日前，紅星新聞記者接到來自河北遷安市天洋城小區(qū)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)存在以電梯卡限制未交費業(yè)主使用電梯的情況。 一名住戶告訴紅星新聞記者，該小區(qū)每棟樓有兩部電梯，物業(yè)公司將其中一部從地庫上樓的電梯裝上梯控，需要刷卡才能使用；另一部電梯自由使用。沒有交物業(yè)費的業(yè)主不能使用電梯卡。就這個情況，業(yè)主今年1月向遷安市住房和城鄉(xiāng)建設局反映過，住建局向物業(yè)發(fā)出了責令整改通知書，可是到現(xiàn)在仍然有一部電梯需交物業(yè)費刷卡才能使用，這給業(yè)主生活帶來極大不便。

▲創(chuàng)意配圖 據(jù)圖蟲創(chuàng)意

6月14日，該小區(qū)物業(yè)公司負責人告訴紅星新聞記者，物業(yè)費包含了電梯維修費和能耗費，這樣是為了保護電梯，降低損耗。現(xiàn)在每棟樓兩部電梯，一部是繳費業(yè)主可以使用的電梯，一部是所有都可以使用的電梯。

遷安市住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)管理中心一名工作人員表示，之前發(fā)出的責令整改通知是用的市場監(jiān)管部門的規(guī)定（《河北省消費者權益保護條例》），物業(yè)管理部門沒有這方面規(guī)定能夠針對物業(yè)公司的做法進行管理。此后住建局也在督促業(yè)委會進一步協(xié)商拿出方案。難題是，如果取消梯控會有繳費業(yè)主認為損害了他們的利益，讓工作陷入兩難。

小區(qū)業(yè)主反映：

不交物業(yè)費，物業(yè)公司限制電梯使用

天洋城小區(qū)一名業(yè)主告訴紅星新聞記者，該小區(qū)有24棟高度在18層到34層的住宅樓，總共6000余戶居民。因為一些業(yè)主對物業(yè)公司不滿意不交物業(yè)費。每棟樓有兩部電梯。物業(yè)公司在一部電梯里裝了梯控，給繳過物業(yè)費的業(yè)主發(fā)電梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的電梯是從地庫直通樓上的，另一部電梯是從一樓上樓。如果沒有電梯卡，車停在地庫，就要先爬樓到一樓，再上電梯。

另一名業(yè)主告訴紅星新聞記者，天洋城小區(qū)的前任物業(yè)公司在2021年就給電梯裝過梯控，當時不交物業(yè)費兩部電梯都不能用，引發(fā)了居民強烈不滿。新一任物業(yè)公司2021年至今開始管理該小區(qū)，也陸續(xù)在加裝、啟動梯控。2022年3月業(yè)主就向住建局反映過，隨后又多次反映。今年1月，遷安市住建局向物業(yè)公司發(fā)出了責令整改通知書。

紅星新聞記者獲取的這份責令整改通知書顯示，福建大名城物業(yè)管理有限公司遷安市分公司涉嫌存在對服務管理的天洋城小區(qū)限制業(yè)主使用電梯等消費者行使物權權利的行為，違反《河北省消費者權益保護條例》第三十二條第二款的規(guī)定。根據(jù)《河北省消費者權益保護條例》第六十七條的規(guī)定，責令立即停止違法行為；于2025年01月9日前改正。此外，取消限制業(yè)主使用電梯的行為。

▲今年1月，遷安市住建局向物業(yè)公司發(fā)出責令整改通知書

但是5個月過去，小區(qū)電梯依然沒有取消梯控。

6月14日，該小區(qū)物業(yè)公司負責人告訴紅星新聞記者，在當?shù)兀S多小區(qū)都裝有梯控，都是交了物業(yè)費才能享受電梯使用，物業(yè)費包含了電梯維修費和能耗費，這樣是為了保護電梯，降低損耗。現(xiàn)在每棟樓兩部電梯，一部是繳費業(yè)主可以使用的電梯，一部是都可以使用的電梯。向住建局投訴的是沒有交物業(yè)費的業(yè)主。該小區(qū)的物業(yè)費含衛(wèi)生費、電梯費、消防、照明、二次供水、用電、維修。“他們不交費還想使用電梯，這錢誰出？”

有案例顯示：

物業(yè)無權用梯控等逼迫業(yè)主交費

記者梳理發(fā)現(xiàn)，多地都曾出現(xiàn)類似的物業(yè)費捆綁電梯使用的情況，住建部門的公開答復都是這樣的做法不合法。

連云港市海州區(qū)人民法院曾發(fā)布一起案例。某小區(qū)物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務過程中，將繳納物業(yè)費與電梯門禁卡綁定，業(yè)主在繳納物業(yè)費后也僅能到達自己所居住的樓層。業(yè)主陳某訴至本院，要求某物業(yè)管理公司立即停止將物業(yè)費用和電梯卡進行綁定的行為，停止電梯按鍵的樓層限制的行為，一次性支付精神損害賠償金2000元并公開賠禮道歉。最終，法院判決：某物業(yè)管理公司立即停止物業(yè)費用和電梯卡綁定的行為，停止電梯按鍵的樓層限制行為；駁回原告陳某的其他訴訟請求。

案例中顯示，法官解釋是，根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。根據(jù)民法典第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。門禁電梯是房屋（住宅）的一部分，所有權歸業(yè)主所有，而非物業(yè)公司，物業(yè)公司無權設置使用障礙，限制業(yè)主使用電梯自由出入。物業(yè)公司和業(yè)主之間是服務關系，如果業(yè)主不能按時按約交納物業(yè)費，物業(yè)公司可以通過法律途徑解決，但其無權利用門禁、梯控等措施逼迫業(yè)主交費。

律師說法：

催收物業(yè)費與電梯使用權不能掛鉤

對此，浙江鐵券律師事務所高級合伙人張永輝律師表示，物業(yè)費屬于服務合同債權，電梯使用權屬于物權，二者法律性質(zhì)不同，物業(yè)無權以限制物權實現(xiàn)債權，即使部分業(yè)主欠費，物業(yè)也應通過訴訟等合法途徑追繳，而非“捆綁”公共服務。電梯屬于建筑物共有部分，業(yè)主依法享有共有和共同管理的權利。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序擅自加裝梯控或?qū)⑵渑c物業(yè)費綁定，構成對業(yè)主物權的侵害。民法典第944條明文禁止物業(yè)以停水、停電等方式催繳物業(yè)費，法院判例明確將“限制電梯使用”納入此類禁止行為。在一些地方，有地方立法支持處罰。如《哈爾濱市電梯安全管理條例》規(guī)定，物業(yè)因此限制乘梯的，可處1萬元至5萬元罰款。

張永輝還表示，加裝梯控屬于改建共有設施，必須經(jīng)業(yè)主共同決議，需由專有部分面積及業(yè)主人數(shù)“雙三分之二”參與表決，且參與表決者中“雙過半”同意。未經(jīng)程序即違法，物業(yè)單方安裝的梯控，業(yè)主可起訴要求拆除。

河南澤槿律師事務所主任付建認為，民法典明確規(guī)定物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費，限制電梯使用同理不可取。所以，催收物業(yè)費與電梯使用權不能掛鉤，物業(yè)應通過合法途徑如催告、訴訟或仲裁來催收。業(yè)主可向當?shù)胤抗懿块T投訴，投訴不成則可推動成立業(yè)主委員會，加強業(yè)主與物業(yè)談判的籌碼。物業(yè)拆除梯控、恢復電梯正常使用，若因限制使用遭受損失，業(yè)主還可主張賠償。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 郭莊 責編 魏孔明