開欄的話

城市更新是激活存量空間、賦能城市發展的重要抓手。海華永泰攜手相關部門推出《城市更新實務》專欄，以政策解讀與案例精析為行業導航；同步發起城市更新系列論壇，搭建跨界對話平臺。現誠邀各位海華同仁一起參與，投稿至weixintougao@hiwayslaw.com，共探更新路徑、共解實踐難題，以專業智慧推動城市有機生長。

案情簡介

原告張某5系張三（已故）之子，2007年，張三遺留的案涉拆遷房屋被納入拆遷范圍，其他4名繼承人向原告出具《具結書》，指定張某5為共有人代表處理征收安置事宜。2019年，原告張某5與被告一拆遷單位、被告二拆遷實施單位簽訂《房屋安置協議》，但原告依約搬遷出案涉拆遷房屋后，被告卻拒不交付安置房屋及辦理產權過戶，故訴至法院，請求判令交房過戶，并支付實際交房日止的租房損失與過渡費。

人物關系

爭議焦點

1、被告一拆遷單位與被告二拆遷實施單位是否構成委托代理關系？

2、被告一未在《房屋安置協議》上蓋章，是否影響協議效力？

原告觀點

原告認為，被告一與被告二系委托代理關系，被告二在代理權限內以被告一的名義與原告簽訂《房屋安置協議》對被告一發生約束力；原告已按照協議約定搬遷出案涉被拆遷房屋，被告應該按照約定交付安置房屋、辦理產權過戶并支付租房損失與過渡費。

被告觀點

被告認為，案涉被拆遷房屋未辦理宅基地使用證，按政策規定不予補償，審計無法通過，被告一未在《房屋安置協議》上蓋章，該協議對其不具有約束力。

法院判決

法院認為，被告一系拆遷單位，被告二系拆遷實施單位，被告二系以被告一的名義與原告就房屋拆遷補償安置事宜進行協商，其實施的簽約、接收與拆除房屋等行為應當對被告一發生法律效力，被告一應當承擔法律后果。

案涉《房屋安置協議》不存在無效的情形，且原告已經按照協議約定交付被拆遷房屋、被告二已接收并拆除，該協議已實際履行，被告一雖未在協議上蓋章，但不影響協議的成立和效力。

最終，法院判決支持原告要求兩被告交付安置房屋、支付過渡費的訴訟請求，但要求兩被告支付租房費用的訴請無事實依據，不予支持。

律師評析

受托人以委托人名義實施代理行為，其法律后果直接歸屬于委托人。本案中，被告二作為拆遷實施單位，在被告一授權范圍內以拆遷單位名義簽約并接收房屋；難點在于，即使房屋安置協議中明確約定“本協議經甲乙雙方簽名或蓋章后生效”，作為拆遷單位的被告一并未蓋章，法院仍然認定被告一與被告二構成委托代理關系。

房屋安置協議存在形式瑕疵（如未蓋章），合同方已實際履行主要義務（如交房、拆房、支付部分補償款），法院仍可能認定合同有效，口頭委托或事實行為也可能產生法律約束力，重點看雙方是否“用行動認可合同”。

委托關系成立的核心在于代理權來源及行為后果歸屬，合同效力側重實質履行與合法性。律師建議，征收單位應以書面形式明確拆遷實施單位的代理范圍，避免越權代理風險，注重書面授權、協議形式合規性及實際履行證據留存，以最大限度規避法律風險。

作者簡介

萬江紅

海華永泰高級合伙人

萬江紅律師，執業領域主要為公司業務及民商事訴訟。代理過近千起各類訴訟案件，實踐經驗豐富。代理范圍涉及各類合同糾紛、債權債務糾紛、房地產糾紛、婚姻家庭糾紛等方面的案件。在眾多疑難復雜案件中積累的訴訟經驗在其處理常年法律顧問等非訴業務時，往往能從事前預防的角度出發，為客戶提供更為全面的法律服務。

聯系方式：wanjianghong@hiwayslaw.com

金毓

海華永泰高級合伙人

金毓律師，巴黎第二大學碩士，上海政法學院兼職碩導，揚州仲裁委仲裁員，上海市法學會律師法學研究會副秘書長，上海市律師協會律所規范與發展委員會委員，上海市律師協會第十一屆城市更新（征收）專業委員會委員，現任律所高級合伙人。

金毓律師多年來專注于企業常年法律顧問、爭議解決及投融資法律服務等領域，同時為各類民企及國企提供日常法律服務、合規支持與法律風險全程管理，在公司收購兼并、股權投融資、外商投資與并購項目、重大民商事訴訟、仲裁及經濟犯罪領域的刑事案件等衍生的各類糾紛有豐富的實務經驗。

聯系方式：jinyu@hiwayslaw.com

鞏蘇嬋

海華永泰金毓團隊助理

鞏蘇嬋，主要從業領域為民商事爭議解決及公司商事業務專項服務。在公司與商事業務領域，主要負責常年法律顧問服務、公司治理與合規管理、公司股權糾紛解決、勞動仲裁糾紛解決等。

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