重慶的房價泡沫擠完了嗎？

重慶目前買房情況怎么樣？

未來的一段時間，重慶的房價還會跌嗎？

我想這是想要在重慶買房的朋友們和重慶的廣大業主們非常關心的話題。

今天我們就聊一下重慶的房地產泡沫問題。

過去一段時間，老楊已經對于北上廣深、成都、杭州等多個重要城市的房價泡沫做了一些比較深層次的、系統性的解析。

今天咱們就解析一下重慶，重慶是國家的直轄市，還是國家九大中心城市之一、西部的大都市。

過去很多年，很多全國的投資客進入重慶進行投資置業，但很多人的結局并不是很美妙，很多投資客都等著解套呢。

剖析重慶的房地產泡沫，我們要用系統思維，主要通過三個核心指標進行解析，一是房價收入比，二是租金收益率，還有重慶房價周期性波動指數。

房價收入比為8倍

首先看第一個指標，關于重慶市的房價收入比。

房價收入比是衡量房價是高是低、是不是跟收入相匹配的核心指標，也是國際上用得比較多、用來衡量房價泡沫程度的重要指標。

這里的房價用的是重慶市的平均房價，包含新房和二手房，同時按照 100 平米的戶型計算總價；收入是來自統計局的重慶市的城鎮人均可支配收入，按照三口之家來計算家庭總收入。

下圖是重慶的房價收入比過去十多年的走勢圖，可以看到，2010 年到 2021 年數據蠻高的，是 13 倍左右。

之后隨著樓市降溫，房價收入比持續下滑，下滑到 2016 年只有 8 倍。

2017、2018 年重慶的房價大漲，房價收入比跟著上漲，2018 年是 12 倍。

從 2019 年開始，重慶樓市震蕩式降溫，房價收入比重新回落，到目前為止，已經連續回落了六年。

而到了 2024 年，收入比是 8.1 倍，基本上回到了 2016 年的位置，可以說是歷史上的最低值。

對重慶來說，8 倍是高是低？

鄰居成都是 10 倍，重慶的房價收入比比成都低，這是好事。

但是各位要知道，重慶的房價和收入水平同步要低于成都，所以要衡量重慶的房價收入比目前是高是低，還要看重慶自己的歷史走勢。

總體來看，我認為重慶的房價收入比目前是 8 倍，歷史上比較高的時候是 12 倍、13 倍，所以目前值并不是很高。

那么，低了多少呢？

我們還是要經過量化處理之后，才能夠進行更加精細化的比對。

下圖是重慶市的房價收入比的指數，2024 年 8 倍的房價收入比換算成指數之后，它是 - 129，可以說是處于歷史上的很低值。

數據凡是負值，它都是沒有泡沫的，比如 2014 年、15 年、16 年、17 年，22 年、23 年、24 年，都是負值，基本上可以說沒有泡沫。

歷史上有泡沫的時候就類似 2011、2012、2018、2019、2020 年。

各位現在談及重慶的房價收入比，一定是低估了。

租金收益率為2.5%

第二個指標，看一下租金收益率，拿重慶市的一套房子的租金價格跟它的售價相比對，得出來租金收益率，也是衡量房價相對于租金，房價是不是高了還是低了。

重慶市的租金收益率 2011 年到 2016 年的上半年都是震蕩式的往上走的，最高的時候是 4%，也就是說用 25 年的租金收入基本上就可以買套房子了。

2017 年、18 年重慶房價大漲，租金并沒有同步大漲，就導致租金收益率快速下滑，最低的時候，2022 年四季度只有 2.3%。

再往后走，目前是逐步的小幅攀升，今年的二季度攀升到 2.5%。

目前全國的一線城市、新一線城市，租金收益率都是在 2% 以下的，所以重慶市租金收益率已經超過了全國的絕大部分的一線和二線城市。

目前全國的三年期、五年期的定期存款利率已經低于 2% 了，你在重慶目前持一套房子，如果房價能夠保持平穩，2.5% 的收益率還是湊合的，但你要跟歷史大趨勢比，租金收益率是偏低的。

我們還是要看一下重慶市的指數，也就是租售比，租售比相當于租金收益率。

看租售比指數，2014 年到 2016 年都是正值，正值的含義是偏高的，2017 年的下半年開始就不行了，就開始變成負值了，負值最大的時候是 2023 年的一季度，之后慢慢回升，但近期依然是 - 88，所以重慶的租金收益率還是不給力，房價相比租金還是有點高估的。

房價周期波動指數低估了

第三個指標，我稱之為重慶市的房價周期波動指數，這個指數設置具有創新性，它是根據過去歷史上重慶的房價周期性波動過程中，找到均衡值來考察每個時間點跟均衡值的比對。

下圖表明，過去很長時間重慶市的房價周期波動指數大部分時間都是正值。

正值的含義是房價高估了、有泡沫，尤其是 2019 年到 2021 年，重慶的泡沫比較大，泡沫頂峰是在 2021 年的三季度。

2021 年的三季度開始，隨著全國樓市逐步降溫，重慶的房價周期波動指數開始震蕩式往下走，到 2024 年的六月份首次穿過正負零，開始進入到負值區間了。

一旦進入到負值區間，就基本上意味著房價泡沫擠完了。

目前為止，整整進入負值區間已經滿一年了，而且目前是 - 90，要明顯大于 2016 年的時候，當時重慶房價還沒怎么漲的時候。從周期波動因子來看，重慶的房價已經是比較嚴重的低估了。

重慶房價泡沫早就擠完了

我們把上述三個指標，房價收入比、租金收益率、房價周期波動因子綜合之后，得出衡量重慶市場房價總體泡沫的一個指數，咱們就叫房價泡沫指數吧。

2014 年到 2016 年，重慶房價泡沫指數是負值，尤其是 2016 年負得比較多，說明當時房價是比較低估的，泡沫是沒有的。

2017 年的二季度開始，泡沫指數翻紅了，成為正值，正值就意味著開始滋生泡沫了。

之后泡沫逐步累積，累積基本上是 2019 年到 2021 年，泡沫處于頂部區間，當時樓市非常繁榮，泡沫比較大。

基本上從 2022 年開始，房價泡沫逐漸擠出，到 2024 年的五月份，泡沫指數變成負值了。

泡沫擠完之后，并不意味著房價能夠止跌，因為市場運行具有慣性，漲的時候會漲過頭，跌的時候也會跌過頭，目前處于跌過頭的狀態，所以泡沫指數還沒有企穩。

也就是說重慶房價泡沫已經擠完了，沒泡沫了，但是市場是慣性殺跌，依然在下跌。

最終可能房價會跌得非常低估，但目前的重慶的房價還沒有達到低估的最低值，也還沒有到抄底的時間節點，到明年咱們再觀察吧。