文 |樓市趨勢評論 潘永堂

判斷1

25年更難，但25年比24年還是“更平穩(wěn)”

底部，應(yīng)該不遠(yuǎn)了！

不得不說，在樓市下行周期，統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)手法很高明。

比如只公布月度累計(jì)銷售數(shù)據(jù)，而不是單月銷售數(shù)據(jù)，這樣處理，會(huì)讓樓市走勢看起來更“平穩(wěn)”。

比如今天上午統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)——

2025年1~5月，全國房地產(chǎn)銷售額3.41萬億，下滑3.8%；全國銷售面積3.53億平米，下滑2.9%。

的確，芝麻點(diǎn)的跌幅，挺穩(wěn)的！

25年同比24年下滑2、3個(gè)個(gè)位數(shù)百分點(diǎn)，相比24年同比23年下滑17到27個(gè)雙位數(shù)百分點(diǎn)，顯然，25年中國樓市走向，的確在“止跌回穩(wěn)”。

下圖，值得反復(fù)看3次，因?yàn)樾畔⒘客Υ蟆?/p>

但25年大概率不是樓市的底。

大摩高盛等都預(yù)計(jì)26年下半年或是27年上半年才是真正的底，而且前提是救市藥量必須給足，否則筑底周期更長。

為何這一次筑底周期至少長達(dá)4、5年？

核心在于這一輪調(diào)整中，

“經(jīng)濟(jì)增速，軍事斗爭，關(guān)稅戰(zhàn)，就業(yè)收入承壓、城鎮(zhèn)化后半場增速邊際下滑、人口下降壓力，購房者對后市信心不足

這也注定這一輪筑底會(huì)更漫長一些。

好消息是當(dāng)下自21年7月下滑如今已4年了，筑底不會(huì)太遠(yuǎn)了！

判斷2

若救市藥量不足

全年預(yù)計(jì)銷售預(yù)計(jì)破8萬

前5月銷售3.41萬億，且跌幅在擴(kuò)大，考慮到4月5月單月銷售額都在6、7千億左右，預(yù)計(jì)25年上半年在4萬億左右，一旦后期救市力度不佳和經(jīng)濟(jì)基本面改善不大，全年不排除跌到

8萬億左右！

8萬億什么概念？其實(shí)很慘的，這不是賣慘，而是對比就有發(fā)現(xiàn)。

一則24年是9.7萬億，25年一旦8萬億，跌幅還是較大的；

二則行業(yè)銷售高峰是21年18.2萬億，一旦25年8萬億，意味的不是過去24年的“腰斬”，而是連21年高峰的“零頭”都不到了。

更關(guān)鍵的是，25年繼續(xù)跌跌不休，會(huì)加重行業(yè)萎靡頹廢的預(yù)期。

判斷3

去年926救市紅利，已進(jìn)入尾聲

急需更大力度救市

一般而言，25年上半年4萬億，按往年正常行情一般房企下半年供貨會(huì)大于上半年，所以全年會(huì)預(yù)估8.5萬億更多，但老潘這次為何預(yù)估如果缺乏大力度救市25年樓市會(huì)跌到8萬億左右了？

一個(gè)核心理由就是25年是“非常年份”！

不能按照過去正常樓市行情去對照。

其一，當(dāng)下樓市銷售重點(diǎn)依舊是“去庫存、去存量，存量占據(jù)很大比例”，而增量新貨占比越來越少且對銷售業(yè)績貢獻(xiàn)不足。

比如自21年拿地開始年年減少后，24年百強(qiáng)拿地繼續(xù)同比大跌三成（29%），這意味著25年新增供貨總量會(huì)顯著下滑三成，加上25年前5月新開工面積跌幅超20%，加上當(dāng)下大量存量房去化率跌至20%甚至更低，所以25年以“存量為主，增量為輔”的供貨結(jié)構(gòu)中，存量“難去化”，增量“量不足”，這意味著下半年銷售大爆發(fā)就很難像過去“上翹了”。

其二、25年與以往24年等不同的是，比如25年俄烏戰(zhàn)爭，伊朗以色列戰(zhàn)爭等局部戰(zhàn)爭更多了，比如25年關(guān)稅戰(zhàn)以及25年下半年出口下行對經(jīng)濟(jì)掣肘會(huì)比上半年更嚴(yán)峻……這些會(huì)對25年購房者信心和購房觀望心理加重，最終導(dǎo)致下半年銷售承壓。

再加上如今樓市救市舉措雖好，但無論是規(guī)劃彈藥的量級，還是救市落地速度和落地量級都普遍不足，尤其在24年四季度和25年一季度已經(jīng)釋放半年購房需求后，25年下半年即使又一波王炸救市開啟，顯然會(huì)陷入“一鼓作氣，再而衰，三而竭”狀態(tài)。

為何如此？

核心

今天中國樓市“內(nèi)在的”基本面即供需結(jié)構(gòu)失衡和老百姓就業(yè)收入經(jīng)濟(jì)預(yù)期都沒有實(shí)質(zhì)性改善

所以老潘預(yù)計(jì)25年下半年，只要內(nèi)在庫存和就業(yè)經(jīng)濟(jì)基本面沒改善，即使有更大力度救市，但也很難再有“24年四季度到25年一季度”長達(dá)半年的“上升浪”行情。

綜上，25年下半年即使更大力度救市，但卻很難再有上一輪的銷售奇跡！

唯一的希望在去庫存提速和經(jīng)濟(jì)收入就業(yè)基本面改善。

判斷4

單月視角看

25年上半年走出“過山車”的倒V行情

低開高走再下行

把統(tǒng)計(jì)局25年前5個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比做減法，就可以得出每個(gè)月的銷售額。

看看下圖25年單月銷售額之變，你就能感受到靈敏度更高的樓市行情。

其一、從單月銷售額看，3月銷售10539億，4月6237億，5月7056億。

顯然5月環(huán)比增長13.1%，是向上的。

5月并沒有大家想象那么差！

整體看25年樓市晴雨表，1、2月超弱，3月爆發(fā)，4月大降，5月微增，6月微增（半年度沖刺）……基本是25年上半年樓市最真實(shí)的表現(xiàn)！

2025年 1-5 月全國商品房銷售額與增長幅度表

其二，從銷售面積看，基本與銷售額走勢趨同，也是大起大落的走向！

顯然，與累計(jì)平滑微降曲線相比，單月樓市的起落漲跌，更讓我們驚心動(dòng)魄，這也是統(tǒng)計(jì)局用累計(jì)銷售口徑的原因。

區(qū)別看，累計(jì)銷售數(shù)據(jù)透露的是長期趨勢和整體表現(xiàn)，而單月銷售數(shù)據(jù)更聚焦短期波動(dòng)和走向。

判斷5

房價(jià)“很魔幻”

4月5月全國房價(jià)均值在上漲，但趨勢卻下行

5月的房價(jià)，有人說在急劇下行，尤其最近核心城市房價(jià)也在下跌，但不可思議的是，5月單月全國房價(jià)均值卻在上漲，這個(gè)沖突矛盾怎么看？

當(dāng)下房價(jià)走向到底如何？

其一，看累計(jì)值房價(jià)之變。

今天統(tǒng)計(jì)局累計(jì)數(shù)據(jù)看，前5月銷售額跌幅（3.8%）顯著大于銷售面積(2.9%)，這是啥意思？

顯而易見結(jié)論是，這意味著全國房價(jià)開始掉頭向下了。

累計(jì)值顯示的是長期趨勢。

為何前5月樓市趨勢顯示未來是“下行”信號？說明24年926救市和129政治局止跌回穩(wěn)大會(huì)救市所帶來的25年一季度“脈沖式”回穩(wěn)后，“后勁”沒有了，市場又回到救市前低谷的位置。而且由于25年關(guān)稅戰(zhàn)和軍事沖突加劇，一旦ZC不加快大力救市，我們有理由猜測25年走入更低谷。

即還會(huì)繼續(xù)適度探底。

其二，換算到單月銷售均價(jià)看，對比4月均價(jià)0.97萬\平米，5月全國房地產(chǎn)銷售均價(jià)達(dá)到1萬\平米，環(huán)比上漲2.54%，這是妥妥好消息。

不僅僅是5月環(huán)比上漲，4月房價(jià)均值相對3月也是環(huán)比上漲2.97%。

4月5月連續(xù)2個(gè)月房價(jià)上漲，難道樓市要回穩(wěn)了？要起飛了？

這似乎與大家的體感，大不一樣。

其三，從典型城市看，5月全國城市房價(jià)如何了？

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降1.7%。其中，上海漲5.9%，是例外，而北京、廣州和深圳分別降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.5%和4.9%。

5月大多一二線城市房價(jià)在下降，累計(jì)前5月開啟下降趨勢，而5月新房全國銷售單價(jià)為何反而上漲了？

這個(gè)看似矛盾，其實(shí)穿透拆解，就理解了。

核心在于2025年全國樓市進(jìn)入一二線城市率先止跌回穩(wěn)，尤其是核心城市核心地段豪宅開啟了獨(dú)立行情，以中國豪宅頭部一哥城市上海為例，截至5月25日，2025年上海總價(jià)3000萬元以上新房成交就達(dá)897套；這小半年銷售，已與2021-2023年“年度水平”相當(dāng)。

所以25年4月，5月單月房價(jià)上漲，并不是市場走勢上行的結(jié)果，而是核心一二線城市高均價(jià)的豪宅成交占比提升，拉升了2025年4月，5月的全國房價(jià)均價(jià)的提升。

所以，4月5月房價(jià)均值上漲，是改善豪宅成交結(jié)構(gòu)占比上升的結(jié)果，而非市場預(yù)期上行的結(jié)果。

判斷6

去庫存要提速

結(jié)果說話：去庫存就是“雷聲大雨點(diǎn)小”

當(dāng)下行業(yè)最大的難題是什么？

都知道答案是高庫存。

當(dāng)前最需做的是去庫存，但事實(shí)上，5月的行業(yè)庫存數(shù)據(jù)名義上在減少，但去庫存的“速度”、“體量”卻在連續(xù)3個(gè)月大幅下滑。

25年2月末，商品房待售面積7.99億平米

25年3月末，商品房待售面積7.87億平米，比2月末減少1227萬平方米

25年4月末，商品房待售面積7.81億平米，比3月末減少522萬平方米。

25年5月末，商品房待售面積7.78億平米，比4月末減少300萬平方米。

等于說，3月、4月、5月近3個(gè)月分別去庫存了

1227萬平，522萬平，300萬平米。

顯然政府收房與房企聯(lián)合推動(dòng)的“去庫存”實(shí)際月度成效，正在連續(xù)下滑，這，不是個(gè)好消息！

高庫存不除，樓市止跌回穩(wěn)口號，就會(huì)一直喊！