，房屋實際歸自己與周秀蘭共有 。雙方爭議核心在于，陳濤能否證明不動產(chǎn)登記簿記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，自己為實際權(quán)利人。

案件分析

（一）法律依據(jù)與裁判原則

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條規(guī)定，當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。在本案中，雖房產(chǎn)證登記陳靜為所有權(quán)人，但不能僅憑登記直接認定權(quán)屬，需結(jié)合實際情況綜合判斷 。

（二）證據(jù)效力與事實推定

陳濤主張的合理性：陳濤雖無書面協(xié)議，但一系列間接證據(jù)形成完整鏈條 。其一，二號房屋售房款分配與陳靜的行為矛盾，陳靜在繼承公證中放棄權(quán)利卻實際占有大量房款；其二，一號房屋原產(chǎn)權(quán)證由陳濤持有，陳靜補辦新證卻未作合理解釋；其三，陳濤長期居住并管理房屋，陳靜時隔兩年才起訴騰退。這些事實相互印證，增強了陳濤主張的可信度 。

陳靜一方的舉證不足：陳靜與周秀蘭僅依據(jù)房產(chǎn)證和繼承公證主張權(quán)利，未對房款分配異常、產(chǎn)權(quán)證補辦、房屋長期由陳濤居住等關(guān)鍵問題作出合理解釋。在陳濤提供初步證據(jù)后，其未能有效反駁，應(yīng)承擔(dān)不利后果 。

（三）法律關(guān)系認定

從二號房屋的出售到一號房屋的購買，三方存在口頭約定的可能性較高 。陳濤基于信任未簽訂書面協(xié)議，但實際履行了部分管理義務(wù)，且資金流向與陳濤陳述相符。因此，認定一號房屋為陳濤與周秀蘭共同共有，更符合公平原則和案件事實 。

裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條規(guī)定，作出如下判決：

確認一號房屋由陳濤、周秀蘭共同共有 ；

陳靜于判決生效之日起三日內(nèi)配合陳濤、周秀蘭辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，將房屋登記至二人名下 。

案件啟示

（一）書面協(xié)議不可或缺

涉及房產(chǎn)交易、權(quán)屬約定等重大事項，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù) 。口頭約定即便真實存在，也可能因缺乏證據(jù)難以被法院采信，從而陷入糾紛。

（二）保留關(guān)鍵證據(jù)

在房產(chǎn)交易過程中，妥善保存購房合同、付款憑證、溝通記錄等證據(jù) 。若涉及借名登記，更需保留借名原因、實際出資、管理房屋等相關(guān)證據(jù)，為可能發(fā)生的糾紛做好準備。

（三）謹慎對待產(chǎn)權(quán)登記

房產(chǎn)證是物權(quán)歸屬的重要證明，但并非絕對證據(jù) 。登記人擅自處分房產(chǎn)或否認實際權(quán)利人權(quán)益的情況時有發(fā)生 。實際權(quán)利人可通過法律途徑舉證維權(quán)，推翻錯誤登記。

（四）及時維護權(quán)益

發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)益受侵害時，應(yīng)及時咨詢專業(yè)律師，通過訴訟等合法途徑解決 。拖延時間可能導(dǎo)致證據(jù)滅失、訴訟時效過期等不利后果 。

房產(chǎn)糾紛往往涉及大額財產(chǎn)和家庭關(guān)系，處理不當易引發(fā)矛盾激化 。如果您正面臨類似法律問題，或?qū)Ψ慨a(chǎn)確權(quán)存在疑問，歡迎隨時聯(lián)系專業(yè)律師團隊，我們將為您提供精準的法律解決方案。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）