聚焦住房新政

編者按6月9日，中辦、國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》對(duì)外公布，提出了“穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度”“支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房”等內(nèi)容。6月13日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要扎實(shí)有力推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。本期地產(chǎn)周刊聚焦住房新政，反映各方看法。

■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 周雪松

6月13日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要扎實(shí)有力推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。6月9日，由中辦、國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)對(duì)外公布。《意見》提出，“加大保障性住房供給”，同時(shí)還提出，“引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給”。

專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，與住房有關(guān)的新政釋放了進(jìn)一步加力的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生積極影響。

01

新政釋放加力信號(hào)

中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，《意見》出臺(tái)的主要意義在于惠及“農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口”，要求“推行由常住地提供基本公共服務(wù)”，“推動(dòng)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利”，打破戶籍制度的束縛。

在孟曉蘇看來(lái)，《意見》提出，“穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房”。新政一方面體現(xiàn)了制度更加公平，另一方面則體現(xiàn)了對(duì)保障性住房供給的更加重視。

6月13日，廣州全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，專家預(yù)計(jì)，北京、上海、深圳也有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，促進(jìn)需求釋放。

《意見》提出，支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。同時(shí)還提出，引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給。

就此，國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，目前市場(chǎng)上適合年輕人的租賃住房偏少，此舉可以增加符合市場(chǎng)需要的租賃住房供給，很有針對(duì)性。

他在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，符合年輕人需求的房子應(yīng)該滿足兩個(gè)條件：一是月租金不能高;二是位置要好。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，《意見》提出，加大保障性住房供給，引導(dǎo)社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租房，是堅(jiān)持構(gòu)建“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的雙軌體系的應(yīng)有之義，更是推動(dòng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)從強(qiáng)調(diào)“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“量質(zhì)并舉”的有力舉措，預(yù)計(jì)未來(lái)在全國(guó)保障性住房供給規(guī)模不斷增大的同時(shí)，租賃市場(chǎng)的房源質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步得到提升。

這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，將其納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

引各方關(guān)注的是，本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出了“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，這表明中央已經(jīng)注意到近期市場(chǎng)的波動(dòng)，并及時(shí)給出了指導(dǎo)，在“更大力度”指導(dǎo)下，監(jiān)管部門和地方政府也有望及時(shí)響應(yīng)，加快相關(guān)政策落地落實(shí)。

尹中立認(rèn)為，自去年10月份以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄，但一直在負(fù)值區(qū)間，今年4月份和5月份跌幅擴(kuò)大，說(shuō)明市場(chǎng)沒有止跌回穩(wěn)。必須出臺(tái)更大力度有針對(duì)性的政策才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

02

從“穩(wěn)市場(chǎng)”向“促轉(zhuǎn)型”突破

孟曉蘇認(rèn)為，部分地方政府的賣地收入一度占到地方財(cái)政的60%以上，現(xiàn)在賣地收入銳減，土地制度改革迫在眉睫。中國(guó)應(yīng)吸取拉美國(guó)家的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)德國(guó)在推行保障性住房等基本公共服務(wù)均等化方面的經(jīng)驗(yàn)。

在德國(guó)，即使在小鎮(zhèn)也配備了完善的學(xué)校與醫(yī)院，讓農(nóng)民進(jìn)城無(wú)后顧之憂。以我國(guó)的情況，只有當(dāng)農(nóng)業(yè)人口更多地轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)生活工作，促進(jìn)土地向種田大戶或農(nóng)場(chǎng)集中，讓農(nóng)戶戶均耕地?cái)U(kuò)大至50畝以上，務(wù)農(nóng)的收入水平才可能接近城鎮(zhèn)就業(yè)的收入水平。

在孟曉蘇看來(lái)，中國(guó)只有徹底打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改革土地制度，才能讓幾億農(nóng)民同城鎮(zhèn)居民一起，分享改革開放的成果，走向共同富裕的未來(lái)，并為中國(guó)經(jīng)濟(jì)注入持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度包括土地制度、房地產(chǎn)金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、市場(chǎng)交易制度、住房保障制度等多個(gè)方面。去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年《政府工作報(bào)告》均已經(jīng)明確提出要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步明確了這方面內(nèi)容。

預(yù)計(jì)現(xiàn)房銷售制度將有序推進(jìn)，“好房子”建設(shè)的配套政策有望發(fā)力，優(yōu)化土地新增供應(yīng)也有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系。

前房企高管、資深房地產(chǎn)從業(yè)人士沈力男在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，《意見》提出的宿舍型青年公寓有新意。宿舍型、小戶型青年公寓很可能在政府收儲(chǔ)改造中更多地實(shí)現(xiàn)并實(shí)施。

這也意味著，保障性住房從過(guò)去更多地滿足低收入家庭的住房需求，到面向收入整體偏低的青年人的居住需求，便于他們?cè)谧粤⒅踝哌M(jìn)社會(huì)，增強(qiáng)社會(huì)交流。

產(chǎn)業(yè)和跨國(guó)投資研究者李海燕對(duì)記者表示，從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，也有大規(guī)模建設(shè)保障性住房的過(guò)程，小戶型青年公寓也是重要的，現(xiàn)在部分青年人無(wú)法結(jié)婚就是因?yàn)橘I不起房，小戶型青年公寓可以幫助到單身青年。

“從中國(guó)的情況來(lái)看，當(dāng)我們面臨結(jié)婚難、少子化的問題時(shí)，需要有足夠的住房政策的傾斜，這種青年公寓可以對(duì)結(jié)婚并有住房剛需的青年人群給予更多的優(yōu)惠。買房的時(shí)候，可以給予他們稅費(fèi)減免。”他說(shuō)。

另外，李海燕認(rèn)為，政府也應(yīng)加大政策支持力度，對(duì)有改善性購(gòu)房需求的家庭給予補(bǔ)貼，如解決夫妻兩人甚至一家三口的家庭住房問題，不只是給予貸款利率的優(yōu)惠，這樣才能充分地讓青年人有生育孩子的積極性。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，總體看，最近的新政可以看作是，樓市供給側(cè)發(fā)力側(cè)重點(diǎn)從“穩(wěn)市場(chǎng)”向“促轉(zhuǎn)型”的一次新的系統(tǒng)性突破。

此次新政以青年安居為切入點(diǎn)，通過(guò)供給側(cè)“保障房擴(kuò)容+租賃改革+住房公積金普惠”組合拳，不僅可以緩解大城市短期結(jié)構(gòu)性住房矛盾，更能推動(dòng)房地產(chǎn)從單純偏重經(jīng)濟(jì)功能向經(jīng)濟(jì)功能與社會(huì)功能并重轉(zhuǎn)換，從而助力實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式重構(gòu)。

此外，他認(rèn)為，新政還有望成為樓市“止跌回穩(wěn)”的重要支點(diǎn)，并通過(guò)提供可持續(xù)的大城市青年人、新市民住房解決方案，助力新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步深入推進(jìn)。

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總 監(jiān) 制丨車海剛

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主 編丨毛晶慧 編 輯丨鄒 朵