最近看到不少地產行業(yè)的網(wǎng)友，在預測未來的房價、房子等一系列與居住相關的指標。

這些網(wǎng)友們的總體看法是：房子的需求會減少、房價會負增長。當然，最近一段時間內、與住宅商品房相關的宏觀指標也的確是這樣顯示的。

這些網(wǎng)友給出的理由，大多與人口有關，即隨著出生人口的減少和農村人口向城鎮(zhèn)轉移速度的放緩，城市里的商品房需求會明顯減少。

加上過去二十多年，全國蓋了足夠多的住宅商品房，在很多城市，本地居民戶均幾套房是很常見的現(xiàn)象。

基于我們的常識，這看起來是非常正確的判斷。

但，二十年前的商品房，和現(xiàn)在的商品房，在居住功能需求上真的一樣嗎？換個說法，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，二十多年前蓋的房子，已經(jīng)不能滿足當下的需求。

這部分人，會追求人生的第二套或第三套房，以滿足自己對生活質量的高標準需求。

當然，結婚的小年輕，仍然需要人生的第一套婚房。在結婚需求放緩的大前提下，這部分需求的確受到了影響。

宏觀數(shù)據(jù)顯示，除了每年竣工的房屋外，全國還有大約十倍于竣工面積的房屋，正在施工建造之中。

所以，肉眼可見的未來，房子好像真的足夠多了。

預測未來是一件極為困難的事，因為我們生活在一個龐大、擁有極多可變因子的的系統(tǒng)里。

不考慮未來，眼下的現(xiàn)實，又會是怎樣的呢？出生人口，真的對房子產生了這么大的影響嗎？我們用歷年來的出生人口和房屋竣工面積，來衡量這個影響力。

這是一條相當曲折的曲線，出生人口的減少，似乎并未對房屋竣工面積產生影響。

但一個不得不承認的事實是，2024年（圖表中標注24的圓圈）的房屋竣工面積，已經(jīng)低于2010年的數(shù)值了。

當然，從施工到竣工，有一個長達兩三年的周期（這比懷孕的周期長多了）?？⒐っ娣e的下降，可能是受2020年到2022年度一系列事件的影響，而不是真的下降了。

地產最火熱的2008年，全國房屋竣工面積在6.6億平米左右，看起來很不景氣的2024年，這一指標為7.4億平米。

所以，即使這個行業(yè)真的進入了夕陽模式，也不太可能從30度的大熱天，快速下降到秋冬季節(jié)的10度左右。

在一個復雜的體系中，這將是一個漫長到需要很多年的過程。

當然，也存在另外一種可能，前述擁有第一套房的人，在接下來的一些年里，會有第二套或第三套房的需求。

另外，農村仍有5億左右的常住人口，城市讓生活更美好絕不是一句口號，而是實實在在的體驗。

再退一步講，上海戶籍人口的勞動力與非勞動力之比已經(jīng)低于1：1，放開戶籍限制，會不會拉升這個比例？答案是顯而易見的。

同理，給予非戶籍人口更多的市民化待遇，同樣會留住大量的非戶籍人口在此安家落戶。

這種現(xiàn)狀，仍是這個夕陽行業(yè)最大的底氣之一。