又屆年中，又是回顧展望之時，本專欄一連兩篇將分別回顧及展望本港樓市。本篇先為大家總結2025年上半年住宅市場表現，細看一手及二手私人住宅市場的交投與價格走勢。

年初偏淡政策利好助止跌回穩

2025年初，樓市受年關交替影響，交投例淡，加上中美一度爆發關稅戰，市場氣氛稍受窒礙。惟“戰況”屬雷聲大雨點小，未有對剛需為主的本地樓市造成嚴重沖擊。同時，《財政預算案》放寬100元印花稅受惠范圍至400萬元物業，配合接近年中時拆息回落，均有效支撐樓市止跌回穩。

根據土地注冊處數據，2025年截至6月30日的上半年，私宅買賣登記共錄26,501宗，涉及金額約2,218.4億元，較2024年下半年的23,112宗及2,075.3億元分別上升15%及7%。登記量創近7個“半年度”新高，金額則為近3個“半年度”次多。

細價新盤受惠印花稅交投大增

一手市場年初表現偏軟，但發展商因應放寬印花稅政策，積極推出細價單位應市，帶動交投顯著回升。截至6月30日，一手私宅買賣登記累計8,956宗，較去年下半年大升26%，為近7個“半年度”次高水平。惟成交總值受細價盤主導影響，上半年僅948億元，為近3個“半年度”次多。

二手市場買家入市積極量值齊升

二手私宅市場表現相對平穩，首季每月維持約2,000宗水平。隨著印花稅放寬政策出臺，買家入市轉趨積極，第二季按月突破3,000宗。截至6月30日，二手私宅登記量達17,545宗，較去年下半年增10%，為近6個“半年度”最旺。成交金額方面，上半年達1,270億元，較去年下半年增13%，實現量值同升。

400萬元以下物業熱賣 表現亮眼

細價物業市場表現搶眼，受惠印花稅放寬至400萬元物業，發展商積極推出細價新盤，帶動一手市場400萬元或以下物業登記大升76%，錄1,562宗；401萬至600萬元組別更飆升90%，錄3,796宗，兩者合占一手市場逾六成。

二手市場則表現均衡，各銀碼組別均錄升幅，其中1億元或以上物業增幅最大，達71%，由24宗增至41宗。400萬元以下物業亦升16%，錄6,405宗，占二手總登記量逾35%，成為最活躍銀碼組別。惟受一手細價盤搶客影響，二手市場占比由去年下半年的69%降至66%。

十大活躍屋苑：日出康城領跑黃埔花園升16%

上半年截至6月10日，十大最活躍屋苑買賣登記暫錄1,397宗，較去年下半年微跌5%，但預計最終將超越去年同期。其中，日出康城以236宗登記蟬聯最熱賣屋苑。黃埔花園升幅最顯著，暫增16%至128宗，太古城及愉景灣亦各升約7%。

樓價跌幅收窄租金穩步上升

樓價方面，上半年整體走勢偏軟，惟跌幅逐步收窄。4月起價格回穩，5月再現微升，預示市場觸底。根據差估署數據，中小型住宅樓價指數截至5月為288.1點，較去年底微跌0.8%，預計整個上半年跌幅可以收復，出現持平狀態或只輕微下跌。租金走勢正面，受惠專才租務需求，中小型單位預計上半年租金升逾2%，豪宅亦料升約1.5%。

本欄上篇盤點了2025上半年樓市，本篇緊接為大家前瞻下半年走勢。面對上半年中美一度爆發激烈關稅戰，惟本地樓市總體交投量不跌反升，只是樓價仍較受壓，但跌幅仍按月有所收窄。此外，接近次季尾段，利好樓市的消息紛陳出現，故對下半年住宅市道感樂觀，有信心可實現量價齊漲。

從按揭息口層面觀察，受資金不斷流入推低拆息，直接減輕市民供的壓力，加上即使美國暫仍未開始減息，但市場普遍預期下半年有兩次降息機會，可望進一步紓緩供樓負擔，刺激下半年的入市意欲。

此外，年初由美國引爆的關稅戰，其后的演變及發展已盡見今時今日中美兩國角力的真正實力，中國內地明顯處于優勢，進一步突顯東升西降的事實，企業及投資者均會擇木而棲，轉為來華投資及上市，香港經濟及樓市絕對可從中受惠。今年來港上市的IPO大增，預期下半年仍陸續有來，利好香港金融市場發展。

另一方面，在深圳率先對港重啟“一簽多行”后，加上港府銳意推動旅游經濟，刺激今年入境數字大升，旅客量不斷增加，利好零售餐飲及消費市道，縱然有生意結業，但亦有新經營者開業，隨著下半年市道持續好轉，整體前景仍然可期。

再者在高才通、投資移民、專才及留學生持續增加下，本港剛性住屋需求依然強烈，而樓價自頂峰回落約三成，料可吸引不少剛性需求入市或轉租為買，帶動下半年樓市穩步上行。

在多方利好因素驅使下，預期下半年整體樓市交投將較熱鬧，當中新盤承接力依然強勁，一手私宅買賣登記量下半年料再升逾一成，上試1萬宗水平，即全年合計一手登記量料約1.9萬宗，料較2024年的1.62萬宗上升17%，連漲3年。

二手市場方面，相信在下半年經濟持續好轉，股市及零售消費市道均向好及仍有減息空間等，也能帶動二手交投造好，料下半年二手私宅登記量將較上半年的約1.75萬宗再升10%，至2萬宗水平；全年累計，二手買賣料錄3.75萬宗水平，將較2024年約3.22萬宗增加16%。綜合預測，在下半年一二手齊步向好推動下，整體私宅登記量料漲13%，最終料達3萬宗水平；而全年總計料錄約5.65萬宗，將較2024年的約4.84萬宗增17%。

至于樓價走勢方面，上半年樓價受關稅戰擾攘及新盤低價開售沖擊，表現仍較遜色，惟跌幅已見逐步收窄；在次季尾段，多項利好樓市消息紛紛涌現，樓價已呈跌定回穩之勢。筆者預期下半年，在上述各項利好因素持續發酵下，中小型住宅樓價料漲3%至5%；豪宅樓價也看升2%，全年表現料平穩微升。

租金表現方面，在新增人才及內地和海外留學生進駐下，預期下半年中小型住宅租金料提速再漲3%，即全年料升逾5%；而豪宅租金下半年也看升2%，全年料漲約3.5%；至于整體租金最快于第三季亦破頂在望，勢必再創歷史新高。

來源：香港經濟導報

作者：利嘉閣地產研究部主管 陳海潮