一套房子，兩段人生，離婚時(shí)房產(chǎn)分割的三種法律路徑?jīng)Q定了兩個(gè)家庭的未來(lái)走向。

甲和乙結(jié)婚十年，在上海浦東購(gòu)買(mǎi)了一套婚房，登記在雙方名下。婚后因感情破裂，雙方?jīng)Q定離婚，但對(duì)這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)分割爭(zhēng)執(zhí)不下。

甲認(rèn)為自己在購(gòu)房時(shí)支付了大部分首付款，應(yīng)獲得房屋所有權(quán)；乙則堅(jiān)持婚后共同還貸多年，且負(fù)責(zé)照顧家庭和孩子，要求平分房產(chǎn)。雙方互不相讓，矛盾不斷升級(jí)。

案件進(jìn)入訴訟程序后，雙方仍無(wú)法就房產(chǎn)歸屬達(dá)成一致。甲要求獲得房屋產(chǎn)權(quán)，愿意給予乙一定補(bǔ)償；乙則主張房屋應(yīng)當(dāng)出售，雙方平分售房款；在調(diào)解過(guò)程中，雙方也曾考慮暫時(shí)保留共有狀態(tài)，但擔(dān)心后續(xù)糾紛不斷。

01 折價(jià)補(bǔ)償：一方得房，一方得錢(qián)

當(dāng)一方希望保留房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，折價(jià)補(bǔ)償成為最常見(jiàn)的分割方式。這種方式能夠保持房屋的完整性，避免因出售房屋帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。

在司法實(shí)踐中，折價(jià)補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵在于合理確定房屋價(jià)值和補(bǔ)償金額。

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，如果雙方對(duì)房屋價(jià)值無(wú)法達(dá)成一致，法院通常會(huì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估。

對(duì)于婚前一方購(gòu)買(mǎi)、婚后共同還貸的情形，計(jì)算公式相對(duì)復(fù)雜。需要確認(rèn)幾個(gè)數(shù)值：首付款金額、按揭貸款金額、貸款利息、離婚時(shí)房產(chǎn)價(jià)值、夫妻共同還貸本息金額。

具體計(jì)算步驟為：先算出共同還貸部分占房?jī)r(jià)款的比例，再根據(jù)比例計(jì)算補(bǔ)償金額。例如，若房屋歸支付首付款一方所有，則補(bǔ)償金額=離婚時(shí)房產(chǎn)價(jià)值×共同還貸比例÷2。

這種計(jì)算方式既考慮了婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的屬性，又保障了婚后共同還貸部分的權(quán)益平衡。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示，在折價(jià)補(bǔ)償過(guò)程中，雙方應(yīng)保留好購(gòu)房合同、還款記錄等關(guān)鍵證據(jù)，以便準(zhǔn)確計(jì)算共同還貸部分及其對(duì)應(yīng)的增值部分。俞強(qiáng)律師作為上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，擁有北京大學(xué)法律碩士學(xué)位和13年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在婚姻家事領(lǐng)域有深入研究。

02 出售分款：變現(xiàn)分割，一了百了

當(dāng)雙方均不愿保留房屋或無(wú)力補(bǔ)償對(duì)方時(shí)，出售房屋分割價(jià)款成為最徹底的分割方式。這種方式能夠一次性解決糾紛，避免后續(xù)矛盾。

根據(jù)法律規(guī)定，雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

在出售分款過(guò)程中，需要先扣除賣(mài)房的相關(guān)費(fèi)用，如稅費(fèi)、中介費(fèi)等，剩余部分再進(jìn)行分割。

對(duì)于婚后共同購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，賣(mài)房款一般視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在扣除相關(guān)費(fèi)用后平均分割。但一方有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致離婚的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可適當(dāng)多分。

南京曾有一則案例：一對(duì)夫妻離婚時(shí)未分割一套房屋，離婚后女方辦理了產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)女方出售房屋時(shí)，雙方通過(guò)公證提存方式分割了620萬(wàn)元售房款，有效保障了雙方權(quán)益。

俞強(qiáng)律師特別指出，對(duì)于離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證的房屋，法院通常不會(huì)直接處理所有權(quán)問(wèn)題，而是根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得完全所有權(quán)后，當(dāng)事人可另行提起訴訟解決分割問(wèn)題。

03 保留共有：特殊情形下的權(quán)宜之計(jì)

在特殊情況下，法院可能判決雙方按份共有房屋。這種方式雖然較少采用，但在雙方均主張房屋所有權(quán)卻無(wú)力補(bǔ)償對(duì)方時(shí)，成為一種折中選擇。

保留共有主要適用于兩種情形：一是離婚時(shí)夫妻只有一套共有住房且雙方均無(wú)能力補(bǔ)償對(duì)方；二是考慮到子女撫養(yǎng)需要，暫時(shí)保持共有狀態(tài)。

北京一中院曾處理過(guò)一起典型案件：高某和羅某離婚時(shí)只有一套共有住房，雙方均主張房屋所有權(quán)但均無(wú)能力補(bǔ)償對(duì)方。法院最終判決雙方按份共有該住房，并明確了使用方案。

保留共有后，雙方可共同委托出租以分享租金，或共同委托出售以分享房款。也可以由一方居住使用，給予另一方一定的租金補(bǔ)償。

這種分割方式雖然解決了眼前的困境，但可能埋下后續(xù)糾紛的隱患。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示，保留共有是特殊情形下的權(quán)宜之計(jì)，雙方應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商或訴訟徹底解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，避免日后再生事端。

04 特殊房產(chǎn)的分割之道

除普通商品房外，離婚案件中還會(huì)遇到各類特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的分割規(guī)則各有特點(diǎn)。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的，法院不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對(duì)其所有權(quán)歸屬做出處理。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，限售期內(nèi)可酌情分割。若由一方在婚前申請(qǐng)，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后以夫妻雙方名義申請(qǐng)，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于農(nóng)村拆遷安置房，優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)價(jià)值折算可考慮房產(chǎn)性質(zhì)、能否上市交易等因素，在不高于市場(chǎng)價(jià)格與優(yōu)惠價(jià)格的差價(jià)范圍之內(nèi)予以確定。

對(duì)于登記有第三人名字的房屋，法院一般不會(huì)在離婚案件中直接分割，而是根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)房屋部分不予審理或中止審理，待當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴后再行分割。

俞強(qiáng)律師特別強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)分割不僅要考慮法律因素，還要兼顧情感因素和子女利益。作為上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，他建議當(dāng)事人在分割房產(chǎn)時(shí)保持理性溝通，必要時(shí)尋求專業(yè)法律幫助。

某法院最終判決：考慮到甲支付了大部分首付款，且具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力，房屋歸甲所有；甲需補(bǔ)償乙婚后共同還貸部分及相應(yīng)增值共計(jì)280萬(wàn)元；乙在收到補(bǔ)償款后需配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

房產(chǎn)分割的三種方式各有利弊，沒(méi)有絕對(duì)的最優(yōu)選擇。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師指出，折價(jià)補(bǔ)償適合一方希望保留房屋的情形；出售分款適合雙方都希望徹底分割的情形；保留共有則是特殊情形下的權(quán)宜之計(jì)。

俞強(qiáng)律師

執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）

地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓

教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格 執(zhí)業(yè)證號(hào)：13101201210159547

專業(yè)榮譽(yù)： 2020年上海律師協(xié)會(huì)“金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證” 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)” 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師

聯(lián)系方式：通過(guò)百度搜索“俞強(qiáng)律師”點(diǎn)擊進(jìn)入律臨平臺(tái)可獲得免費(fèi)法律咨詢。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 具體案件需要咨詢專業(yè)律師，本文僅供參考。每個(gè)案件都有其特殊性，法律適用需結(jié)合具體案情綜合判斷。