廣州首宗掛牌出讓的“好房子”宅地，意外下架了！

原定今日出讓的黃埔區(qū)映日路以北，開泰大道以東KXCGS-I4-8地塊，據(jù)廣州公共交易中心發(fā)布公告，因故終止出讓！

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據(jù)悉，隨著國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地實(shí)施。廣州就掛出首宗符合新規(guī)的宅地——黃埔區(qū)映日路以北、開泰大道以東KXCGS-I4-8地塊，這也是黃埔科學(xué)城西區(qū)，時(shí)隔13年再推出的宅地。

廣州首宗“好房子”地塊

地塊是退地多年的原農(nóng)商行總部地塊，位于黃埔區(qū)科學(xué)城核心的西部片區(qū)，隔壁就是廣州翡翠希爾頓酒店。地塊距地鐵21號(hào)線科學(xué)城站約400米；直線距離6號(hào)線暹崗站約900米，一路之隔的科學(xué)城商業(yè)廣場(chǎng)正升級(jí)改造為GetMall云匯天地。

地塊周邊還有大量的公園，例如尖峰嶺公園、廣州科學(xué)城體育公園、牛角嶺公園、玉樹公園、綠地廣場(chǎng)-環(huán)山嶺公園、梅花嶺等，城市界面、居住環(huán)境優(yōu)越。

圖源：好地訊廣東

地塊出讓面積34822㎡，容積率2.5，建筑面積87055㎡，其中住宅建筑面積(含配套）≤84055㎡，商業(yè)建筑面積≥3000㎡。地塊起價(jià)165546萬元，折合樓面地價(jià)19016元/㎡起。

據(jù)出讓公告，地塊的規(guī)劃條件在建筑控高中特別標(biāo)注了限高150米（按照出讓成交時(shí)點(diǎn)的國(guó)家規(guī)范執(zhí)行）。也就是說，最終的住宅高度有望按新規(guī)限高80米（26層）設(shè)計(jì)。

并明確地塊鼓勵(lì)探索，能夠讓人民滿意的“好房子”新模式，精心打造高品質(zhì)的居住空間。

• 要求地塊建筑外立面須采用公建化設(shè)計(jì)，對(duì)半開敞空間連續(xù)開敞率及內(nèi)凹陽臺(tái)半計(jì)容部分進(jìn)深不作限制。

• 其中沿映日路、開泰大道一側(cè)建筑界面原則上不設(shè)置廚房和開敞式陽臺(tái)，空調(diào)機(jī)位等外露設(shè)備應(yīng)進(jìn)行外觀遮擋設(shè)計(jì)處理。

• 建筑外立面應(yīng)運(yùn)用石材、真石漆、金屬漆、鋁板、 隔音玻璃等材料。

• 住宅建筑首層以外的建筑公共開放空間，包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個(gè)架空空間，其累計(jì)建筑面積不超過本棟建筑規(guī)劃核定計(jì)算容積率總建筑面積10%的，不計(jì)入容積率。

△ 地塊附近的科學(xué)城廣場(chǎng) 李劍鋒/攝

地塊的配建成本并不多，除了標(biāo)配的公服設(shè)施，僅配建一所9班幼兒園和3000方商業(yè)建筑面積。而附近幾百米之外調(diào)規(guī)的24班小學(xué)，為政府配建。

據(jù)媒體此前報(bào)道，地價(jià)1.9萬/㎡起拍。如果底價(jià)成交，即便以稍低于旁邊大壯名城二期的價(jià)格，比如賣4萬-4.5萬/平，利潤(rùn)也是足夠的。

那么這宗靚地為什么臨陣退場(chǎng)了？據(jù)黃埔視野分析：主要原因跟新規(guī)收緊有關(guān)。

其一，得房率少了，可能對(duì)市場(chǎng)的吸引力有所影響。

叫停客廳飄窗、裝飾柱、0飄窗等涉及安全風(fēng)險(xiǎn)的偷面積行為后，得房率降低了不少。

算上陽改房+陽臺(tái)占比20%+樓道公共露臺(tái)+正常飄窗+入戶花園等，優(yōu)化后的“四代住宅”產(chǎn)品，得房率大概還有110%左右。

相比叫停前大肆偷面積的超新規(guī)產(chǎn)品得房率120%左右，少了10%。

其二，新一輪新規(guī)整治優(yōu)化，最近上架的地塊指標(biāo)也相應(yīng)要調(diào)整。意向房企退出觀望，也是正常操作。

從這個(gè)角度來看，映日路地塊算是主動(dòng)臨時(shí)撤場(chǎng)，調(diào)整指標(biāo)后還會(huì)擺上貨架的。

事實(shí)上，映日路地塊并非孤例。不少原計(jì)劃6月掛牌的宅地，都因新規(guī)需要調(diào)整地塊指標(biāo)而延后出讓。

當(dāng)然，映日路地塊指標(biāo)調(diào)整后，意向房企的設(shè)計(jì)方案和操盤策略，也會(huì)相應(yīng)做出調(diào)整。若地塊能做到的得房率止步于110%，產(chǎn)品定位、戶型面積段、產(chǎn)品品質(zhì)等都會(huì)調(diào)整。還有，地塊的配套和周邊競(jìng)品，也在影響房企拿地信心，以及意向房企的產(chǎn)品方案。

來源：廣州公共資源交易中心、廣州黃埔發(fā)布、黃埔視野等

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