5月，全國經濟、金融、樓市數據公布了！

亮點不是沒有，而是太少，只有社零數據。

1-5月，社會消費品零售總額同比增長6.4%，明顯超過經濟總增速，且創近一年來新高。

動能應來自于政策面，與擴大家電等購物補貼有關。

聚焦房地產領域，沒有任何懸念的繼續下行，幾乎各項數據皆進一步走勢。

這里，主要觀察一住宅成交量與價格的表現。

住宅成交重歸低迷

全國范圍來看，重點看一下新房成交。

統計局公布的數據表明，今年5月份，全國新建商品住宅成交面積，同比去年5月下降6%，連降五個月，且降幅擴大。

去年11－12月，同比曾經翻紅，也即成交量方面實現止跌。

可惜，只是曇花一現。

按此趨勢，則預計今年全年全國新房成交面積，仍將低于去年。

觀察重點城市的周度成交量。

全國18個重點城市，二手房網簽量：今年第24周（上周），環比23周（受端午假期干擾量低）上升，近兩周成交量相比去年同期降10%。

總體看，成交量仍處于5月初以來的降溫通道 。

如果沒有新政刺激，則還將繼續下行，直至7 、8月才會低位企穩（類似去年）。

再來看看兩個領頭羊城市。

上海，二手房成交量下滑

今年第24周（上周），環比第23周下降，近兩周成交量低于去年同期5%。

去年5.17新政后，上海二手房成交有一小波強反彈。

總體來看，當前成交平淡，處于4月以來的下行通道。

這種情形之下，限購放松就顯得很有必要了。

杭州，近兩個月急降

第24周（上周），環比第23周上升，近兩周成交量低于去年同期27%。

總體來看，成交相當低迷。

4月份以來降溫幅度很大，已有效跌破榮枯線，僅略高于去年8月低點。

杭州的限購限貸限售限價等去年已全面取消，當前可用救市工具很少。

全國房價跌勢加劇

統計局最新公布了70城房價數據。

5月，70城一二手房價格綜合來看，環比上月下跌0.37%，4月跌幅為0.26%，3月跌幅為0.16%。

也即4-5月，連續兩個月跌幅擴大！

再來看下，房價環比上漲城市數量的變化。

5月環比4月：

一手房環比上漲的城市13個，4月為22個；

二手房環比上漲的城市3個，4月為5個；

其中，二手房上漲的城市為無錫、洛陽、南充，三個皆為三線城市，應屬于數據異動，不太可能上漲的。

真實表現來看，全國無一城市的二手房價上漲。

至于新房，存在結構性因素，不再討論了。類似上海新房價格環比連續幾十個月了，這種失真數據，有何意義呢？

總體來看，去年9月底新政力度較大，房價上漲城市增加，今年4月開始重新降溫，5月顯著降溫。

這種情況之下，談樓市止跌，為時尚早。

現在急需做的是，加大藥量，促進止跌。

房價不止跌，通縮難撤離

從價格端傳導機制來看，房價對于物價影響很大。

今年5月，我國CPI同比下降0.1%，連續三個月保持這一降幅。

而且PPI跌幅為3.3%，相比4月的2.7%，跌幅有所擴大。

也即，我們物價低迷，經濟通縮的態勢仍在持續。

4月關稅戰以來，形勢進一步走弱。

再看美國，5月CPI同比增長2.4%，相比4月2.3%的增速，略有擴大?？磥恚P稅戰對物價的推高效應，尚未顯現出來。

與物價上漲同步的是，美國的房價近幾年一直呈上漲態勢。

過去多年，中美的CPI同比增速，差別并不大，見圖可知。

而差別拉大，始于2019年，先是我國明顯強于美國；而后的2021年以來，美國持續強于我國。

2023年以來，形成了美國通脹中國通縮的格局。美國民眾抱怨物價漲漲漲；中國企業抱怨產品跌跌跌。

當前我國物價緊縮，主要是房價持續下跌帶來的家庭財富縮水效應，其次才是居民收入減少的因素。

而物價緊縮，主因并非來自于貨幣緊縮。

其實，近幾年貨幣總體呈寬松態勢。

5月末，廣義貨幣(M2)余額\同比增長7.9%，4月末為8%；

狹義貨幣(M1)余額同比增長2.3%，4月末為1.5%；

M2代表貨幣放水程度，7.9%的增速，遠高于名義gdp增速（當前4%左右）。

總體來看，貨幣放水與貨幣吸納增速略有下滑，但仍處近一年的高位。

略感欣慰的是，M1增速小幅擴張，說明資金活躍度有所改善；但在超過5%之前，不宜對股市樓市，仍然不太樂觀。