觀點網(wǎng) 香港報道 6月12日，中美關(guān)稅談判出現(xiàn)突破，加上港元銀行同業(yè)拆息(HIBOR)自5月初開始持續(xù)下跌，減輕供樓負擔(dān)并刺激入市意欲，香港一手新盤低價開售，反應(yīng)熱烈。

其中，新鴻基地產(chǎn)位于西貢十四鄉(xiāng)西沙灣的超級大盤SIERRA SEA自4月底開始以來，即成市場焦點，不足一個月共售出超過1520伙，創(chuàng)下集團歷來新盤銷售新紀錄，更創(chuàng)下近三年來最快的銷售速度。

SIERRA SEA是中美關(guān)稅戰(zhàn)爆發(fā)后首個推售全新盤，新鴻基地產(chǎn)以低價推盤成功吸引買家。

4月26日早上，SIERRA SEA第1A（2）期展開首輪開售，于上午9時大手客A1組(須購至少3至10伙)時段，已有大批準(zhǔn)買家到環(huán)球貿(mào)易廣場3樓大堂排隊輪候，到下午B組揀樓時段，準(zhǔn)買家人龍更排至ICC停車場位置，售樓處內(nèi)人頭涌涌，反應(yīng)非常熱烈。

資料顯示，該盤當(dāng)日發(fā)售的價單單位涵蓋38伙一房，186伙兩房及94伙三房，該批單位定價介乎352.8萬至986.2萬港元，以最高折扣15%計算，折實價299.88萬至838.27萬港元，折實呎價9499元至12702港元，當(dāng)中有40伙就低于400萬港元。

事實上，項目第1A（2）期首輪開售購樓意向登記，就累收超過3.7萬個，成為了當(dāng)時歷來第二高收票的新盤，以價單推售318伙計，超額認購逾116倍。

不過這個紀錄很快就被刷新，在該盤第1A（2）期次輪銷售，項目截收43007個購樓意向登記，超越油塘親海駅于2023年8月首輪勁收3.8萬票紀錄，成為歷來收票量最高的新盤。

隨著5月中旬中美關(guān)稅戰(zhàn)緩和，一手市況升溫，SIERRA SEA第1A（2）期及第1B期共6輪銷售，平均每輪接獲約3萬票，6輪銷售價單單位均全數(shù)沽清，兩期項目于一個月內(nèi)售出逾1520伙，套現(xiàn)約85億港元，創(chuàng)新鴻基地產(chǎn)新歷史。

SIERRA SEA銷情報捷，其他發(fā)展商亦趁勢推盤，恒基地產(chǎn)啟德THEHENLEYI至III項目，上月底起陸續(xù)分批推售減價單位，過去兩輪銷售獲得滿意的成績，合共售出114伙，套現(xiàn)近9.4億港元。

THEHENLEY日前再度推出28伙單位，并提供15%折扣優(yōu)惠，平均折實呎價20973港元。將安排于周六(6月14日)以“先到先得”形式推售。

另一焦點新盤，由新世界發(fā)展、帝國集團、資本策略、麗新及港鐵合作，位于黃竹坑站港島南岸5A期滶晨同樣錄得佳績，迄今標(biāo)售44伙，合共套現(xiàn)逾21億港元，每伙平均成交價逾4800萬港元。該項目將于6月14日首輪價單發(fā)售138伙，預(yù)告首輪銷售后會提價加推。

無疑，近期樓市氣氛持續(xù)向好，美聯(lián)集團行政總裁(住宅)馬泰陽前瞻最新樓市走勢就指出，自從“貿(mào)易戰(zhàn)2.0”放緩以來，一手交投持續(xù)向上，5月份交投更是相當(dāng)暢旺。市場統(tǒng)計指出，5月新盤成交錄得接近2300宗，較4月份激增逾1倍，再配合中美即將進行新一輪磋商，勢為樓市提供進一步向上的動力。

星之谷按揭轉(zhuǎn)介創(chuàng)辦人及行政總裁莊錦輝認為，新盤銷售與樓市氣氛好轉(zhuǎn)有關(guān)，特別是近期拆息下降，減輕供款壓力，供樓支出較租樓開支為低，加強準(zhǔn)買家入市意欲。另一方面，銀行亦同步減定期存款息率，部分鐘情于收息的投資者，會轉(zhuǎn)向樓市，同樣帶旺樓市氣氛。

的確，自5月初開始，HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）出現(xiàn)顯著下跌，尤其是與樓按相關(guān)的1個月HIBOR幾乎每日下調(diào)，從5月初的3.98厘下降逾三厘，及至6月1個月HIBOR已低于1%水平，其中6月10日的數(shù)字0.55%，更是近三年來最低。

香港銀行主要提供的兩種按揭貸款常被稱為“H按”與“P按”，“H按”中的“H”是指HIBOR，由于HIBOR每月都會重訂，“H按”的每月還款金額有機會不一。

莊錦輝指，在HIBOR下跌前，普遍“H按”業(yè)主都是在供封頂息率(鎖定按息上限)計算，實際息率最高達3.5%，在HIBOR持續(xù)回落后，以6月13日HIBOR計算(約0.60%，即H按利率1.9%)，以100萬港元貸款額，30年還款期計算，每月供款由4490港元降至3646港元，減少約844港元；400萬港元貸款額，每月供款則由17962港元降至14586港元，減少約3376港元。

為何香港拆息會急速回落？事實上，港元拆息除了受美息走勢影響外，同時也受本地市場港元資金供求所左右。

有報道就引述大摩稱，HIBOR近期下跌可能歸于三個關(guān)鍵因素，包括金管局注入大量港元流動性以維持聯(lián)匯區(qū)間；美元拋售壓力減輕；股票資金流入對港元的需求減弱。而引發(fā)HIBOR反彈的催化劑則包括：美元兌港元升至7.85、香港上市公司派息、外匯基金票據(jù)及債券發(fā)行增加，以及零售債券發(fā)行；更多上市招股集資(IPO)等。

莊錦輝亦認為，拆息下跌的原因，初時是因為貿(mào)易戰(zhàn)令外來資金涌入避險，再加上有大型IPO上市刺激港元需求。目前相關(guān)情況持續(xù)至今已一個多月，預(yù)計資金配置活動未必會在短期完結(jié)，加上近期股票市場活躍，預(yù)料拆息仍會在低位持續(xù)一段時間，長遠HIBOR有機會在1.5至2%之間徘徊。

莊錦輝續(xù)指，封頂息率已有兩年多未調(diào)整，對新申請按揭造成障礙，如銀行盡快下調(diào)封頂息，相信能進一步帶動樓市向上。

樓市氣氛向好，新盤銷情有所改善，地產(chǎn)商亦趁旺市加快推盤步伐。恒基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理李家誠于股東周年大會后就表示，近期港元拆息回落降低借貸成本，帶動樓市交投量顯著上升，集團計劃下半年加快推盤步伐。

恒基物業(yè)代理董事及營業(yè)(二)部總經(jīng)理韓家輝表示，集團旗下灣仔活道項目有機會第三季推出市場，涉及160伙，正籌備示范單位。年內(nèi)有機會登場的其他樓盤包括土瓜灣庇利街項目，利奧坊項目第6期，以及與其他發(fā)展商合作的啟德承豐道18號。

而新地副董事總經(jīng)理雷霆表示，展望下半年，集團將會繼續(xù)積極推盤，包括屯門NOVOLAND第3A期，啟德天璽·天第2期及SIERRA SEA第2A期，合共近2000伙。

種種利好消息顯示，香港樓市似乎有回暖勢頭，不過中長線而言，拆息低企的持續(xù)性是最大不明朗因素。

另外，香港樓市仍受到積壓的貨尾以及宏觀經(jīng)濟前景隱憂的影響。資料顯示，新盤庫存充裕，現(xiàn)時待售的一手單位達17500伙，未來18個月另有30280伙可供發(fā)售。

市場估計，各大發(fā)展商于未來一段時間將繼續(xù)以減價去庫存為目標(biāo)。有分析指，目前潛在存貨起碼需時6年才可全面消化；有待宏觀經(jīng)濟進一步趨于明朗，樓市見底機會方可增加。

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