北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

網(wǎng)友說他因?yàn)槭杖胂陆担熳獠黄鸨本┑姆孔恿耍缓蟾姨接懕本槭裁床粚?shí)行歐美的“租金管制”政策？也就是不準(zhǔn)房東隨便漲房租，交不上房租也不準(zhǔn)自行驅(qū)逐，更不準(zhǔn)提燈定損什么的。政府甚至還得給租客發(fā)放租金補(bǔ)貼呢。這種對(duì)底層北漂兒有利的政策為什么不執(zhí)行？

我回答說北京不是沒有啊，“公租房”就是典型的保障性住房的重要組成部分，不僅租金相對(duì)低，而且還規(guī)定不隨便漲錢，提燈定損也不會(huì)發(fā)生，更談不上什么驅(qū)逐，這不就等于是“租金管制”嗎？

網(wǎng)友想了想說可以算，但是公租房數(shù)量少啊，根本滿足不了這么多北漂兒的需求，為什么不把房東的房子也都納入？

章哥：

1、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在城市管理方面有一個(gè)主流觀點(diǎn)：毀掉一座城市的繁榮有三種辦法，第一是戰(zhàn)爭(zhēng)，第二是瘟疫，第三就是租金管制。

2、首先說為什么要制定管制政策？很簡(jiǎn)單，因?yàn)樽饨鸶撸繓|的態(tài)度也不好。那為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)樯唐穬r(jià)格是由供需關(guān)系決定的，服務(wù)態(tài)度也是商品的一部分，之所以租金貴就是因?yàn)榉吭瓷俣饪投鄬?dǎo)致的。

那問題來了，管制政策就算壓低了價(jià)格，也規(guī)范了房東的行為，但增加房源的供給了嗎？如果沒有增加，那這減少的需求去哪兒了？需求或成本都是不可能憑空消失的，只會(huì)轉(zhuǎn)移和用另一種方式呈現(xiàn)，也就是客觀造成了商品價(jià)格的扭曲。

3、換做你是房東，本來這套房應(yīng)該租5000，但政策說了，前年你才租3000，那今年就只能租4000，而且還得端正服務(wù)態(tài)度，租客交不起房租了也不許轟，只要他想住就必須讓他一直住下去。那請(qǐng)問如果政策執(zhí)行的很嚴(yán)格，你會(huì)如何應(yīng)對(duì)？

那如果是我的話就會(huì)首先篩選租客。因?yàn)榧热皇欠孔馍蠞q，那就肯定是想租的人多，何必不選擇其中最靠譜兒的呢？最主要的考察租客的收入，掙的少的直接Pass。其他的要求倒不必過分，按照“競(jìng)選十大杰出青年”的標(biāo)準(zhǔn)來考察就行。

然后既然是不讓隨便漲房租，那就第一次爭(zhēng)取要高價(jià)。實(shí)在不行就用別的替代，比如想租房就得捆綁三餐服務(wù)，一包方便面300，吃不起就別租。還有就是必須有擔(dān)保人，萬一你不交錢我得找那人要錢去啊。

反正人類都是趨利避害的，也會(huì)用各種損招兒來解決問題。因此經(jīng)濟(jì)學(xué)上還有定律，就是任何政策都只是在初期有效，隨著時(shí)間必定效力減弱。這就是“法律無效定律”，翻譯成人話就是：上有政策下有對(duì)策，方法總比問題多，損招兒總比福利多。

4、那這“租金管制”在歐美造成的后果是什么？首先是房源減少，因?yàn)橛械姆繓|認(rèn)為賺租金太累，索性不租了，甚至干脆賣掉套現(xiàn)不玩兒了。那在供給減少的情況下，租客想租房是不是就更難了？

然后房東還會(huì)要求租客開具收入證明，還得有正規(guī)公司擔(dān)保。收入少了還不行，一般必須是租金的2.5倍以上，甚至是3/4倍。那請(qǐng)問，像你這種收入不穩(wěn)定的怎么辦？收入少的怎么辦？

第三是提高要求，比如要求租客學(xué)歷985以上，不是體制內(nèi)或央國(guó)企的不租，養(yǎng)寵物和抽煙喝酒熬夜什么的也都不行，即便是回來晚和帶朋友回來都得打報(bào)告。反正只有你想不到的，沒有人家不敢要求的，一切都是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

這還真不是我危言聳聽，可以去歐美了解一下，看看是不是這些情況？尤其是那些華裔房東，就怕遇到“租霸”，所以招租條件才苛刻到真堪比杰出青年了。但即便是這樣都有時(shí)候防不勝防，因?yàn)樽饪陀蟹蓳窝透矣谒翢o忌憚，強(qiáng)占房屋把房東給逼瘋甚至逼死的都有。前兩年加拿大就有個(gè)華裔女房東，被租霸逼的跳樓了，30多層啊，摔碎了。那既然有前車之鑒，房東們能不要求嚴(yán)格嗎？

5、而且從法規(guī)上說，一定不是對(duì)房東單方要求，既然是政策就必須是相互的，也會(huì)對(duì)租客有要求，同樣是法律的強(qiáng)制。

比如這收入證明就是法律要求，窮人別租房。然后如果是帶孩子的必須租兩居室，人均居住面積不得低于10平米，而且孩子不準(zhǔn)和父母同屋。如果是兒女雙全那就至少三居了，因?yàn)楫愋宰优脖仨毞珠_住。那請(qǐng)問，在這種租金管制政策之下，真的是對(duì)底層窮人利好嗎？

可以說是對(duì)底層窮人中的無賴流氓很利好，但對(duì)于普通老實(shí)人來說則是刁難，讓他們的租房變的更難了。否則無法解釋美國(guó)為什么有那么多的流浪漢吧？并不一定沒有工作和收入，他們?yōu)槭裁床浑S便租間房呢，只要住進(jìn)去就能不被轟走，他們?yōu)槭裁床蝗ィ恳驗(yàn)闆]人租給他們唄，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。

更典型的還有法國(guó)和德國(guó)，號(hào)稱房租管制最有效+福利最高的國(guó)家。那為什么會(huì)動(dòng)不動(dòng)發(fā)生抗議房租上漲和房租太高的游行？都管的這么嚴(yán)了，房東是怎么漲的錢啊？歪門邪道唄，讓普通租房人防不勝防，也沒有任何應(yīng)對(duì)的辦法。

6、另外我告訴你，中國(guó)在歷史上曾經(jīng)實(shí)行過很多次的租金管制，是針對(duì)所有房東的，從民國(guó)到新中國(guó)都有。但效果嘛，給你個(gè)眼神兒自己體會(huì)。

最后說一句，租金管制其實(shí)跟房?jī)r(jià)的限購(gòu)限售差不多，目的都是為了降低價(jià)格，但效果卻有可能適得其反。畢竟而且任何制度都是要有成本的，只要增加限制就有配套的各個(gè)管理部門，你說他們的工資從哪兒來啊？而只要是成本增加，你覺得會(huì)體現(xiàn)在哪里？

僅供參考。

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