今天，地產(chǎn)圈出了一個(gè)重磅新聞：新城發(fā)展，成功發(fā)行3億美元債！

這幾乎是一個(gè)石破天驚的大消息，是自2021年9月以來(lái)，中國(guó)民營(yíng)房企首次在境外資本市場(chǎng)完成純信用美元債發(fā)行。

他所象征的不僅是一張民營(yíng)房企美元債支票，更成為一面宣告民營(yíng)房企重返國(guó)際資本市場(chǎng)的旗幟。

自2023年以來(lái)，美元債市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企幾乎完全關(guān)閉，綠城中國(guó)今年2月以8.45%利率發(fā)行美元債成為混合所有制房企中的“破局者”。

新城此次成功發(fā)債，標(biāo)志著民營(yíng)房企真正意義上實(shí)現(xiàn)境外融資破冰。

在房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)深度調(diào)整的今天，新城成功發(fā)債向市場(chǎng)傳遞出一個(gè)清晰信號(hào)：

國(guó)際資本已開(kāi)始重新審視中國(guó)民營(yíng)房企的投資價(jià)值，行業(yè)信用重建的曙光已然顯現(xiàn)！

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這筆3年期、規(guī)模3億美元的高級(jí)無(wú)抵押債券，是近三年來(lái)，首家民營(yíng)房企重啟境外資本市場(chǎng)融資。

意義已超出企業(yè)個(gè)體行為，成為行業(yè)信用修復(fù)的里程碑。

時(shí)間拉回到2021年，那是民營(yíng)房企美元債發(fā)行的最后高光時(shí)刻，此后三年多時(shí)間里國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)民營(yíng)房企關(guān)上了大門(mén)。

即便有綠城中國(guó)今年2月8.45%利率發(fā)行美元債的“破冰”先例，但綠城作為央企背景的混合所有制企業(yè)，其融資破冰未能完全代表民營(yíng)房企的信用修復(fù)。

新城此次發(fā)行的詢(xún)價(jià)區(qū)間在11%-13%之間，雖然票息看起來(lái)似乎是有一點(diǎn)高，但考慮到當(dāng)前美元利率仍處高位，疊加房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，境外投資者對(duì)于民營(yíng)房企債券要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)也算合理。

新城控股董事會(huì)秘書(shū)李峰透露，截至今年一季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模約530億元，“和很多同行相比，新城的債務(wù)水平相對(duì)比較可控”。

新城選擇此時(shí)發(fā)債，核心目標(biāo)也在于恢復(fù)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)新城的主體信用，打通這條最重要的境外融資渠道。

事實(shí)上以目前地產(chǎn)融資環(huán)境及新城的基本盤(pán)，完全有能力獲取更低成本境內(nèi)融資，在濤哥看來(lái)新城這次可以說(shuō)是：“為行業(yè)發(fā)債”，對(duì)行業(yè)的整體意義更大。

王曉松曾在股東大會(huì)上坦言：“公司仍處于穿越周期的過(guò)程中”，而本次新城以實(shí)實(shí)在在的發(fā)行成果證明：民營(yíng)房企依然有能力贏得國(guó)際資本的信任票。

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11%-13%票息，表面上是一次昂貴的融資，但實(shí)質(zhì)上是一筆劃算的戰(zhàn)略投資。

新城董事長(zhǎng)王曉松在近期股東大會(huì)上的表態(tài)揭示了戰(zhàn)略考量：

“近一兩年公司信用有所恢復(fù)，但恢復(fù)過(guò)程是有代價(jià)的。通過(guò)三年時(shí)間，我們希望把信用恢復(fù)的代價(jià)逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的正常層面。”

而對(duì)于新城來(lái)說(shuō)，這次發(fā)債更深層的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值體現(xiàn)在三個(gè)方面：

首先，保留境內(nèi)現(xiàn)金的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值。

當(dāng)前外匯管制環(huán)境下，境內(nèi)資金出海成本高昂且程序復(fù)雜。以較高成本獲取美元資金，避免動(dòng)用境內(nèi)寶貴的運(yùn)營(yíng)資金，讓新城可以更靈活地配置境內(nèi)資源。

其次，這是一次關(guān)鍵的信用重建。

成功發(fā)行將幫助新城恢復(fù)國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，進(jìn)而推動(dòng)審計(jì)機(jī)構(gòu)修正對(duì)其“持續(xù)經(jīng)營(yíng)不確定性”的風(fēng)險(xiǎn)提示，將鞏固新城在國(guó)際資本市場(chǎng)的形象與地位。

第三，將為多元化融資打開(kāi)通路。

此次成功發(fā)債將直接助力新城REITs推進(jìn)進(jìn)程，目前上交所已受理“國(guó)金資管-吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”。同時(shí)新城還有4個(gè)資產(chǎn)包正與金融機(jī)構(gòu)溝通融資事宜，形成“美元債+ABS+經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸”的組合融資體系。

新城這3億美元債券不只是解決美元到期債務(wù)的工具，更是撬動(dòng)整體信用恢復(fù)的戰(zhàn)略支點(diǎn)。在行業(yè)深度調(diào)整期，保持融資渠道暢通的價(jià)值遠(yuǎn)高于短期財(cái)務(wù)成本。

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新城敢于在行業(yè)寒冬中率先破冰，其底氣源于堅(jiān)實(shí)的商業(yè)根基。

一位做融資工作的朋友告訴濤哥：新城此次發(fā)債成功的最關(guān)鍵在于其商業(yè)地產(chǎn)的底色——

吾悅廣場(chǎng)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流成為國(guó)際投資者最看重的安全墊。

截至2024年底，新城開(kāi)業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)達(dá)200座，已開(kāi)業(yè)173座，出租率保持在驚人的97.97%。

去年至今，新城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)展現(xiàn)了強(qiáng)大的造血能力：

2024年實(shí)現(xiàn)零售額905億元，同比增長(zhǎng)19%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入128.08億元，同比增長(zhǎng)13%；2025年前5個(gè)月租金收入同比增長(zhǎng)12%至53.74億元。

濤哥聽(tīng)一位做商業(yè)地產(chǎn)的朋友分析說(shuō)，一二線(xiàn)城市商業(yè)過(guò)剩競(jìng)爭(zhēng)激烈，而三四線(xiàn)城市僅有萬(wàn)達(dá)與新城兩大主要玩家，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更為有利，新城提前占據(jù)大量?jī)?yōu)質(zhì)點(diǎn)位，構(gòu)筑起了既寬且深的護(hù)城河。

與此同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估值優(yōu)勢(shì)同樣為新城增加了籌碼。數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場(chǎng)的賬面價(jià)值約1230億元，為融資提供了充足抵押物。

2024年，新城新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)平均利率僅4.97%，抵押率約50%。

這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為新城穿越周期的壓艙石，新城也正在完成從開(kāi)發(fā)商到商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

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新城成功發(fā)債，意義已經(jīng)超越企業(yè)個(gè)體，成為行業(yè)信心重建的關(guān)鍵一步。

這次發(fā)行驗(yàn)證了國(guó)際資本對(duì)于中國(guó)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期正在修復(fù)，為其他優(yōu)質(zhì)房企重啟境外融資提供了示范效應(yīng)——

有助于修復(fù)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，有效提振行業(yè)信心。

當(dāng)然，這次新城成功發(fā)債，離不開(kāi)房地產(chǎn)政策環(huán)境改善，以及相關(guān)部門(mén)的支持。

隨著項(xiàng)目“白名單”機(jī)制落地、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸政策延期、公募REITs和ABS融資渠道拓寬，房企融資環(huán)境已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變。2025年1-5月，房企境內(nèi)外債融資總額累計(jì)突破2400億，民營(yíng)房企成為本輪融資回暖的主要受益者。

更重要的是，市場(chǎng)基本面也正在企穩(wěn)向好。2025年1-5月TOP100房企銷(xiāo)售額同比降幅收窄至12.3%，其中頭部房企表現(xiàn)強(qiáng)勁，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等單月銷(xiāo)售額均超100億，同時(shí)眾多一二線(xiàn)城市價(jià)格也出現(xiàn)回升。

新城此次發(fā)債，恰恰成為觀察行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程的溫度計(jì)，而隨著更多優(yōu)質(zhì)房企效仿新城重啟境外融資，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有望逐步回落。

破冰之旅從來(lái)不易，但冰層一旦裂開(kāi)，春水便將奔涌。美元債的閘門(mén)重新開(kāi)啟，國(guó)際資本用真金白銀投票，認(rèn)可了這種模式。

信心重建的種子一旦種下，便會(huì)在市場(chǎng)土壤中生根發(fā)芽，也是這次發(fā)債最重要的價(jià)值。

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