在地產(chǎn)的影響下，大部分物業(yè)股都是萎靡不振，只有零星幾個表現(xiàn)還可以。其中濱江服務(wù)可能是表現(xiàn)最硬的那個。

同樣是物業(yè)股，有沒有選對股票，投資回報差距相當大。年初至今，濱江服務(wù)漲了32%，和華潤萬象生活不相上下。按過去一年計，濱江服務(wù)漲了64%，在物業(yè)板塊中遙遙領(lǐng)先。

為何濱江服務(wù)走勢獨特呢？

一、增長穩(wěn)健，財報清爽

濱江服務(wù)收入構(gòu)成主要源于物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)和5S增值服務(wù)三大類。

其中5S增值服務(wù)是指提供圍繞房屋資產(chǎn)的一站式打理保養(yǎng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括一二手經(jīng)紀銷售服務(wù)、家裝維修服務(wù)及社區(qū)化定制服務(wù)等多種類型，尤其是硬裝業(yè)務(wù)保持高速增長；非業(yè)主增值服務(wù)是向非業(yè)主（主要為物業(yè)開發(fā)商）提供的增值服務(wù)，如咨詢服務(wù)，廣告等。

濱江服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)和大部分的物管公司差不多，主要的區(qū)別就在于其物管收入的比例僅占總收入的一半左右，約53.75%。另外一半則是額外開發(fā)出的各種創(chuàng)造價值的收入。而大多數(shù)物管企業(yè)絕大部分都是物業(yè)收入。

在三大業(yè)務(wù)的起頭并進之下，濱江服務(wù)的營收利潤都穩(wěn)步提升。營收一直保持較快增長，去年28%的增速是近十年最低。利潤端依舊能保持兩位數(shù)增長，由于增值業(yè)務(wù)的較低毛利率導致沒能和營收增速看齊。

但濱江服務(wù)整體的凈利率水平在行業(yè)依舊領(lǐng)先。

對比主流物企公司盈利水平，公司2023年凈利率水平行業(yè)領(lǐng)先，僅次于華潤萬象生活，主要由于公司成本控制標準化升級，持續(xù)推進建設(shè)數(shù)字化信息化管理服務(wù)體系提質(zhì)增效，管理成本在主流物企中保持最低水平。2024年隨著增值業(yè)務(wù)持續(xù)快速擴張，毛利率和凈利率下滑了一點。

盈利能力固然重要，但是當前的物業(yè)股主要的問題在于資產(chǎn)負債表。

不過物業(yè)股主要的兩個重點問題，應(yīng)收款和商譽，在濱江服務(wù)這里都不是問題。應(yīng)收款多對應(yīng)收不上物業(yè)費，商譽高對應(yīng)之前亂并購。

濱江服務(wù)隨著近幾年的快速擴張，應(yīng)收款有一定的上升，絕對規(guī)模達到5.9億元。但是應(yīng)收款占整體營收比例還是保持在20%以下，并且2024年占比從2023年的19.41%下滑到16.42%，且95%的賬齡都在一年內(nèi)。

于此同時，公司的合同負債也就是預(yù)收款達到15.55億元。這也導致公司的負債率看起來很高，達到62.62%，但其實公司僅有1.48億元的短貸，其他都是各種應(yīng)付款或者預(yù)收款。

在大額的應(yīng)付款加持下，濱江服務(wù)一直保持著相當高的ROE水平，2024年達到36.23%。

公司的商譽及無形資產(chǎn)僅有300萬元，幾乎忽略不計，完全沒有減值風險。

從濱江服務(wù)的資產(chǎn)負債表中沒有看出太多歷史遺留問題，相比這兩年經(jīng)歷陣痛，不斷縮小在管面積的一些物管公司來說，濱江服務(wù)算是輕裝上陣。

二、有本事逆勢漲價的物業(yè)

我們都知道物管這幾年變了，在房地產(chǎn)市場下行的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場競爭。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)管理面積增速進一步下降，截至2024年底，百強企業(yè)管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點。

物管整體已經(jīng)由量轉(zhuǎn)質(zhì)，由“拼面積”轉(zhuǎn)為“拼效益”。

大部分房企都已經(jīng)深刻意識到問題的本質(zhì)：如果項目質(zhì)量不達標，運營管理問題突出，成本管控難度大，甚至出現(xiàn)虧損，這樣的項目即使數(shù)量再多也不能產(chǎn)生價值，反而會拖累公司的經(jīng)營效益。因此，優(yōu)化項目組合是提升經(jīng)營效益的重要舉措，有利于公司實現(xiàn)長遠穩(wěn)健發(fā)展。

濱江服務(wù)屬于比較早就意識到這點，所以也沒有在市場瘋搶項目的時期大肆并購拓展再管面積，而是持續(xù)不斷拿下一些高質(zhì)量的項目。

并購容易有溢價不劃算，所以公司主要通過參與競標的方式拓展項目，由于其長期積累的服務(wù)能力和品牌優(yōu)勢，經(jīng)常物業(yè)費報價最高的同時依然能夠中標，體現(xiàn)了市場對于其服務(wù)品質(zhì)和品牌口碑的認可。

濱江服務(wù)持續(xù)聚焦杭州、深耕長三角區(qū)域等發(fā)達地區(qū)，通過戰(zhàn)略合作、成立合資公司及存量盤拓展等方式擴大規(guī)模。截至2024年底，在杭州的管理面積達4327.4萬平方米，占比約63.7%，以杭州為中心輻射金華、嘉興等周邊城市，均為浙江省內(nèi)經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)。前五大城市的在管面積占比約88.5%。

區(qū)域深耕可以縮短管理半徑，突破效率壁壘，帶來成本效益、資源利用率、服務(wù)效率等各方面的提升，若急于全國拓展反而會降低回報率。不過公司現(xiàn)在已經(jīng)逐步嘗試擴大布局。

而且濱江服務(wù)的關(guān)聯(lián)公司濱江集團是杭州本地最大民營地產(chǎn)開發(fā)商，90%業(yè)務(wù)在杭州，聚焦杭州、深耕浙江，可以和濱江服務(wù)相互照應(yīng)協(xié)同。且經(jīng)營狀況良好，在地產(chǎn)行業(yè)低迷時其銷售業(yè)績依然穩(wěn)健，在民營房企現(xiàn)金流危機中不退反進，已經(jīng)躋身銷售排行榜前十。可以說濱江服務(wù)的靠山穩(wěn)固。截至 2024 年末，公司土地儲備區(qū)域分布為杭州占 70%，浙江省內(nèi)非杭州的城市占 20%，浙江省外占 10%。土儲分布結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，儲備物管規(guī)模充足。

當然濱江服務(wù)也不是只靠濱江集團的，公司持續(xù)自市場化運作以來，第三方在管面積占比逐年增加。目前，濱江服務(wù)的在管面積中已有55%來自第三方拓展。

以前只要是個物業(yè)大家搶著要，現(xiàn)在想明白了，需要爭的僅有優(yōu)質(zhì)項目。類似金科服務(wù)2024年退出項目的合計在管面積近2000萬平方米。

濱江服務(wù)入駐的樓盤及公共建筑以中高端為主，本身收費比較高，其業(yè)主對物業(yè)費相對不敏感，更愿意花錢享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而濱江服務(wù)正是以高品質(zhì)服務(wù)聞名，公司以“業(yè)主第一、服務(wù)第一、品質(zhì)第一”為企業(yè)宗旨，濱江物業(yè)連續(xù)十二年處于行業(yè)領(lǐng)先，成為杭州市物業(yè)行業(yè)滿意度標桿，領(lǐng)跑杭州，致力于成為“物業(yè)行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，高端服務(wù)品質(zhì)標準制訂者”。

因為其高質(zhì)量的服務(wù)，濱江物業(yè)管理項目平均二手房溢價率達到13%，有的甚至溢價高達59.5%。并且2015-2023年期間，公司共上調(diào)物業(yè)管理費53次，在行業(yè)普遍要求降物業(yè)費的環(huán)境下，濱江服務(wù)2024年成功達成了15個項目的物業(yè)費提價。公司平均物業(yè)費達4.1元/㎡/月，遠超行業(yè)均值。

相比只想通過收物業(yè)費賺錢的公司，其實濱江服務(wù)通過高標準的服務(wù)在物業(yè)中創(chuàng)造了價值。所以即使濱江服務(wù)的物業(yè)費較高，大多項目也覺得物有所值。濱江服務(wù)在業(yè)內(nèi)樹立了高品質(zhì)的口碑，這種口碑傳播使得許多其他地區(qū)的高端小區(qū)或項目在選擇物業(yè)時，會優(yōu)先考慮濱江服務(wù)。如上海斐樂公園的業(yè)主們就是聽聞濱江服務(wù)的口碑，主動邀請其前來投標。

結(jié)語

展望未來，濱江服務(wù)未來兩三年兩位數(shù)左右的規(guī)模增速應(yīng)該還是可以保證。截至2024年末，濱江服務(wù)在管面積6794.5萬方，同比增長23.9%；合面積達到9286.6萬方，同比增長13.0%，未來兩三年內(nèi)大部分將轉(zhuǎn)為在管面積。

這幾年驗證了濱江服務(wù)管理層的經(jīng)營理念較為穩(wěn)健。同時大股東持股比例非常高，與小股東利益一致。濱江集團大股東戚朱莫三大家族控制了濱江服務(wù)超70%股份。戚金興家族為最大股東持股46%。

由于持股比例高，公司至今沒有回購，但是保持了不錯分紅水平。

濱江服務(wù)自2020年董事會通過的派息政策規(guī)定，每年分派股息不低于50%凈利潤。上市以來，公司分紅率基本都超過60%，處于行業(yè)較高水平，當前的股息率接近6%。

高ROE，高股息，不錯的增長，財報干凈，一手優(yōu)質(zhì)項目，雖然行業(yè)低迷，但自身股價硬一點也可以理解。