過去20年，房子幾乎是中國人財富的代名詞，2000年至今，全國均價漲了5.5倍，一線城市更是飆漲20倍以上，早買房的人躺著實現階層躍升。

但2021年后，樓市突然變天，鄭州、石家莊等城市房價陰跌，連北上廣深也扛不住下行壓力，如今手握房產的人都在問：5年后，它會是“財富”還是“累贅”？

答案其實早就已經清楚了，關鍵看你手里的房子在哪。

時隔十年，中央城市工作會議于7月14日至15日在北京再次召開，這次會議釋放的信號再清晰不過，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

高層明確要求加快構建房地產發展新模式，并將其置于健全保障和改善民生制度體系的框架下推進。

這意味著未來房地產政策的核心邏輯已發生根本轉變，房子不再首先是投資品，而是民生必需品。

當政策方向、人口結構和市場供求同時轉向，五年后的房子究竟是財富還是負擔，答案正在浮出水面。

01 政策定調：房地產的黃金時代終結

中央最新政策表述中，房地產已不再被簡單視為刺激經濟的工具，中央決策層將房地產定位為健全保障和改善民生制度體系的重要環節。

未來五年，房地產發展模式將圍繞三大支柱展開：

租購并舉的住房制度被置于首位，租賃市場將獲得與商品房同等的政策關注。市場將不再是唯一選項，保障性住房供應將大幅增加，重點解決工薪群體的剛性需求。

地方調控自主權明顯擴大，各城市可自主取消或調減限購政策、調整普通住宅標準，這意味著“一刀切”政策將徹底退出歷史舞臺，不同城市房價走勢將加速分化。

02 房價分化：城市差距拉大，普漲時代一去不返

以2025年為起點，中國各層級城市的房價走勢將呈現顯著分化，這種分化既源于政策差異，更根植于城市基本面的根本差異。

一線城市呈現結構性企穩，核心地段優質房產價格已顯現回升跡象，2024年上海高端住宅成交量同比增長達2.5倍。

瑞銀最新預測顯示，全國房價可能在2026年初企穩，比此前預期提前半年。

強二線城市冷熱不均，南京、杭州、成都等產業基礎扎實、人口持續流入的城市，部分熱點板塊有望在2025年中旬止跌回穩，但缺乏產業支撐的普通二線城市，房價仍將承壓。

三四線城市面臨長期調整，這些地區普遍面臨人口流失、庫存高企的雙重壓力。

03 價值重估：什么房子能成為財富？

未來五年，決定一套房子是財富還是累贅的關鍵因素正在重構，位置、品質、政策匹配度成為關鍵指標。

核心城市優質房產仍是安全資產，北京、上海等一線城市核心區域租金回報率已達1.87%-2%，超過10年期國債收益率（1.6%），這些區域兼具流動性和保值功能，仍是抗通脹的首選。

綠色智能住宅將獲溢價，新建建筑全面執行綠色建筑標準，2024年全國綠色建筑新增面積達到8.3億平方米，占新建建筑面積的比例超過75%，LEED認證綠色建筑的溢價率已超15%。

而三類房產則面臨成為累贅”：

遠郊偽地鐵盤首當其沖，去化周期普遍超過3年（如北京房山、廣州增城），老舊學區房因多校劃片政策擴圍，學位價值正被稀釋，人口持續流出的三四線工抵房，部分價格已跌至3800元/㎡，流動性幾近凍結。