婚姻破裂時(shí)，一套共同還貸多年的房產(chǎn)背后，藏著無(wú)數(shù)個(gè)日夜的付出與期待。

2018年，甲男以個(gè)人名義簽訂購(gòu)房合同，支付首付款50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)167萬(wàn)元的房產(chǎn)，登記在自己名下。婚前甲男已償還貸款17萬(wàn)元。2020年，甲男與乙女登記結(jié)婚，婚后雙方共同償還貸款25萬(wàn)余元。

2025年，因感情破裂，乙女起訴離婚并要求分割房產(chǎn)。此時(shí)該房產(chǎn)市值已增值至180萬(wàn)元。甲男堅(jiān)稱(chēng)：“首付和登記都在婚前完成，這是我個(gè)人財(cái)產(chǎn)！”乙女則含淚反駁：“婚后每一筆月供都有我的工資貢獻(xiàn)，增值部分必須共享！”

庭審中，雙方對(duì)婚后共同還貸的25萬(wàn)元無(wú)爭(zhēng)議，但對(duì)如何計(jì)算增值補(bǔ)償各執(zhí)一詞。乙女主張按房產(chǎn)總增值比例分割，甲男則認(rèn)為只需返還共同還貸本金的一半。

一、裁判結(jié)果與理由

某法院判決：

1. 房產(chǎn)歸屬：房屋歸甲男所有，剩余貸款由其個(gè)人償還；

2. 補(bǔ)償金額：甲男需補(bǔ)償乙女11萬(wàn)余元，計(jì)算公式為：
   補(bǔ)償款 =（共同還貸本息 ÷ 房屋總成本）× 離婚時(shí)房屋現(xiàn)值 × 50%
   其中房屋總成本 = 購(gòu)房總價(jià) + 已還利息 + 契稅等費(fèi)用。

裁判核心理由：

• 婚前簽訂合同、支付首付并登記個(gè)人名下的房產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

• 婚后共同還貸部分及其對(duì)應(yīng)的增值，本質(zhì)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)投入的轉(zhuǎn)化，需按比例分割；

• 計(jì)算增值時(shí)需扣除貸款利息、稅費(fèi)等成本，避免虛高補(bǔ)償。

二、法律分析：共同還貸及增值如何計(jì)算補(bǔ)償？

1. 補(bǔ)償?shù)姆ǘ?gòu)成

根據(jù)《民法典婚姻家庭編解釋?zhuān)ㄒ唬返?8條，補(bǔ)償包含兩部分：

• 共同還貸本金與利息：婚后每月還貸資金無(wú)論來(lái)源于哪方工資，均推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

• 對(duì)應(yīng)增值部分：按“不動(dòng)產(chǎn)升值率”計(jì)算，即婚后還貸貢獻(xiàn)在房屋總投入中的比例，乘以離婚時(shí)房產(chǎn)價(jià)值。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：若一方用婚前存款單獨(dú)還貸，需提供銀行流水等證據(jù)證明資金性質(zhì)，否則仍視為共同還貸。

2. 增值計(jì)算的科學(xué)公式

最高法民一庭推薦的計(jì)算方式（以本案為例）：

• 不動(dòng)產(chǎn)升值率 = 180萬(wàn)元（現(xiàn)值） ÷ [167萬(wàn)元（購(gòu)房?jī)r(jià)） + 已還利息 + 契稅]

• 補(bǔ)償款 =（25萬(wàn)元共同還貸 × 升值率） ÷ 2

關(guān)鍵細(xì)節(jié)：

• 利息成本必須計(jì)入：若忽略利息，補(bǔ)償金額將虛增30%以上；

• 結(jié)婚時(shí)點(diǎn)決定計(jì)算基準(zhǔn)：若婚前已增值，僅分割婚后還貸對(duì)應(yīng)的增值部分。

3. 特殊情形的彈性調(diào)整

• 女方及子女優(yōu)先保障：若女方撫養(yǎng)子女且經(jīng)濟(jì)困難，法院可在50%基礎(chǔ)上提高補(bǔ)償比例；

• 房?jī)r(jià)下跌的底線保護(hù)：即使房產(chǎn)貶值，非產(chǎn)權(quán)方仍可獲共同還貸本息的一半補(bǔ)償；

• “加名”導(dǎo)致權(quán)屬變更：若婚前房產(chǎn)婚后加名，可能視為贈(zèng)與，按共同財(cái)產(chǎn)分割。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：婚前協(xié)議可徹底規(guī)避此類(lèi)糾紛。例如明確約定“婚后還貸由登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付，房產(chǎn)增值與配偶無(wú)關(guān)”，并保留獨(dú)立還款賬戶(hù)流水。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范：三類(lèi)人群的應(yīng)對(duì)策略

1. 婚前購(gòu)房者

• 保留首付資金來(lái)源憑證：銀行轉(zhuǎn)賬記錄需注明“購(gòu)房首付款”；

• 設(shè)立獨(dú)立還貸賬戶(hù)：避免婚后工資混同，證明還貸源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2. 婚后參與還貸方

• 共同還貸務(wù)必留痕：通過(guò)自己賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬并備注“房屋還貸”；

• 貢獻(xiàn)家務(wù)可折算補(bǔ)償：長(zhǎng)期承擔(dān)家務(wù)、育兒的一方，可主張?zhí)岣哐a(bǔ)償比例。

3. 父母資助子女購(gòu)房

• 書(shū)面約定贈(zèng)與性質(zhì)：轉(zhuǎn)賬注明“僅贈(zèng)與子女個(gè)人，用于XX房產(chǎn)還貸”；

• 避免代還貸：父母直接為子女還貸，而非轉(zhuǎn)賬給子女配偶。

俞強(qiáng)律師
執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號(hào)：13101201210159547
專(zhuān)業(yè)榮譽(yù)：

2020年上海律師協(xié)會(huì)“金融證券保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)認(rèn)證”
2024年“君瀾專(zhuān)業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”
上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師
聯(lián)系方式：通過(guò)百度搜索“俞強(qiáng)律師”點(diǎn)擊進(jìn)入律臨平臺(tái)可獲得免費(fèi)法律咨詢(xún)。電話(huà)：13918043509 微信

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所述補(bǔ)償計(jì)算方式為一般規(guī)則，具體案件需結(jié)合還貸來(lái)源、產(chǎn)權(quán)登記、婚姻存續(xù)期等要素綜合判斷，請(qǐng)務(wù)必咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師。

（本文依據(jù)《民法典》及司法解釋撰寫(xiě)，案例細(xì)節(jié)已進(jìn)行脫敏處理）